对于通州房价近期上涨过快的原因，亚豪机构市场总监郭毅认为，在整个北京楼市房价全线飙升的大环境下，由于受到市场大势的价格挤压，大量购房需求被迫不断外移，这是通州房价近期快速上涨的主要原因。

郭毅分析说：通州是距离城区最近的远郊区县之一，本身房地产开发的时间比较早，交通较为便利，生活配套也相对完善。在2008年，通州房价出现一定幅度的下滑，形成了价格洼地的现象；当购房需求因“挤压效应”出现外移时，对CBD附近工作的人来说，通州就成为了购房的首选地区，“这种购房需求的涌入促进了整个通州区域的价格上涨。”

“如果北京目前房价不存在泡沫的话，那么通州就没有泡沫。”华高莱斯地产策划一部经理张雅丽如此认为。通州房价上涨与全市的市场状态吻合，2009年所有的区域都在大跨度上涨，通州也被携裹其中，与大兴、昌平等区县相比，其上涨速度在北京各区域中只是居中，涨幅保持正常，价格与城区依然存在合理的梯度。

“人们对于通州的认识，就是一个距离城区相对近、有城铁的区域，昌平和大兴同样有这个特点，因此，通州的均价也与昌平、大兴相似，总体还是比较适当的。”

张雅丽表示：“2009年热点区域还是集中在北部的亚奥商圈和南部的丰台、大兴。通州在2009年的供应量是比较小的，没有产生足以影响北京楼市格局的楼盘。”

区域已经落后

在北京诸多新城之中，通州起步较早；在市郊与城区的轨道联系中，八通线是最早开通的一条。八通线开通后，大量的住宅放量，促进了区域的发展。

然而，近年来，与其他区域相比，通州已经显出疲态。由于与CBD的邻近，通州的定位一直就是“CBD后花园”， 是一个以居住为主的睡城。购房者大多是在CBD上班的小白领，楼盘的档次也属于中等偏下。一般来说，郊区楼盘更容易受到市场整体波动的影响。因此，大势看涨时，通州的房价会随行就市跟着涨，甚至上涨幅度更快，而市场调整时，刚性需求的观望也会更加严重。2008年，通州房价下跌的幅度也是非常大的，说是领跌的地区也不为过。

想当年，在八通线通车时，望京和亚奥区域还都是“卧城”。而如今，亚奥区域变成了高端居住区；望京的产业迅速发展，整个的商业配套也成熟了，这就在区域发展的层次上比通州快了两个阶段。

而通州在当年的住宅放量之后，区域发展上就陷入了停滞。到如今，楼市价格早已翻了几番，但区域定位、客群结构都没有太大的变化。从2008年到2009年，除了商业配套方面有一些完善，通州市场并没有支撑价格上涨的有力因素。“现在通州已经无法和亚奥、望京相比，只能和大兴、石景山做比较了。”张雅丽慨叹。

张雅丽认为，通州的问题是多年来一直没有明确的发展方向，不知道是要往高端住宅区域上发展，还是要发展产业，逆水行舟不进则退，这些年通州已经在其他区域的快速发展中渐渐落在了后面。

通州曾经规划了北京市政府的外迁，并且预留了相关的用地。但是现在政府搬迁到通州已经不太可能了，原来有可能搬到通州的政府部门，都已经在石景山等区域选址。

通州的新城规划，从2005年就开始提了，版图也已经画出来了，并提出了“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城”三个口号；但是，这些“定位”没有一个是不可替代的，通州也没有什么特殊的资源。从宜居性来说，通州不如西边的石景山；从产业上说，顺义、大兴亦庄的产业都成熟了，通州又没有什么优势。说来说去，又回到了居住和休闲，要打造“运河休闲旅游区”。

但是，近几年通州土地供应的结构与休闲居住区又不是很吻合。土地出让多是产业类的公建项目，住宅的比例相对较小。也正因为这个原因，通州近两年新盘入市量较少，大的开发商也较少。因而，当保利、万科等大企业在昌平开疆拓土，连大兴、房山都有大开发商争抢地王的时候，通州仍然是一个小开发商聚集的区域，楼盘也依然是中档偏下。“其实这些都表现出的是一个后劲不足的状态。”

炒不成现实那就炒未来吧，目前让通州楼市节节攀升的利好，第一是新城建设的“倾斜”，第二是北京东站落户通州。然而，在现阶段来说，这还是“空中花园”。 现在北京的房价处在一个上涨的周期，有利好的消息出来，就会成为促进房价上涨的原因。但是实际上能对区域的房价起到多大的支撑作用还很难说。或者说，一旦北京楼市出现整体的调整，通州目前的“利好”可能就不复存在。

通州扩张

在沉寂几年后，北京市政府的声音，使得通州重新成为焦点。

据通州区委相关负责人介绍，通州新城规划在2010年将正式进入实施阶段。其中最重要的变动是将运河核心区的面积由原先规划中的11.8平方公里扩大到48平方公里。

此外，新城规划还确定了三大重点发展地区，分别为城市创意港台湖特色小城镇、文化创意港宋庄以及商务创意港运河城市段。通州新城的功能定位是“面向区域可持续发展的综合服务新城，北京参与环渤海区域合作发展的重要基地”。

这会是通州的机会吗？或许会是通州房地产的最好机会。“新城建设”还没有什么实际的动作，首先把“核心区”扩大了4倍多。现在的11.8平方公里还没怎么动呢，推出个48平方公里，其意图莫非是抬高地价？

通州国土部门继续表态，年初，通州就有5处重要地块面临拆迁，分别是齐天乐园、新建村（运河5号地）、燃灯塔周边（运河6号地）、西海子周边地区，以及五河交汇处源头岛上的土地。“可以说，任务量之大前所未有，要求进度之快也是前所未有。”众所周知，拆迁就能创造房地产市场的“刚性需求”，对于GDP的增长也是一大助力。

据悉，通州新城过去沿新华大街内向发展，较为封闭；而在新规划中，中心地区将同京哈高速衔接，辐射环渤海区域，模式上将转为“外向型发展”，且以河为轴，更加突出“运河文化底蕴”。这也能给人启发，本来在通州购房的大量人群就是 “北漂一族”，如今干脆把区域开放，北京东站与多条高速路的规划，使得通州与“环渤海区域”的联系更加紧密，而通州的房子，可能也因此更能得到“环渤海区域人群”的青睐。

2009年的几场地王争夺战，使得北京南部区域如大兴、房山颇为抢眼，从新城发展思路上说，通州似乎是步了别人的后尘：以政策导向作为支撑，以区域拆迁制造刚需，以交通发展创造动力。看起来，在2010年，通州很可能推出较大规模的土地供应。

而在住宅方面，多家网站的统计数据显示，2010年通州的供应量将明显增加，有不少于10个楼盘入市，包括远洋通州项目、北京ONE、合生。滨江国际公寓等多个纯新盘。2010年远洋通州项目将开盘销售，但具体销售日期目前尚未公布；位于通州新华大街的新盘北京ONE也预计在2010年4月底正式开盘销售。此外，珠江拉维小镇西区、武夷城市左岸12期等老项目均计划在2010年初推出新盘。

根据不完全统计，目前通州在售项目已经超过30个，其中有一半以上项目是在2009年年底集中入市，2010年将是这些项目的集中推盘期，届时通州楼市放量会进一步扩大。

在“房”与“地”的推动下，2010年，通州很有可能将是北京楼市热点之一。

产业软肋

张雅丽认为，从区域的发展脉络来看，通州发展产业是必然的，但是功能定位要明确，发展方向要明确。

离北京中心城区较近的区域，都会是对中心城区的一个补充，是“综合服务体系”中的一部分。通州与CBD的联系，使得通州商务区面临尴尬，在没有产业基础的前提下，通州要建立一个自成体系的商务区，难度还是比较大的。

比较聪明的办法是，一方面将通州商务区作为CBD的补充，CBD都是外企、大企业，通州就吸引北京地区级的实力企业；另一方面，争取那些对市区的高房价承受力比较差，而又不需要面对高端客群的产业，对某一个产业的放大，例如文化创意产业、服务业。

从目前来看，通州要想建成一个有实力的商务区不可操之过急，因为整个区域的层次，居住人口的层次，配套的层次都还没有跟上。关键是，政府扶植的力度有多大，相关的基础建设示范能够跟上，具体来说，通州产业要升级，要看能不能吸引到大的客户或者有实质带动作用的企业入驻。在通州的房地产市场上，也需要吸引保利、万科这样的大开发商，才能对整个通州的房地产的格局会有一个提升。

从目前来看，通州正处于开始二次创业的关键时期。