火焰篇

自2009年10月以来，数以万计的游客向海南涌去，并于国务院颁布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》一周前后创下历史纪录。这次海南吸引人们的不只是温暖的阳光和沙滩，更有空气中弥漫着的、浓浓的金钱的味道。

2010年1月11日，三亚凤凰岛开盘。这个三亚湾与大东海相邻处填海造出的人工岛，是奥运火炬在中国的第一个落脚点。如今，在留存纪念的奥运五环标志旁边，三座高层公寓楼正拔地而起。

据称项目开盘前收到的购房诚意金达5000万元。开盘当天推出700套，均价每平米6.5万元，当天便销售一空。“当初这些客户在交诚意金的时候，连户型都不问。”三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐告诉记者。

凤凰岛项目绝非孤案。“仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。” 一位海南业内人士向媒体透露。2008年，海南商品房销售额为171.12亿元。

在横空出世的“国际旅游岛”概念下，海南的面貌迅速被争相涌入的发展商改变：北起海口南至三亚的东海岸线上，正在开发的休闲地产大盘超过20个，总投资额超过1000亿元，工地的围挡连绵数百公里长，发展商触角还在向海南内陆延伸，海南省五指山、琼中的楼市也因此水涨船高。

据《南国都市报》报道，售楼处甚至不让购房者看房，许多岛外居民来三亚，不论价格高低就直接把房买走。不仅濒临一线海景，所据海岸线长达12公里的某大型项目均价涨至13000元/平米，就连地处腹地的文昌，最高房价亦高达14000元/平米。

2009年上半年，简毓萍一直担心30亿的全年销售任务定得过高，她是海南迄今为止最大规模的开发项目——清水湾的全国营销负责人。可到年底一算账，销售额翻了一倍都不止。更令人惊奇的是，销售翻倍的任务是在售价同样高涨的情况下完成的。

而去年年底以来，海南的地产投资广告、酒店旅游推广，甚至官方媒体踌躇满志的宣传中，国际旅游岛的字眼被放在最显著的位置；这犹如一剂打入岛内的强心针，使这条1580公里的海岸线彻底炙热起来。海南再次被推至中国的前台，历史的前台。

沿着三亚绵长的海岸线，星落着众多在建的海景公寓和高高低低的吊车，以及一些犹如最后通牒般的房地产广告：“受益于国际旅游岛政策，本项目铁定于2009年12月1日楼价上调1000元/平方米！”

来自北纬58度的狂热

“北纬18度的目标是北纬58度。”一位业内人士如此形容海南的地产需求。三亚地处低纬度的热带地区，而其高端房地产的需求，几乎全部来自岛外，特别是以北京为代表的相对高纬度地区。三亚很多项目的售楼处，盘桓着操东北、内蒙、北京等地口音的投资客。

“我们的客户当中，比重最大的是北京，然后是上海、东北和四川。”海南富力副总经理余子健向记者分析其客户的构成。

而最近来自于浙江一带的客户在增多。在名气远逊于亚龙湾的三亚湾，一个名为金海钻的高层公寓，叫价已经到40000元／平米。据销售人员称，该项目最大的客户群来自浙江，出手多则整层，少则几套。

来自更高纬度的豪客也时有所闻。1月11日，号称“东方夏威夷”的凤凰岛站到了海南房价的巅峰，这里卖出了一套售价6000多万的别墅，每平米价格高达10万元。

“据说是俄罗斯人买的。”有知情人士告诉《地产》记者，尽管凤凰岛均价近7万元/平米，但开盘当天700套房子即告售罄，这样的销售奇迹，不但在海南创下销售纪录，在全国也属罕见。

不仅挑房子迅速，付款也痛快。上千万的房子均为现金交易，没有从银行贷款一分钱——超过六成的客户在清水湾都是全款买房，且多为现金付款。在来自全国各地的购房者中，一次性付款的比例相当大。“约占七成。”三亚东和福湾项目营销负责人王澎对记者说。这个比例也得到了富力余子健和清水湾简毓萍的认同。“至少60%以上。”

其实，去年下半年启动的海南购房热潮可分为两波。

第一波从10月到12月中旬，是基于“全国山河一片红”效应。2009年下半年，“信贷泛滥”成为描述中国宏观经济时出现频率最高的词汇之一，它的意思是：钱太多了。这意味着，“留什么在手上都比留人民币好。”一位北京房企副总这样说，从2007年开始，她替自己和几位无暇亲力亲为的朋友投资海南房产，至今获利不菲。

第二波即是因为国际旅游岛政策显示的巨大威力。三亚市区一位不愿透露姓名的发展商披露，他们的楼盘五成以上是投资性购买，尤其是国际旅游岛规划将获批的去年年底，超过80%的购房者都是炒房客，“其他开发商的数据也大致相同！”

一位在海棠湾附近卖海边别墅项目的代理行老总告诉记者：据观察，这些买主当中，相当一部分是送礼的或企业买了当会所的。“可能还有洗钱的，有人就用一只大LV包，装着现金过来买房”。

“客户的消息非常灵通。”一位项目老总告诉记者，在国际旅游岛文件出台前几天，就有购房客户对开发商说，批准快下来了，还提到具体时间。“后来一看，果然一天都不差。”

而简毓萍的感受则是，这一阶段南下购房客户的层次和素质也有明显提高。“是真正的富人。领导打招呼的非常多，只问有没有房，其他什么都不问。购房者的投资性更强了。”

山屿湖项目位于三亚市区，濒临三亚河。项目董事长郭玉玺告诉记者，本来在去年12月初，由于价格累积了一定的升幅，购房者有点观望。“好像碰到了天花板。领导都有点着急了。”可一到12月底，销量又突然拉起来了。而且最大的不同在于，这一轮投资者占了主体。“其实这种地段的项目，应该是自住相对占多数。”郭玉玺摇着头说。

简毓萍还告诉记者，这两波购房热救活了很多当地的尾盘和中小盘。本来海南外向型地产，宣传力度大的项目销售就好。“但现在客户已经不论这些了。”

买房成金

与一线城市相比，海南房价上涨的理由似乎更充分。除了流动性泛滥、通胀预期、实业不振的共性之外，海南卓异的自然资源，再加上国际旅游岛的国家战略，人无我有的个性化优势，似乎正处于一个天时、地利、人和的交集区。

理由重要，结果更重要。早期投资海南地产的购房者已成赢家。2009年10月份，一位来自北京的媒体人，在三亚“山屿湖”以每平方米13500元购买了一套80平方米的房子。到今年1月份，房价就涨到了24000元。“当然，后期推出的房子在户型和景观上要好一些，本来也有4000元左右的差价。”山屿湖董事长郭玉玺对记者说。既便如此，３个月之内，账面净赚也近60万元。如此之快的产金效率，甚至在房价领跑全国的北京都难以实现。

三周之前，恰逢海南国际旅游岛规划获批消息公布后的第一天，海南清水湾的“星海传说”开售，推出600套房子，酒店式公寓均价为1.7万/平米，别墅均价则为3.5万/平米，结果四小时内全部卖光。

不是疯狂，而是非常疯狂。但海南清水湾的发展商却觉得有碍颜面——圈内人都知道，房子卖得这么快，就意味着卖便宜了。

卖便宜了的不仅是清水湾一家，几乎所有发展商都没料到需求如此强劲。“这一个月内我们项目价格从一万三涨到了两万四，仍旧被抢购一空，”郭玉玺指着山屿湖的沙盘说，此时，他的手机响起，电话那边，又有熟人托关系想来买房。“他就说要房子，不管多少价钱，至少要弄一套，否则很生气！”郭玉玺挂上电话说。

上涨中，海南楼市就像滚雪球一样帮豪客们吸聚财富，不断有一夜暴富的炒房神话刺激着人们的内心。一闭眼狠下心置业的人身价在数月内翻了数倍，另外一些稍微“理性”的人，则因错过机会需要付出更多的成本投资房产。

在山屿湖项目的旁边，中铁置业刚以1500万元/亩的天价拍下一块112亩的小地块，靠近市区但并非临海，三亚新地王的诞生，让众多发展商惊呼的同时，也暗自吃下一颗定心丸：“显然未来三年内，大家都看涨未来海南的房地产市场。”

“像炒股票一样，炒家一波一波地在炒房子。现在很多海景房过不了两个月就转一道手。”海南富力副总经理余子健对《地产》记者说，发展商甚至配合炒家炒房。由于在建期房尚无法取得房产证，很多发展商甚至想兜售高尔夫球会会员卡的方式卖房，“数十万甚至上百万的会员卡代表了你拥有这套房子的先期认购权，这样房子如果需要转让的话，甚至不要去房产局过户！”

“买白菜也得让人挑挑吧？买个房子都不让人多看几分钟，还一天一个价。”走出清水湾售楼处的谢林无奈地说道。谢林来自吉林，本来是做粮油生意的，但因为金融危机的缘故，生意停了快两年了。一个月前，她刚刚在清水湾买了一套房，此次来买第二套，而且带了几个吉林朋友一起来团购。在两分钟的时间里，他们扫下了5套房子。

房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉：“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；购房者并不抱怨价格，他们的愤怒在于——并不总能买到新房。

开发商的乐园

几十座巨型塔吊俯视着平静的大海。一座座奢华的五星级酒店，正在20多公里的海岸线上徐徐展开。随着海南楼市的狂热，开发商再次成为这块土地的主角，地方政府亦受益不浅。

“2004年的时候，海南最大的楼盘也就占地80亩。”一位海南地产人士回忆道。而2005年，政府还在着急为大量的一线海景地块招商，李嘉诚、李泽楷父子和以上海家化为首的上海地产帮，甚至想到联手拿下或瓜分整个海棠湾，这块80公里、被誉为“国家海岸”的宝地。

但几经谈判后，海棠湾没有成为李超人的禁脔，三亚市政府决定自己开发。他们请了三家国际著名规划公司，并派出官员赴国际著名热带旅游岛去考察。现在，海棠湾成为海南整个“国际旅游岛”规划的一个重要部分，逾十家国内外著名发展商已进驻——李嘉诚们或许会为自己当初的决定后悔了，海棠湾地价已逾每亩300万元。

“现在东海岸上留下了众多中国一流品牌房企的足迹。”海棠湾管委会负责投资招商工作的曹先生介绍。自2008年设立了三亚副市长岳进挂帅的海棠湾管理委员会，前来考察的大地产商络绎不绝，“忙的时候都接待不过来”，现在已经动工建设的包括保利地产、万达集团、今典集团、中粮集团等地产大鳄。

这个面积相当于三亚城区的海滩，将成为中国乃至亚洲五星级酒店最为密集的区域之一；两年内这里将屹立40座超五星级酒店、度假村及数十个游艇码头；超过25万人将在这里的阳光沙滩上享受着浪漫奢华的热带之旅——这几乎相当于再造4个亚龙湾。

转头向东数公里外，海滩上游人如织，一排排尖顶的别墅正在昔日荒凉的小渔村中拔地而起，那是广东雅居乐地产集团投资200亿元建设的海南清水湾项目。10年之内，在这片面积相当于22个天安门广场的海湾里，将出现一个涵盖6家包括莱佛士、希尔顿等品牌的超五星级酒店、数万套东南亚抑或北美风格的别墅，以及包括数个高尔夫球场、游艇会在内的超级度假村。

发展商触角开始向海南内陆延伸，华宇地产已在琼中圈下1万余亩的农场土地；富力亦在澄迈取得6000余亩的土地；江苏中南集团则在海南西线儋州拿下1万余亩土地；深圳观澜湖高尔夫球场发展商香港骏豪集团，更在海口南郊的羊山地区圈下5.4万亩的土地，要兴建高尔夫球场群，总计36片。“据说这片地就在海口的一个火山口附近。”代理半山半岛的金达利国际（香港）投资有限公司区域策划总监王育文告诉记者。

海南的圈地运动还在继续。国际旅游岛的宏大规划还没有正式落地，海南沿东海岸线向内纵深一公里的土地就差不多已被瓜分殆尽。“就像甲鱼一样，最美味的部位是裙边，现在正餐还没开始，裙边就已经吃光了。”伟业海南营销负责人王澎这样说。

在实现国际旅游岛的远大目标之前，卫留成的眼前急务是如何遏制这场危险的游戏。但如果卫留成最近去过三亚楼盘的售楼现场，他会知道这个任务绝不轻松。