上市融资从来都是房地产开发商最热衷的话题，而随着易居中国（NYSE：EJ）和世联地产（002285.SZ）成功上市的样板作用，如今房地产代理公司也开始吹响了上市的集结号，最新一个加入者是上海复地旗下的策源置业顾问（以下简称策源）。

拆分策源

2009年底，上海复地（2337.HK）与其母公司复星国际（0656.HK）联合发布公告称，复星国际以9144万元代价向复地收购策源67.1%股权，并全部以现金的方式支付。完成收购后，策源脱离复地从属地位，公司拟在未来独立上市。

这实际上是为策源上市做准备。公告中表示，在收购事项完成后，策源成为复星的附属公司，将能“更灵活地进入中国资本市场，（包括但不限于）在深圳证券交易所创业板进行首次公开发行”。

一位不愿具名的策源中层对《地产》表示：“从2007年起，公司就在找上市的机会，这几年下来，易居做大了，同位于上海的同策也早就递交了上市申请，策源已经不能再等。”

此前复地拥有策源77%的股权，并一直通过策源从事销售策划、置换及房地产经纪服务，但仅做为房地产开发业务的附属服务。

复地表示，为精简其业务结构的策略而对不竞争协议作出的建议修订，将可让公司专注其房地产开发、经营业务，因而可能提升其收益及盈利能力。

收购事项完成后，策源将不再是复地的附属公司，但复地继续持有策源的9.9%股权，策源将选择性成为复地的服务提供商。

“复地以后的项目肯定还是给策源做。”上述策源中层表示，把策源分拆出去对复地影响并不大，只是出于运作上市的考量。“策源贡献的收入很少，2008年不到一个亿，复地今年售楼收入估计在80亿元左右。”

据其介绍，在策源的三大块业务——一手房代理、房地产开发咨询和商业物业管理中，90%以上的收入都来自于销售代理，因此受地产周期影响巨大。

该公告显示：2007年策源未经审核收益为2.2亿元，而2008年则大幅下降为9300万元。截至目前，归属于策源未经审核综合净资产值约为6458万元。

易居研究院分析师薛建雄告诉《地产》：“策源近几年来的市场份额一直在下降，剥离出去之后，可以促进策源的业务发展。”

断奶求生

策源成立于1999年，注册资本为500万元，其中上海复地出资385万元，占股77%，以公司总经理徐晓明为核心的管理层出资115万元，占股23%.策源其实是复星国际创始人郭广昌和范伟等人在创业最初成立的公司之一。在1999年成立时，策源的定位就是为复地的项目提供销售策划和代理服务。

随着复地房地产项目的不断增加，策源的业务量也水涨船高。同时由于复地集团的品牌优势，策源代理楼盘的销售速度很快，业绩十分亮眼。

2002年，随着复地进行全国布局，策源业绩也攀上高峰，在当年的上海代理行销售排行中夺得销售冠军宝座，当年度策源销售的项目共13个，全部为复地集团内项目。

“业绩只是一方面，很多楼盘的创意都做得非常棒，成为业内经典。”前述人士告诉《地产》，这固然是由于项目多为本集团公司项目，因此在操盘时有比较大的自由发挥空间，但直到今天，“策源在策划、广告上的水平客观来说还是相当高。”

复地成为是策源的最大优势，集团的强大后盾使策源有充足的资金壮大实力并较快地步入行业前列，对复地集团项目的垄断使业绩和操盘能力迅速提高，但也因此而限制了策源的发展。

“策源这种背靠大树的公司日子太容易过，有压力才能有创新。”由于项目获取途径简单，外界对策源的实战能力和操盘能力多少有些质疑，但更重要的是，由于市场压力较小，策源在激烈的竞争中渐渐失去优势。

策源也做了很多努力，例如在2008年收购上海著名的房地产研究咨询机构——方方工作室，但仍然没有扭转局面。

薛建雄认为，策源脱离开发商背景后，可以安心在市场跟同行的代理商竞争项目。“因为以前策源作为复地的一个代理商，竞争实力并不强，很多的开发商只愿意跟纯粹的代理商合作，而不愿意跟母公司为开发商的公司合作。”

不过，令人欣慰的是，事实上，在策源的业务结构中，复地的项目已经不是大头。2007年和2008年两年，策源收益中复地和第三方业务的比例都稳定为4：6.策源与万科、上房和上实等开发商都保持着密切的合作关系，但和易居相比，基数很小。

被动上市

2007年8月，周忻旗下的易居中国顺利在纽交所上市，成为中国首只在美上市的房地产经纪概念股，融资2亿美元，令同行们十分震动，自此拉开代理行上市的征途。

前述策源内部人士对《地产》透露，在易居上市前的2007年，周忻还找过策源谈合并，希望以“换股合并”的方式将策源的业绩合并进自己的财务报表，以增加奔赴海外上市的砝码。周忻当时还找了同策，但最后都没做成，因为市场很火，都想单飞。

但2008年楼市陷入寒冬，策源上市计划只好搁置。而上市后的易居中国利用资金优势全面提升相对优势，包括媒体资源、门店优势和人员优势，抢夺市场份额。“周忻当时在全国代理业的份额其实不大，但上市后有了资金，很多事都能做了，一下子就和其他对手拉开了距离。”

2009年8月，有16年历史的深圳世联地产登陆深交所中小板，融资6亿元，成为成功登陆A股市场的首家房地产综合服务商。而世联地产上市后受到机构热捧，股价一路走高，市场的高度认可给为其他意图上市的代理公司注入了一针强心剂。

上述人士表示：“随着近一年易居的发力，其他代理公司的日子越来越难过，市场空间一点点被压缩。要追赶易居，或者至少生存下去，上市是必须走的一条路。”