假如你是一个投机高手，你现在可能对地产股唯恐避之不及。而假如你是一个坚定的价值投资者，相信你不会错过这样的企业：母公司经营年限超过20年，与全球500强日本住友、石川岛设立合资公司，深受日本制造之道及经营哲学的熏陶；深耕二、三线区域市场，进京“赶考”首战告捷，处于全国化扩张的临界点；产品具有20％-30%的溢价能力，产品线丰富而层次分明，业务流程实现了标准化，且具有持续创新的能力。

这简直就是一个走出重庆前的“龙湖地产”，它就是总部位于厦门的中骏置业，为数不多的优质未上市房企之一。本刊元月刊《中骏置业：“小龙湖”冲刺上市》一文，依据一位香港投行人士掌握的信息报道了中骏置业的上市计划。随即，本刊记者飞赴厦门，采访了中骏置业母公司——中骏集团控股有限公司董事局主席黄朝阳，同时调研了中骏置业在厦门开发的项目。

溢价的“秘密”

中骏置业在厦门的可售资源并不多，位于海沧区的海景豪宅——海岸一号已售罄，蓝湾半岛和翠湖庄园则都已入住，未来的可售资源主要是位于海沧区的海景豪宅——中骏。天峰，及位于高崎机场附近的高端写字楼——中骏集团大厦二期。截止到目前，中骏置业688万平方米建面的土地储备主要是由位于泉州的财富中心（150万平方米建面）、四季康城（43万平方米建面）、黄金海岸（200万平方米建面），以及位于深圳龙岗区的蓝湾翠岭（76万平方米建面）和位于山西临汾的中骏国际社区（70万平方米建面）等几个大体量项目构成。

一路走马观花地看下来，不夸张地说，中骏置业在厦门的几个项目给人以“鹤立鸡群”之感。无论是外立面设计，还是园林和建筑细部的打造，都体现出一种沉稳的品位。与此相应的是，相比同区域的同类型项目，中骏的销售均价溢价幅度约为20%-30%，个别项目溢价幅度甚至高于40%.“品质是中骏所有竞争策略的基石。”黄朝阳在采访中告诉本刊，住友重工不仅是中骏的合作伙伴，更是学习标杆，“在住友，品质是不可商量的。”

“曾经有一位朋友夸中骏置业的项目做得好，我回答说我们花的钱也多啊。但他说，现在你多花点，以后会成倍地收回来，因为中骏置业的未来价值已经体现出来了。”在采访中，黄朝阳一再提及住友到现在已有400多年的历史，他认为一个公司的价值有短期和长期之分，“你看，龙湖上市很成功，就是因为它有长期价值。”

在与住友重工合作生产、销售挖掘机的过程中，黄朝阳有意识地把日本企业的精细化制造方式复制到了房地产开发的业务流程中，相关的文件有170多份，甚至连公司文件的格式，如字体、行间距之类的细节，都有严格的规定。

“要是比精细化程度，我想业内没几家比得上我们。”黄朝阳对此很是自信。他告诉本刊，目前中骏置业已通过IT管理系统固化了上述业务流程，“我们每做一个项目，都要总结、存档，所以通过IT管理系统，我们这个团队还具备了持续改良和创新的自我进化能力。”

除此之外，黄朝阳还寄望通过IT管理系统“缩小”公司的管理半径，以及标准化“复制”项目，“不管是在深圳，还是在山西，跟在厦门没什么差别，因为中骏的每个员工都在同一个管理平台上工作，他们都了解总部的事情，总部也知道他们做得怎样。事实证明，我们即使在很小的城市开发的项目跟厦门也是一样的。”

这和龙湖地产引以为傲的IT管控模式殊途同归。龙湖地产董事长吴亚军在开发IT管理系统时的参考对象是波音公司。

惧者生存

黄朝阳很喜欢办公室里挂着的一幅字：惧者生存。但这好像与我们印象中作风彪悍、敢于冒险的福建人不同。“所谓的基业常青，主要是要把握好发展与风险的平衡。”

黄朝阳身上强烈的风险意识，同样来自于住友的经验。他回忆说，与住友合作生产挖掘机的最初几年，产品每年都脱销，但住友就是不新增生产线，“住友的经营理念就是不求最大，但求最强，因为当危机来临时，如果没有做到最强，规模越大可能赔得越多。”黄朝阳很感慨，“住友的社信是‘不求浮利’，几百年过去了，到现在都没变过。”

所以，在近几年火爆的市场氛围中，黄朝阳抵御住了机会的诱惑，并没有像有些地产公司那样引入境外私募资金做大资产规模再上市，而是选择了“先做强再做大”这条看起来最费劲、最吃亏的路径。“有的投资人问我，未来你的目标是做到第几？我说，坦白说，我没想过要做到第几，但我一定要做到最强。”

在深耕厦门、泉州两地市场的过程中，中骏置业逐步构建了一个层次分明、功能互补的产品线体系：“蓝湾”系列、“滨水”系列和“世界城”系列分别定位于人文豪宅、景观豪宅和精装修高级公寓，可以为公司带来较高的收益，树立品牌形象，但相应市场风险也大；而“康城”系列则定位于城郊的康居工程，针对刚性需求，虽然销售价格相对不高，但体量很大，销售速度快，可以给公司带来稳定的现金流，整体收益也很好。而“财富中心”系列则是城市综合体，包括了商场、酒店、写字楼和公寓等多种业态，在项目内部就可以实现现金流的平衡。

黄朝阳告诉本刊，下一步会保留一些优质物业，物业租金收益力争占到公司总利润的30%.中骏置业目前持有的优质商业地产主要包括北京CBD核心世界城的3万多平方米时尚商业街、位于厦门高崎机场路上的中骏集团大厦以及2010年下半年开工建设的泉州中骏财富中心，中骏财富中心的商业体量达到40万平米。

“这样一来，我们不仅可以实现稳定的现金流，以应对行业的周期性波动，而且还可以在客户不同的生命周期为他提供不同的产品，比如四季康城的客户三五年后就会购买我们”蓝湾“系列的产品。”黄朝阳说出了构建产品线战略的另一策略。