北京，严冬，室外气温零下十五度，大大小小的售楼处却延续着《蜗居》里抢房的热闹景象，连限价房都不例外。在丰台区某限价房销售地，一对小夫妻在7秒内就敲定一套住房，连户型、朝向、大小都没看清楚，只记得大致在60平米～80米平之间。

还有一些人则期待2010年买到更合适的限价房。2009年12月28日，北京市国土资源局通报了2010年土地储备计划：2010年拟供应的住宅用地面积将不低于2500公顷，其中保障性住房面积将占一半。不久前被中铁建拍下的丰台区黄土岗居住用地中，规划限价房和公共租赁房各占6万平米，共占该地块24.7万平米建筑面积的一半。

2009年1月5日，住房城乡建设部部长姜伟新表示，2010年要进行棚户区改造和新建、改扩建廉租住房和经济适用住房，保障房开工建设套（户）数比2009年增加三分之一，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍。争取用3年左右的时间，基本解决城镇1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

“今年政策明显加强了保障房的建设力度，不过如何保证所需资金和土地，保障范围是否能扩大，还需要进一步探索。毕竟从过去几年的执行情况看，保障房的落实结果和最初目标总是相差一段距离。”高策顾问董事长李国平说。

保障房建设缺乏“保障”

2008年11月，为抵御全球性经济危机，促进全国投资，中央曾出台政策加大保障房建设，计划在2009-2011年3年时间内投资9000亿元，建设600万套保障性住房。然而时隔一年，在2009年10月，来自全国人大财经委的一份报告却显示，在2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元，但截至8月底，保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率为24%.很多地方由于资金不足或征地、拆迁进度过慢，难以完成年初制定的计划。

2009年底，广州市政府出台了国内首部保障房用地储备办法，表示已有7个项目、1.41平方公里的土地纳入了储备，2010年，将储备3平方公里以上保障房用地，并投入30亿元建设保障房。然而正是在计划公布的同时，广州市常务副市长苏泽群就向前去考察的全国人大代表们诉苦：“要在广州市中心找合适的地块建保障房太不容易了！如果各位代表所在企业手头有老城区的土地，可以有偿贡献出来建保障房。希望企业退二进三过程中，卖一些土地让政府建保障性住房。”

虽然，为了促进保障性住房建设，中央财政给予地方配套30％的建设费用，其他70％由地方政府配套，但建设保障房需要地方政府无偿提供土地，减免各种税费，在2009年经济增长“保八”的压力下，地方政府在保障房建设上并没有投入太多精力。

“政府可能已经错过了最好的拿地时机”，李国平说：“前两年土地拆迁成本并不高，但政府并没有整理足够的土地来建设保障房，今天政府拆迁的难度已经很大了，像北京安定门内一间37平米的房子就要求补偿1600万，土地成本已经超出了政府可承受的范围。”

同样在楼市向好的2009年，仅有微薄利润的保障房对开发商也没有太大吸引力。北京一位承建经济适用房和廉租房的开发商告诉记者：“在北京，开发企业要通过招拍挂的方式进入保障房市场。为了得到订单，各个地产开发公司拼命压价，建筑质量根本得不到保证。”

武汉一位开发商向记者反映：“国家规定经济适用房利润率不得超过3%，棚户区改造更低，而且还要建回迁房。除非是政府指定，否则很多开发商不会去建保障房。”

为了调动开发商的积极性，保证开发商能获得8%-10%的利润率，一些地区保障房预售价格逐年上涨，小区周围物价过高，导致很多购买保障房的低收入人群不得不把房子转租出去。

2010年保障房建设提速

“在宏观经济企稳的2010年，中央和地方政府将会加强保障房建设力度，逐步落实各项指标。2010年保障房规模会空前扩大。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者。

今年1月，北京市宣布2010年全市将开工建设政策性保障住房13.4万户，包括廉租房4000套，公共租赁住房8000套，经济适用房3.2万套，限价商品住房3万套；用于重点工程建设拆迁人口疏解等定向安置用房6万套。

上海市委书记俞正声表示：增加各类保障性和租赁住房供应量，计划新开工经济适用房400万平米、配套商品房800万平米，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。“

深圳2010年将新增保障性住房用地30公顷，建设经济适用住房0.446万套，建筑面积24.53万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）1.784万套，建筑面积80.28万平方米。

2009年10月20日，住建部副部长齐骥参加了常州廉租房和公共租赁房项目开工典礼，表示各地政府将通过发展公共租赁房等方式，因地制宜解决“夹心层”住房问题。2009年11月10日，住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放也公开建议深圳大量开发公共租赁房。

目前在北京、广州、常州等几个试点城市，也正逐步推进公共租赁房建设。陈国强告诉记者，在北京青河地区，已经开发了西二旗公共租赁房项目，近期还将推出远洋山水、北苑南区两个地块。在外地，有的地方政府计划把经济适用房转为经济租赁房，由政府限定价格，出租给这部分群体。

土地财政仍是主要资金来源

对于保障房建设的资金来源，多位专家表示仍然要以地方财政，尤其是土地出让金为支撑。国家发展改革委固定资产投资司有关负责人表示，政策规定地方政府将土地出让净收益中不低于10%的部分用于廉租住房建设，但在李国平看来，这个比例远远不够。

“建设保障房最好的方式就是与土地出让金捆绑，廉租房一定要跟商品房用地的收益密切挂钩。建议政府用土地拍卖溢价的30%-50%建廉租房，否则政府建廉租房永远没有积极性。”

李国平认为，政府应该尽量提高商业用地的土地价值，而不要把商业用地和保障房用地“混搭”出让。“广渠路15号地就不应该配15000平米的廉租房，因为住廉租房的人要住在CBD，必然负担不起高昂的生活成本。我们应该提高商业用地的收益，把这些钱拿来在新城或交通方便的地方建廉租房。”

“保障性住房制度的建设是一个系统的工程，从国外经验来看，一般包括决策协调机构、执行管理机构和金融中介机构。例如新加坡在1960年就成立了国家住房发展局（HDB），专门负责建造向中低收入阶层出售和出租的公共组屋，住房发展局按商品经营原则自主经营，自负盈亏，其资金来源是国家贷款和政府的住房差价补贴。”中国指数研究院常务 副院长黄瑜告诉记者。

中国房地产协会副会长顾云昌则表示：“目前《住房保障法》正在筹备中，这项政策将把住房保障工作落实到法律层面，明确保障对象、保障原则、保障方式、住房保障标准、保障责任等，有利于进一步把住房保障工作稳定下来。”