业内有人把2009年称为豪宅元年， 这一年房地产市场蒸蒸日上，豪宅热销行情不减，连汤臣一品这样均价超10万元/平方米的天价豪宅也遇热销，全年销售了38套之多，这在往年简直不敢想象。

豪宅市场量价齐升

如果说2009年是豪宅元年，那么8、9月就是元年的标杆。据亚豪机构统计显示，9月以来，北京单套总价超过3000万的顶级豪宅共成交了17套，其中盘古大观成交12套，成交金额逾5亿元。

“金九银十”期间，上海报价达到或超过10万元／平方米的楼盘约有20个。短短2个月后，随着不少高价豪宅楼盘的屡战屡胜，上海滩上报价超过10万元／平方米的楼盘已远不止20个。仅是去年下半年里，出现单价过10万元房源成交的新房楼盘已达15个。

广州，仅“十一”期间，位于南湖旁边的白云区颐和高尔夫庄园就销售了20余套，总价在1100万-3000万元的别墅，其中报价最高的一套独栋别墅达到了1.68亿元。

深圳，9月份成交量最大的前10名楼盘中，位居第二的是招商地产开发的曦城3期成交66套，每套价格在1000万-5000万元之间。国庆节前位于深圳关外的莱蒙 水榭山，开盘当日一套面积约1000平方米的双拼别墅被现场订出，总价高达1.05亿元。

不仅仅是四大一线城市豪宅市场量价齐涨，一些二、三线城市也开始异军突起，像天津、长沙、济南、杭州等地的豪宅市场都取得了不俗的成绩。更有甚者，据庞博国际董事长刘东介绍，其在温州操作的一个项目成交价均在千万以上的项目，2009年全年的成交金额达到了近80亿元，“我自己都很意外，这在北京都是不可想象的，虽然是三线城市，但是其城市本身的GDP很高，也就是说能创造财富才能创造市场。”刘东说道。

具体到北京市场，亚豪机构营销总监韩乐认为，“今年已经开始了豪宅化的进程。”这个结论主要是从售价上判断得出的。2009年1月份之前北京市场上还鲜见有单价超过3万元的项目，或者说但凡超过3万元的项目在人们心目中“都是很贵的项目了”，但是从现在市场发展的形势来看，单价5万元也算不了什么了。而且现在人们对于豪宅总价的接受能力也在不断扩大，以前主流的豪宅的总价区间基本上是在1000万左右，这个价格水平在2007—2008年维持了两年多的时间，但是2009年有一个明显的趋势就是主流豪宅总价开始超过2000万元，例如钓鱼台七号院、霄云路八号、御园等一批项目已经进入了总价2000万元的行列，甚至像颐和原著和盘古大观这样的项目总价已经超过了4000万元。

世邦魏理仕豪宅部的数据表明，2009年北京市场3万元／平米以上豪宅项目价格上升了16%左右，超过了普通的中档市场；而上海则更明显，单价4万元以上的豪宅项目价格上涨超过22%.

豪宅不贵，还会再涨

2009年中旬，中金公司曾经发布报告称，中国房地产市场的状态是 “一线城市豪宅不贵，陋室难求”。其依据是通过对北京和上海房价和收入分布的研究，发现一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。

而北京大学房地产研究所所长陈国强认为，豪宅市场具备很大的支撑能力，按照国际机构的统计，中国家庭资产达到百万美元的财富人群在2007年已达到40万户，在全球排第五位。这对于高端房地产项目来说，有了一个非常广泛基础的消费人群的支撑力量。

中原集团主席施永青也承认，豪宅市场涨势迅速，是因为其主体多为投资者。一般人买房产会受收入的影响，因为房产的价值是其资产值的几倍，所以房价过高就买不起；但是买豪宅的人仅是用其资产的一小部分去投资，房价上升对他们来说没有那么明显，“这就是为什么豪宅价格一定会比普通住宅上涨快的原因”。

但施永青表示，中国的豪宅并不稀缺，而是已经太多，大部分已经租不出去，租金的回报率很低。“如果现在中国的整体经济形势比较平稳的话，我赞同政府用更猛烈的手段去打击房地产的，因为在很多别墅都是空置的前提下，还有很多人要投资别墅，这种闲置就等于是社会资源的浪费。但是现在经济形势不容乐观，甚至还要靠这种‘浪费’来拉动经济增长。因此豪宅领涨的形势在2010年上半年不容易改变。”

对于2010年豪宅市场的走势，世邦魏理仕中国区住宅部执行董事安东先生认为，2010年对于投机者来说没有2009年那么幸运，但是对于长期的投资者来说，2010年北京的豪宅市场预计还会有12%-14%的增长。

高端项目单价可超10万

在2009年北京住宅土地楼面成交价排行榜中，楼面地价超过10000元/平方米的土地达到10块，大龙地产位于顺义区天竺开发区的22号住宅用地以29859元/平方米位列榜首，保利地产拿得的东风乡高井村地块以23506元/平方米紧随其后，而年内热炒的广渠路15号地也以14494元/平方米的楼面价位列其中。

随着京城土地价格的不断走高，区域地价不断被抬高，而土地成本的增加将直接推高房价水平，这直接导致了这些地王项目的价格将不断冲高，于是就出现了泛豪宅这个概念。对于这种现象，刘东认为，“这些只能说是普通住宅卖了豪宅的价格，普通住宅的土地拍出了豪宅地的价格。豪宅是豪宅，高价房是高价房，不是划等号的，成本占投资的比重，决定了未来的售价，但是并不是地王就叫豪宅的地。”

普通住宅都“被豪宅”了，真正的“豪宅”就会涨得更高，韩乐认为，北京市场单价10万元的时代也并不遥远，“2010年就会出现两三个项目，2011年出现四五个项目的时候单价10万可能就会成为一个常态。”

细数2010年单价可能超10万的项目，韩乐认为一个是钓鱼台7号，该项目现在已经卖到单价8万左右，距离10万已经很接近了，而且该项目在2010年还有一大批货量；另外一个则是盘古大观，其本身就有楼王的产品，单价在十几万元以上，这种楼王产品在今年应该会有成交。其他热销豪宅项目的情况不太好说，例如颐和原著的面积太大，每栋都在1500— 3000平方米之间，这样大面积的产品单价稍微涨一点就会很明显，反而是面积小一些300—400平方米左右的豪宅产品单价冲刺到10万元的可能性比较大。

而对于近期出台的宏观调控政策，多位业内人士都表示对豪宅市场的影响不大，“除非强制征收物业税才会真正对豪宅市场产生压制，但是近一两年内出台这项政策的可能性不大。”刘东指出。