货币、信贷偏紧

2010年的房地产金融市场充满了不确定性。政策调控来得较早，央行频繁通过公开市场操作回笼资金。1月12日，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，这是2008年12月份以来首次动用存款准备金率这个工具，向市场明确表达了回收流动性的意图。

从目前情况看，开年第一周新增贷款6000亿元，造成这一现象出现的主要原因在于，2009年底储备的大量优质项目在新年第一周的集中放款。根据央行工作会议精神，要“切实把握好信贷投放节奏，尽量使贷款保持均衡”，对银行而言控制好上半年的信贷投放节奏就能掌握全年的主动，因此，2010年上半年货币、信贷可能会控制得比较紧。至于下半年松不松，重要参考依据是下半年的通货膨胀情况，如果下半年通胀压力大，则全年的货币、信贷都会偏紧。

在全社会资金面有所收紧的情况下，房地产行业的调控也在加强。1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布，《通知》内容全面，共四项十一条，人称“国十一条”。透过“国十一条”比较严厉的措辞，大家感受到了房地产及房地产金融政策在收紧。比如，“国十一条”要求“加强房地产信贷风险管理”，虽然只是对老政策的强调，但要求“严格执行信贷标准”，“加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导”，这表明房地产信贷对“合规”的要求更加严格。

此外，已经出台实施的《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》，要求对银行贷款进行精细化管理，严格监控贷款用途，实行“实贷实付” 、“受托支付”，杜绝贷款挪用。这些办法虽然不只是针对房地产行业而为，但却使房地产贷款的监管更加有法可依。

除房地产信贷外，国土资源部配合证监会对申请IPO和再融资的房地产企业进行审批的报道同样引起业界关注，这表明证券市场的房地产融资也更加严格。

尽管如此，总体上讲，银行信贷政策仍会支持房地产项目开发，增加市场供应，而不是打压。

市场前景难料

从全社会资金流向看，2009年房价大幅上涨，吸引了金融体系及其他行业资金的加入，大中城市吸引了中小城市的资金，推动了行业发展。但随着2010年资金面的收紧，以及实体经济复苏导致资金回流，在地王频出、房价高企的条件下，房地产对其他行业资金的吸引力将明显减弱，开发商的融资难度将加大，融资成本将上升，这不能不引起高度重视。

从开发商自身的经营性现金流来看，由于2009年商品房销售面积和销售金额的规模与增速均创历史新高，2009年1至11月份行业销售额超过投资额4716亿元，企业资金非常充裕。但2010年房地产销售将面临考验。

与2009年相比，当前房地产市场至少有两方面已经发生了显著改变：一是房价，2009年初房价处于较低位置，由此激发了大量刚性需求进场，而目前的房价已站在历史新高，抑制了购买力，引起了政府对泡沫的担忧；二是政策环境，特别是按揭政策发生了重大变化，2008年四季度以来，政府对房地产的“单边支持”被认为是楼市复苏的最大推手，但到了2010年，随着市场强劲复苏和部分城市房价过快上涨，政策调控收紧的倾向明显，如“国十一条”对二套房贷不再区分改善型与非改善型需求，一概执行40%首付，这实际已经回到政府2007年9月份调控时出台的关于二套房贷首付的规定。

高房价及政策调整使得2010年的销售前景充满不确定性。从企业支出情况看，受2009年下半年新开工面积快速复苏的影响，2010年房地产开发投资将保持较大的增长惯性，预计全年增幅将超过20%.销售与投资此消彼长，全行业商品房销售额如能与投资额持平已属不易，预计2010年企业经营现金流总体将不及2009年充裕，不同企业之间因投资和销售策略的不同会产生分化。

当然，我们分析企业经营性现金流、分析房地产行业融资环境，都是和2009年销售最火爆、货币最宽松的时期相比，因而得出偏紧的结论；如果和金融危机之前年新增贷款四万亿左右的水平比，2010年的信贷还是合理宽裕的。只不过2009年已经过去，2010年环境已经发生了变化，我们要及早地从2009年“过大年”的思维中走出来，“大年”之后稍稍放慢脚步，2010年也是一个不错的年份，更有利于未来长期的发展。

金融应对之策

面对充满不确定性的房地产金融市场，房地产企业应该做好以下四个方面的工作：第一，要更加重视财务安全，做好压力测试，防范房价、地价下跌或销售放缓带来的资产减值风险和流动性风险，在财务安全与公司扩张之间寻求平衡点，应对行业可能的波动。

第二，要做好融资规划，寻求多元化融资，使得财务资源能够有效支撑企业发展。

第三，企业要注重专业金融团队的培养建设。美国的房地产项目多以“投资商+开发商”的模式来完成，开发商主要负责项目的开发营建环节，“投资商”则获得资金的财务回报。我国目前基本上是将融资环节“内置”，开发商既负责拿地开发，又负责“找钱”。因此，在金融环境日趋复杂多变的今天，房地产企业需要有一支专业的团队，为企业做好融资工作。

第四，企业要培养长期合作的金融伙伴。银行与房地产企业合作，不但要看合作有多大，还要看是什么时候合作，“雪中送炭”比“锦上添花”更难做到，但更受欢迎。房地产作为一个强周期行业，上下波动是正常的经济现象。如果企业与金融机构互相了解，彼此信任，合作理念相通，则无论是行业上行期还是下行期，都有利于获得金融支持。

市场的短期变化需要大家认真分析、认真应对。但从长周期看，必须认识到，政策收紧的背后，是经济的企稳向好，我国经济增长进入了新一轮的上升期。

保增长的压力减缓之后，经济政策的重心自然就转向调结构、防通胀、防过热。从根本上讲，只有经济持续向好，房地产市场才能更好。