对于2010年的中国经济与房地产形势，与眼下一片乐观的主流意见不同，在下相对谨慎甚至有些悲观，也许用“派对正在清场”的说法来比比喻最为合适。这喻示着2009年的热热闹闹的刺激政策在2010年将变成“打左灯、向右拐”，即在“双宽松”政策仍将持续的调子下逐渐撤火，进而必然伴随的是经济动力的下降，因此这一年的中国经济并不会比2009年好多少，GDP增速很难达到9%，基本上仍将处在“保八”局面。而对房地产而言，则更加明显，2009年的疯狂已经结束，接下来由于政策的打压，将至少经历大半年曲终人散、量跌乃至价亦跌的的苦日子。

外贸环境难有好转

受到2009年低基数影响，2010年世界经济将出现低位反弹。联合国预计2009年全球GDP负增长2.5%，2010年正增长1.6%以下。

但全球经济中存在的十大不利因素，将影响经济复苏的进程：主要发达经济体自主增长乏力、各国救市政策效应递减、金融系统可能出现二次风险、各国政府债务风险日益严重、大宗商品价格上推通胀压力、失业率上升、再储蓄化和再产能化道路漫长、贸易保护主义升级、热钱可能回流新兴市场。

我国面临的国际贸易摩擦也越来越突出，贸易环境在恶化。截至2009年8月份，2009年共有17个国家和地区对我国发起了79起调查，涉案总额约100.35亿美元，同比分别增长16.2%和121.2%.进入2009年9月份针对我国的贸易摩擦呈现出扩展态势，自9月11日美国决定对我国输美轮胎实行特保引发中美贸易摩擦，10月初欧盟和美国相继对我国出口的无缝钢管发起反倾销、反补贴调查。

投资增速或下滑三分之一

中央政府的投资效应将衰退，原因在于政府越来越担心经济过热，投资的手在犹豫，刺激投资的手更在悄悄收起。

地方政府投资这一块在2009年已经显出不济的“败象”，更严重的是，2010年各地都会出现不同的政府债务恶化，这进一步限制地方投资的能力。

民间投资启动可能“雷声大、雨点小”。国务院常务会议已经原则通过了《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》（以下简称《意见》），但同时对产能过剩和重复建设的政策约束也会抑制投资增长。

不过，目前施工和新开工项目较多，计划投资额较大，这些项目按时完工仍需要大量投资，因此，未来投资将保持惯性增长。

2010年投资的增长点本寄望于来自两方面的“由负转正”。一方面是房地产开发：1-9月，前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%.人们本寄望于2010年房地产投资上冲，但因为房地产在经历2009年的疯狂后自身有调整必要，再加上近期政府密集打压，预期2010年房地产投资增长甚至不及2009年。

另一方面是库存投资：库存投资由“负增长（去库存化）”转为“正增长（再库存化）”。但如果近期上调存款准备金率等政策影响信心下滑，则库存投资增长的预期亦可能落空。

如此一来，投资增长有可能远低于目前大部分人的预期，甚至有可能较2009年的增长速度下滑1/3.

消费增速会小幅下滑

相对于发达国家在相同历史阶段的消费状况，城市居民消费需求还存在进一步的提升空间。农村消费潜力更大，2007年农民每百户拥有彩色电视机94.4台，电冰箱26.1台，空调8.5台，分别只占到城市居民相应拥有率的68.5%、27.5%、8.9%.医改新方案、农保全覆盖等改善民生的政策效果也将在2010年有所显现。自2009年10月1日，新农保规定“中国农民年满60岁以后都将享受到国家财政出钱的普惠式的养老金”，先选择10%的县（市、区）试点，然后全面覆盖。

此外，物价回升引发居民出现买涨不买落的消费心理，适度的物价上涨有望促进消费增长。

但也不乏不利因素，例如政策刺激作用减弱，一些扩大消费政策不复存在，以及水电气等公用事业价格大幅增长对其他消费有挤占影响，汽车和商品房的消费2009年基数较大。因此，消费增速有可能比2009年进一步下滑，但幅度不会太大。

政策或将矫枉过正

2010年不会出现恶性通货膨胀，至多出现温和通货膨胀，CPI为3%左右。但对通货膨胀的担忧将让经济政策犯错误。国内市场难有大的涨价动力，这是因为产能过剩、农业连续丰收、国家资源储备充实、居民收入增长平稳等因素制约银行信贷对CPI的传导。国际市场传导有一定的不确定性，但不会太大，因为原材料价格已经上涨较大幅度，而且，2010年预计原油供大于求。不过，世界各国有望在2010年陆续退出“量化宽松”的货币政策，这很可能会带动近期美元汇率的触底反弹，人民币升值压力大。

所以，2010年的通货膨胀实际上是伪命题。在全球金融海啸未去之前，中国经济会否出现“二次触底”仍然是宏观政策的最大挑战，复苏则是最重要任务。但由于担心通胀，尤其是害怕房地产泡沫，政府正在连续犯错误，一是在市场尤其是房地产市场已经自我开始收缩的时候出手，形成忌讳的“顺周期调整”；二是缺乏耐心等待政策效应的发挥，近期连续密集出手的结果将促使市场跌至“破相”地步。因此，2010年的中国经济尤其是房地产已经变得凶多吉少！

综合判断，2010年中国的GDP增长很难到达9%，将逐季走低，如果全年能有8.6%左右的增长就不错，甚至可能再度陷于保八。而房地产市场的狂欢已经结束，将从量跌演变至价跌，从二手房崩溃开始演变至一手房的衰退，大概到三季度，无论是市场还是经济都再现危境，而通货膨胀最终证明只是狼来了，政策才会改弦更辙，市场和经济也才会开始新的上升。