房价于年中或三季度见顶

2009年，内地房地产领先于经济率先复苏，其动力以及演变过程为：政策刺激——刚性需求——流动性支持。而当前市况为刚性需求开始观望，或者说是房价上涨的逼迫性释放。鼓励房地产消费政策退出的必要性已经确定。从市场条件看，剩下的是货币的流动性。

当前货币政策双向调节，时紧时松，内地信贷产生的流动性总体仍在加强。同时，2009年信贷“放而未用”部分也将释放。外汇储备大增昭示国际短期资本重新流入中国，外生性流动性重回。再结合当前产业升级，产业资本转化为金融资本和投资资本情况，也比较突出。这四方面的流动性，在遭遇“楼市供应紧张”、“利率历史新低”之下，以及置业投资“财富效应”影响，可预见流动性“会像蜂蜜一样，流向房地产”。

流动性的加强趋势，对资产价格、房价的影响将更为显著。同时流动性的加强，也将迫使政策更快转向。政策在关注资产价格下，将率先对房地产“定向打靶”。

基于这两方面的因素，我们倾向于“2010年中或三季度，为房价高点”的判断。

政策“有心，又有力”

眼下最受热议的电视剧《蜗居》，给我们一个新的思考视角。虽然不曾看过，但在身边人的讨论中，也能知道故事梗概：中国大城市房价的狂涨态势，正成为年轻人集体焦虑的来源，并引发诸多社会问题。早前，我们着重于呼吁年轻人理性购房，分析房地产的消费结构，而当前却需要重点思考房价上涨速度是否已超越经济增速及支付能力。

当泡沫已成共识时，舆情在房价上的进一步演化，将加快政策从“有力无心”，改变为“有心，又有力”。

此外，市场的自发调整压力不能忽视，房地产在未来一个阶段的租金回报率是继续下调的。现在已经过了警戒线。未来市场对风险的警惕，有可能引发市场调整。

从2008年底和2009年初政策对房地产的鼓励，到之后房调政策的长时间静默之后，2009年12月上旬的中央经济工作会议和国务院常务会议，重新拉开了房调的大幕。

房调政策的转向，看似突然，却在意料之中。从当前现象看，本次房调政策的启动，与以往似乎将有所不同。

2009年12月28日，温总理接受新华社专访有关房地产问题的表述，将市场对房调政策走向的关注度显著升温。温总理表示：“中央需要采取调控措施，稳定楼价，但在政策制定上，要深入研究及考虑各种情况，制定长远规划及政策，而不是‘头痛医头、脚痛医脚’；同时，既要发挥市场机制，又要发挥政府调控作用。”

在2010年到来之际，政策成为房地产市场的重要变量之一。

制度建设是根本

在2009年中之后，品牌房企在市场已经出现泡沫迹象后，仍非常踊跃地拿地，原因在于：一是与市场流动性有直接关系；二是房企高层博弈国内经济制度建设和房地产制度建设的滞后性。

在2009年12月份新房调政策出台之后，房企在土地市场的进取不仅未见减速，部分品牌企业反而更加进取，例如刚刚上市的龙湖地产和中国建筑等。但鉴于未来房调政策的加强，房企疯狂拿地的势头已成强弩之末。

鉴于目前行业资金充足，在调控下房地产“硬着陆”的风险较小。从短期看，资产价格对政策的逼迫，最终政策能否削减泡沫，取决于政策力度。从长期看，本轮房地产泡沫的最终走向，取决于未来数年的经济发展状况和房地产制度建设的有效程度。

未来，房地产的制度建设将聚焦于土地、金融、税收和市场监管等4个领域。从目前看，这张“大网”已经初现端倪。

从制度建设以及兼顾市场调控的时效角度，“地根”和“银根”均是短期和长期政策的重点。在土地方面，打击囤地的政策已经出台，地价支付新规则与逼空存量土地两项政策在内涵上已经完善，关键在执行。土地政策的有效执行，在地方政府层面存在阻力，核心因素是目前国内的财税体系。由此来看，在短期限制因素下，土地政策的执行效果，将取决于中央政府对地方政府的行政引导力度。

金融政策的长期合理走势与目前调控态势还处在反方向阶段。可预见2010年在房地产信贷资金和证券市场将呈现紧缩，限制性政策将陆续出台。但从地产金融政策合理的方向来看，却应该支持多元化融资，以解决目前有效供应不足的局面。因此，金融政策在短期内将致力于“遏制房价过快上涨”，而长期地产金融政策的走向应该是支持多元化地产金融的制度建设。

房地产税收仍处在悬而未决的状态。个人住房营业税的调整仅仅是限制炒房的短期政策，从真正有效的市场机制角度，物业税才是核心。预计2010年物业税在市场预期层面将成为一个很重要的政策，不过，从物业税的立法完善和执行层面，预计需要经历一个相对较长的过程。

在房地产新制度建设的起步阶段，市场监管将扮演制度缺乏下的市场调节补充角色。扩大普通住宅土地供应以及中小户型供应将是重点之一。

鉴于目前一线城市和部分二线城市房地产泡沫已经显著，在市场不具有发展的可持续性，以及风险在聚集的情况下，短期内房调政策保持一个有力态势是合理的。房地产制度建设在预期层面，有利于实现引导市场良性发展。

从政策预测的经验看，长期政策是可预期的；短期政策受制于政策制定过程中的人为因素，政策的出台时点、合理程度往往存在较大波动。

我们建议房企在战略思考上应将视角放得长远。对于近年来的房地产市场格局，我们在思考时，一种是应用性判断，这种思维角度指导我们去应对市场变化；另一种是在良性市场发展下的理性判断。对此，我们在得出结论时往往处于“无解”的悲观状态，其根本在于内地房地产制度建设存在欠缺，且改革推进乏力，也正是因为制度建设的欠缺，使内地房地产市场周期、政策周期周而复始地波动。

但即使房地产制度建设出现滞后，不过也只是早一年或晚一年的事情。实际上，从其对市场、房企发展模式的重大影响看，在当前予以重视已经非常迫切。这种迫切的重要性在于，其当前对于房企已经具有现实的应用价值，因为房企发展模式的调整过程需要足够长的时间。