曾有媒体以“民企血性之战”的“热血”标题，来形容2009年12月22日华丽落幕的“中国第一拍”——广州亚运城地块拍卖。

255亿元：254亿元，三大地产巨头富力、雅居乐、碧桂园组成的“民企军团”一举击败保利、万科、中海组成的“国企军团”，凭1亿元胜出，High到了最后。

同时，这三条“血性汉子”还奉献了数个第一次，让这场夺地之战更加精采绝伦。第一，占地面积263.952万平方米的亚运城地块整体出让，诞生了中国单宗土地出让面积之冠；第二，起始价165亿元、竞价阶梯2亿元，创下了土地拍卖史的纪录；第三，255亿元，折合楼面价5810元/平方米，当之无愧夺得中国土地总价“地王”；第四，富力、雅居乐、碧桂园三大民营地产首次联合，保利、万科、中海三大国企巨头联合；第五，上演了整整一年的“国进民退”的地王，终被在此终结。

血战到底

现在看来，这场“世纪之拍”的一切都在出乎众人的意料。

“结果太意外了！不过，我觉得这次拍卖是来真的，开发商在场上是真刀真枪的拼。之前我一直觉得是作秀。”观摩了拍卖直播的美国格理咨询集团房地产市场营销专家韩世同说道。

持这种观点的人占了大多数。韩世同说，大家之前都猜测，规模如此庞大的亚运城拍卖，“买家由政府内定的成份比较多，其他人多是陪拍的。”

然而，“国、民联合体”在现场出人意料的“死磕”，打破了作秀一说。

2009年12月22日下午两点多，广州市房地产交易中心3楼拍卖大厅里已经挤得水泄不通，连广州市国土房管局局长谢晓丹破天荒地到场观战。“富力联合体”这边，“出场选手”包括富力华南区总经理朱荣斌、雅居乐副总裁梁正坚等高层，而“保利联合体”声势更盛，保利地产董事总经理宋广菊亲自上场督战，万科集团执行副总裁张纪文、广州万科总经理张海、中海广州公司总经理刘显勇——传说中的郁亮并未出现，但阵容也足够豪华。“如果宋广菊来了，这块地还拿不下，那可谓‘史上最牛陪标’！”一位网友戏称。

而“单刀赴会”的中信地产为了壮大声势，据说从北京急调20多位高管来广州助战。在挂牌阶段，中信报价180亿，较165亿元的底价高开15亿，创下全国拍地记录，因而也被视为夺标大热门之一。

下午3点，战争正式打响，6号竞买者中信地产出人意外地并未举牌，国企、民企两大军团的PK却是一场血雨腥风。

180亿元起拍，拉锯战自始而终，22分钟，47轮竞价！在前半场，两大团队举手应价，毫不犹豫；顷刻间追价到了236亿，拍卖师宣布增加幅度调整至1亿一次，两方依然争战未休。

竞价超过250亿后，速度明显变慢。一位到场人士描述：当富力将报价抬到253亿元时，“国企联合体”现场耳语了几句；随后，万科一位人士比划了一个抬手的姿势，举牌人士勉强加价至254亿。“民企团队”也埋首商议一番，出价255亿，保利方举牌人士无奈摆手，示意退出。

全场掌声响起，朱荣斌和梁正坚激动地击掌相庆。富力联合体终以255亿元拿下中国土地总价“地王”，比165亿元的起始价溢价55%.这个结果甚至令参战者自己感到意外，碧桂园一位到场者打电话回总部，激动得语无伦次：“我们，我们居然把保利给打下去了！”

内定是谁？

也难怪人们惊异，此次“世纪之拍”之前，几乎没有人看好富力联合体。在亚运城出让的前一天，有媒体集中采访了10位广州的业内人士及专家，其中的9位均看好保利联合体，仅剩下的那位还力捧中信地产，押富力联合体胜出的赌注为零。

实际上，在公布拍卖项目之后，市场就争议不断，一直有人质疑政府“整体出让亚运城”，目的就是为某开发商量体裁衣。

亚运村是个涉及14个地块，总占地超过263万平方米的巨型项目。其规模甚至超出广州过往一年的总土地供应量，而2009年广州挂牌出让的其他19幅住宅用地，加起来仅仅相当于亚运城项目用地的一半！

“如果不是为了设置高门槛，将众多房企阻挡在外，为什么要将如此大的地块整体出让？”一位业内人士反问。

资深地产人士韩世同告诉记者，“内定”风声最响的，万科是其中之一。亚运村前期的规划筹建都是政府来做，而“传闻万科和政府关系非常紧密，而且是最早参与亚运城建设的企业”。 项目现场的规划设计处处都带有万科的影子，如亚运城样板房的设计和建造，都是由万科来完成的。按照惯例来说，前期已经“出道来”的万科，在后期接盘的可能性极大。韩世同半开玩笑地说，“其实可以称万科联合体，但后来对外一直称保利联合体，大家猜测可能是避免一下内定万科的嫌疑。”

更有业内人士告诉记者，万科一直有着很深的“广州情结”，而随着四季花城、万科城的开发完毕，万科在广州已没有大盘；为了增大在广州的市场份额，万科对于亚运城项目的期望值很高。据说，早在2008年，万科就开始对这一项目进行市场调研和前期策划，“甚至有一位人大代表发出这样的疑问，‘万科拿下亚运村，会不会导致垄断’，可见万科的胜算之高。”一位广州业内人士称。

而“内定”的另一大热门选手便是保利地产。项目挂牌之前，有一个名为“中国土地投资协会”的组织向媒体透露，广州政府早已内定了保利；不过为了平衡各方利益，广州政府很可能会选择由保利带头、几家企业联合开发的形式。这则消息使得广州市场众声哗然，广州房管局不得不在12月15日召开新闻发布会，澄清传言。

传闻很可能并非空穴来风，保利地产副总经理余英多次公开表示对亚运城的看好，他曾呼吁：“我希望广州市政府推出一些大的地块、完整的地块。让开发商演戏的舞台大一点。”

2009年6月，广州市国土局为亚运城项目开发举办了一次沟通会，广州的十几家开发商都参与其中，保利当时便明确表示出竞买意向。7月，保利位于广州亚运城板块的项目保利公馆开盘，在开盘仪式上，亚组委以及番禺区政府的诸多官员都成为保利的座上宾，据说当时，保利已经为亚运城报出120亿元的价格。

这个价格恐怕不能满足政府的预期，广州市政府不仅希望通过这宗土地出让收回前期的偌大投资，更希望获得办亚运急需的大笔资金；如此巨无霸项目，人越多越保险。无论内定不内定，“抬轿子”肯定是必要的，中信、富力等等名企逐渐浮出水面。

“这样大的项目，独吞是很难的，不仅资金量极为巨大，还要考虑平衡各方面的关系。”于是，开发商们纷纷走向联合。万科虽然跟保利一直是对手，但在共同利益面前，也形成了统一战线，还拉上了中海。国内房企三大巨头的“梦幻组合”，似乎已经胜券在握。合富辉煌首席分析师黎文江认为，道理是明摆着的，无论是从其身后的央企国企背景、良好的现金流以及大型项目的开发经验，保利联合体都具有优胜地位。

反观民企联合体，其声势相形之下就要弱了许多。富力地产广州公司总经理朱荣斌在竞拍前表示，亚运城项目标的太大了，“拿着烫手，不拿又不甘心”，这句话充分表达了民企开发商们的两难心境。而碧桂园、雅居乐就更是低调，按照惯例，雅居乐在拿地之前，一定会对地块进行一番调查分析，这一次，连广州公司也没有参与项目的前期市场调查和评估策划。

内定嫌疑再大，夺冠呼声再高，保利联合体还是以极大的冷门被踢出局，这又是为什么呢？