新年刚过，《上海证券报》援引“接近国家税务总局的权威渠道”消息称，今年税务部门将把房地产模拟评税试点推广至全国范围，并援引未具名专家的话称，物业税开征的步伐将大大加快。
这样一则简单消息，再次触动了楼市的神经。
尚未进入立法程序
尽管喊“狼来了”数年，但此番物业税“空转实”的消息，还是像一颗重磅炸弹一样砸向了房地产市场。这是因为在2009年底出台的“国四条”中提出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，”自然，作为调控狠招的物业税就容易令人认为是调控的“下一只靴子”。
消息流传当日，地产股全线重挫。行业龙头“招保万金”跌幅均在2％以上，苏宁环球、世荣兆业、新湖中宝、泛海建设等二线龙头跌幅更在3％以上。
“我的电话这两天几乎被打爆。”一直在配合国家税务主管部门进行物业税论证的专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓笑言，一些人甚至通过几十年未见的同学辗转找到他，无一例外都是询问物业税的征收细节。
刘桓向《地产》透露，从目前北京、深圳等地的物业税“空转”试点的情况来看，在操作方面已经没有问题，评估方法、登记造册、数据库等各方面已经完善。在开征物业税预定的三步走中，2011年或许就要迈出“空转”变“实转”的第一步，对商用房地产征收两税合一（土地使用税和房产税）之后的物业税，“不过什么时候向公众关心的商品住宅过渡，目前还难有时间表。”
但与往常一样，这次国家税务总局又在第一时间站出来辟谣。国家税务总局税收科学研究所研究员张培森之后在多个场合表示：“传闻完全没有依据，一个税制设计成熟的税种如若出台，在立法上都需要两年的时间。尽管物业税在多年的空转中形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，但最近都未有相关的立法动作，近期难以出台。”
“土地出让金如何纳入到物业税中，以及能否对个人征收财产税，还是物业税面临的主要问题。”刘桓向记者指出，物业税属财产税，目前国际上征收物业税的国家，都是土地私有制国家，而在这一点上，土地国有的中国显然无法突破。
事实上，自从2003年中央提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”以来，6年来，物业税开征的问题几乎每年都会被提一次，在业内外热议一番。特别在房价快速上涨、调控政策频出的背景下，物业税因被公众普遍认为“可以有效抑制投机购房，打压房价”，始终位于舆论的风口浪尖。不过屡屡被寄予厚望，却又一次次陷入沉寂。
“空转”六年
越来越多的人把调控楼市最后的希望寄托在物业税的身上。多数人认为，开征物业税既有利于抑制房地产投机，规范房地产市场运行，也有利于理清中央、地方的财政关系，还可以通过再分配调节贫富差距。
从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分三批，在北京、深圳、重庆、辽宁、江苏、宁夏、福建、安徽和河南等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了“房地产模拟评税试点”，这就是业内所言物业税之“空转运行”。
尽管已在北京、深圳等城市“空转”6年，但有关部门对物业税至今还没有一个明确的定义，甚至从未公布可视为未来物业税“蓝本”试点方案的任何数据和细节，对于征税的对象、税基、税率、征收方式等内容更相当保密，没有发布任何指导性文件，抑或拟定草案征求公众意见。
在多方打听后，《地产》终于从配合试点城市深圳税务部门“空转”的专家处了解到物业税模拟征税的部分情况。据该知情人士透露，目前各个试点地区的税率都不尽相同，而是根据当地纳税人目前实际缴纳的房产税、土地使用税来测算的。其大致的测算方式是，在保证当前征收的这两种税收收入不变的情况下，确定当地物业税的税率。也就是说，在房价高的地方，税率可能就会相对较低；房价低的地方，税率就会相对较高。
“在目前试点的城市中，税率的范围在0.9%-2.4%之间，其中北京、深圳是最低的。”上述人士表示，未来物业税正式开征后，税率的范围很可能就是在0.9%-2.4%之间，而各省具体的税率应当是由各省自主确定。
深圳或先行
在全国所有城市中，深圳被公认为最有条件成为征收物业税的试点城市。
早在6年前，深圳就是物业税率先“空转”的试点城市之一。到了2009年5月，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。一时间物业税“实转”的呼声大增；这其中深圳积极跟进，审批通过了《深圳市政府年度投资项目计划》，其中就包括建立“市地税局物业税及配套管理系统”，这是国内首个为物业税落实管理系统及配套资金的城市。
2009年8月，深圳甚至将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》，这些目标明确、细节充分的步骤，为同期其他“空转”试点城市所罕见，似乎也暗示了深圳在国内率先征收物业税的可能。
而中央财税部门的官方态度同样耐人寻味。1月5日，财政部科研所副所长王朝才在接受媒体采访时表示，物业税开征的试点城市“不会是国家指定，而是由城市自己申请”。因为物业税开征会影响到各个方面，甚至地方财政，因此国家计划由地方政府决定是否成为“吃螃蟹的第一人”。
“深圳肯定希望征收物业税。”万科集团一位营销总监向记者表示，深圳现在可供开发的土地日渐减少，土地出让收入已几近枯竭。整个2009年深圳土地出让收入区区130亿元，而且在未来可供开发的土地会更少，相对于北京、上海每年上千亿元的土地收入，深圳肯定希望通过改变现有的征税结构来缩小差距。
有迹象表明，深圳申请开征物业税的方案已经上缴中央，不过由于物业税关系到中国财税体制的根本问题，中央一直没有确切答复，但如果施行，深圳无疑将是第一批试点城市。