西南三环外一套70平米二手房，刘小姐2009年年初以总价80万购入，到6月份装修完毕的时候该区域单价已经接近15000元/平方米，而当刘小姐在一系列楼市打压政策出台的12月份将这套房产出售时，总价为150万，房价上涨了87%，而刘小姐也因此净赚了70万，投资获利近1倍。

刘小姐的“辉煌战绩”并不偶然，岁末年初，不少二手房的职业投资者选择高位出货。2009年12月份一位二手房投资客将其在朝青板块某一个项目的25套房源挂牌出让，总面积达到5500平米，并且都在比较好的楼层与朝向，此时该区域市场均价已经达到了28000元/平方米，而业主选择挂牌26000元/平米。最后被看重大陆楼市潜力的一位香港客户一次吃进，总交易额突破亿元，而原业主获利更是超过100%.

投资客“合谋”出货

中原地产市场总监张大伟介绍，二手房投资者批量出货的现象在11月下半月就开始明显，很多多年投资北京楼市的大投资者对于市场出现调整有非常敏锐的感觉，而11月北京二手房全月成交总量首次突破3万套，总成交量达32784套，环比10月上涨幅度达到了57%，成交均价更是单月上涨突破10%，如此疯狂的市场使得很多投资者出现了恐惧。

12月中旬，北京美联物业市场研究部针对北京500位手中有超过5套房产的老投资客户进行回访，82%的人认为房价已经触顶，更是有62%已经将部分前期爆涨的房源挂牌成交。而同样的调查中，普通客户需求则继续持有非常旺盛的购买欲望。

12月份上半月之前的市场状况与2007年底非常接近，成交量依然很火，张大伟介绍道，而敏锐投资者的离场给市场因为年底无法提前还款带来的房源紧张得到了一定程度上缓解，不理性的恐慌性置业者比例依然非常高，这使得大投资者不用像2007年底那样割肉离场。目前在北京抛售房源比较集中的区域大部分为前期已经暴涨的区域，比如因为去年价格洼地今年飞涨的望京价格上涨已经超过70%；因为CBD东扩利好影响的朝青片区均价上涨幅度已经超过60%；因为城南开发利好影响的大兴、房山区域均价年内上涨已经超过50%.而此次投资者的离场并未在市场掀起轩然大波的原因在于其 “合谋”策略。例如投资珠江帝景的一些投资者最近联合一起制定了区域的抛售价，卖房不低于23000元/平方米。部分温州投资者因为不在北京，更是委托在京的同乡制定统一的出货卖房顺序，避免大量上市给市场带来冲击。

政策出台，成交量始下行

日前中原地产发布2009年12月份二手住宅指数月报。从其中可看出12月份国内二手住宅市场出现微妙变化：一线城市房价继续上扬，但成交量却全线下跌。中原监测数据显示，12月份各地新增购房需求大幅回落，市场观望情绪浓厚。五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%.而实际上从12月23日营业税细则一出台，北京的二手房市场就明显发生了变化。成交量连续下滑，从23号开始到月底日均成交仅为1086套，相比前22天日均1340套下跌了19%.而元旦几天更是创造了最近的成交低谷。1-3号3天二手房成交仅63套，其中住宅为58套。这一成交量甚至不如平时工作日10分钟的成交量。即使相比市场最冷淡的2009年元旦的165套，下跌幅度也达到了65%.相比2008年下跌更多。

导致这一变局的直接原因就是政府政策的出台。在不断上涨的房价和民声的共同催逼下，五年间第三轮楼市降温新政，密集而至，十天内调控政策四剑齐发。政策从初期的宏观面逐步走向清晰、从对房价问题的暧昧不明到明确表态“遏制房价过快上涨”。最近的政策更多从细节约束市场继续暴涨，也正是在这十几天内，北京二手房市场抢房热潮也已经有降温的迹象。虽然中介依然繁忙，而交易大厅依然水泄不通，但新增有购房意向的买家正在减少。

中原地产联席主席施永青认为，营业税新政的出台使得一些业主暂缓挂牌出让导致市场上房源减少，更推高了二手房的价格，这显然与政府的初衷有所背离。但是这个政策又确实对一些房产投机者起到了心理上的震慑作用。所以说目前政府政策的作用更多的是存在于心理层面，释放了一个信号。

而1月10日 “国11条”的出台又被很多人认为是风雪即将到来的前兆，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国11条”），提出“促进房地产市场稳定健康发展”。政策出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场反应并不乐观，市场预期也并不一致。

而对于“国11条”会带来的影响，我爱我家副总经理胡景辉认为，其主要还是对原有政策的梳理与总结，要想真正达到调控的效果，需要北京市政府出台细则，对相关政策进行细化。

泡沫是否会破在2010？

2009年北京二手房市场完成了从低迷到辉煌的V形反转， “涨势”也似乎成为了市场的唯一“表情”，此时的二手楼市，在业内人士看来更像是一个愈吹愈大的泡沫。中原地产研究中心研究经理瞿安新认为，目前市场观望情绪正在蔓延，二手房住宅市场陷入僵局。预计1月至2月下旬的春节前后，国内二手房市场成交量仍将继续走低，甚至可能大幅下滑。到时，国内越来越多城市的房价将有可能下探。

2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市场价量经历了较快速的高位上涨，这一方面是政策恐慌带来的急于成交和追涨价格的局面；另一方面是让一部分需求对未来房价继续高位上涨预期较强，从而提前入市。也就是说， 2009年消耗了2008—2010年将近三年的市场需求量，再加上一部分人可能会因为政策效应推迟购买需求，据此“链家地产”认为， 2010年的二手房成交量从高峰顺势回落几乎已成必然趋势，下降幅度预计在三成左右，但仍会保持在相对高位。

对于准备入市交易的卖方市场而言，营业税的调整要么导致部分拥有五年内二手商品房业主进行税费转嫁，要么压制其售房意愿随之惜售，但最终都将形成推高房价的结果，因此，我爱我家认为未来一段时期内的二手房交易价格不会出现明显调整。

同时，我爱我家也提醒道，二手房交易价格的发展趋势将取决于供需结构以及宏观政策等众多内外因素的综合影响，市场有可能在春节前后出现小幅回落后再度上扬。