一如市场预期，国务院常务会议出台的住房营业税及土地新政（以下简称“国四条”），只是开启了新一轮房地产调控的序幕，而非终局。
承接中央经济工作会议对地产议题的表述，1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国十一条”），明确规定：“二套房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”扑朔迷离的二套房贷政策终告收紧。
1月12日，央行宣布调高存款准备金率0.5个百分点，这出乎市场预料。虽说此举并非针对房地产，而是为了控制信贷投放过猛，以及管理通胀预期，但银根收紧，房地产市场也将直接受到影响。
边走边看
5年来，3次走上宏观调控的关口，间逢一次政府托底救市，房地产市场的调控周期律令人难以适从。相比前例，此轮楼市再调控尤显非同寻常。多数业内人士认为，“国四条”公布之日，房价及成交量频创历史纪录，温度之炽非2007年可比。
2007年，在经历“国八条”、“国六条”的调控后，全国一、二线房价报复性反弹，一路上扶摇直上，炒房者极度亢奋；当时的管理层认识到了市场积累风险的严重性，连续出台调控措施打压楼市，包括收紧第二套住房信贷、严格土地使用证发放、控制发展商银根等措施，最终导致在全球金融危机的阴影下，中国房地产业遭遇有史以来最为严重的销售危机。
在经济学家、北京科技大学教授赵晓看来，2007年使用过的霹雳手段在2010年将很难被悉数采用，“管理层要走一步看一步，他们既期待政策能平缓民怨，又不希望太狠打压了楼市，导致好不容易启动的经济再次衰退。”
如赵晓所料，正在开始的新一轮楼市调控有别于以往，采用了循序渐进的方式。2009年12月17日，财政部、国土部等五部委下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目须经决策机构集体认定后方可约定在两年内全部缴清，土地出让金首次缴纳比例也将大大提高，不得低于全部土地出让价款的50％。
接下来的12月23日，市场再传消息，备受关注的二手房营业税政策细则终于“落地”。与2005年出台的“未满5年出售的普通商品房或非普通商品房一律按全额征收营业税”相比，此次政策颇有“高举轻放”之意味，全额征收的只是非普通商品房。决策层抑制投资性需求，鼓励自住及改善需求之意图，显露无疑。
1月10日，国务院再次发出通知，其中明确“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。二套房贷政策在2007年9月被央行和银监会首次发文提出，在当时调控房地产市场的组合拳中，这一条被业内人士看作是一个重磅炸弹。任志强在接受《地产》记者专访时，即颇有微言地表示：“2008年房地产市场下滑，一个重要的原因，就是第二套住房信贷政策导致的。如今，央行收紧个人住房信贷，可能会再次引起房地产市场的波动。”
不过，在中信证券地产分析师王德勇看来，作为市场化程度最高的行业，房地产调控政策的博弈色彩很强：一方面，各利益方有充分的空间和能力表达各自诉求；另一方面，调控只能保持一种动态的平衡，一旦某一方利益诉求满足，则必须让位于其他利益方。
很显然，中央政府对楼市的调控面临着“如何把握火候”的严峻挑战：既不能不发展，也不能非理性发展。但若市场与之持续博弈，政府亦将不得不加大调控力度。
短期利空
1月7日，万科发布简报称，公司2009年12月份房地产销售额仅较上年同期增长3%，至人民币55亿元，增幅远低于11月份47%.一位分析师将该公司销售额增速急剧放缓归因于中国政府近期采取的房价抑制措施，其中包括收紧向房地产开发商出让土地的相关规定。中原证券分析师吴剑雄表示，看来房地产泡沫终于要破灭了，从近期各大城市的销售额数据表明，房地产投机行为已开始减少。
“按揭贷款已经办不下来了，手头上货太多了，赶紧出掉一部分，把最后的甘蔗甜头留给别人去啃吧，这个时点，安全第一。”一位手里还捏着十多套高端房产的投资客向《地产》记者笑道。
面对年末中国楼市出现的这种让人意想不到的新状况，独立经济学家谢国忠认为，这与政府无法通过行政手段和信贷政策控制市场温度密不可分，“中国的财政收入模式就是银行里面的钱，放到房地产市场转一圈，就装到了政府的腰包里。这样既想做裁判，又想做运动员，最后只能以大调整来结束，很多神话都是这么起来，这么破灭的。”
“要关注未来房价走势到底如何，最重要的不是观察政策，而是关注货币发行量。”华高莱斯国际地产公司副总经理公衍奎说：“现在看来，房地产也许从来没有出过问题，但如果有问题将是全社会的大问题。”
“我们也还在观望。”一位央企地产开发商的高管人员对《地产》记者说，“现在最关心的是金融政策会不会有变化，央行已经收紧住房按揭贷款，如果银行再稍微收紧开发性贷款，战线过长的开发商多少会受些影响。”
长期看涨
时隔五年，房价在宏观调控政策的高压下且调且高。不论国企还是民企，都在与政府博弈的过程中取得了丰富的“实战经验”。他们一方面表示担心中国政府出招重，望以市场压力游说中国政府“高抬贵手”，同时又揣摩政府投鼠忌器的心理，不会真正出重手挫伤房地产，故实际行动如争购地王等，仍坚定看好楼市。
在决策层下发数道金牌令箭遏制部分城市房价过快上涨的关头，包括保利、中建等多家房企在北京、上海、广州等地不断创造的“地王”，让有关部门角色愈显尴尬。
经历了过去两年房地产市场的跌宕起伏，开发商似乎很乐观。万科副总裁肖莉日前透露，万科2010年销售收入预计将增长25%以上，她认为，一线城市住宅价格仍将稳健上涨。
“短线也许会踏空，政府显然还会出台一两项调控措施，但转换周期将缩短，楼市再次复苏的时间会很快到来。”隆鑫地产副董事长彭勇也向《地产》表示：“历史证明，施压越大，反弹将越大。”
中金公司首席经济学家哈继铭认为，在短期内，政府出台“遏制”房价的诸项政策，的确会打击市场情绪，但从中长期来看，这些政策可能减少房地产市场供给，并与人口结构等宏观因素一起，推动房价继续上涨。
中国购房者对此并不陌生。在中国楼市2009年经历过一轮“报复性”反弹，房价每月飙升10％以上，本应理性的投资行为，变成了“击鼓传花”式的投机游戏。这一幕是否会重演？决策者不可不察。