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100个城市精英投资计划
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 肖海哨

所谓“又一居所”,即首次置业后,若干次买房置业的产品,有别于以往“第二居所”的概念,没有拘泥于居住,从某种意义上讲,“又一居所”的采买行为,更具投资意味。

此次调查主要涉及的受访者集中在28岁-45岁,处于事业的发展阶段或已经取得了一定成绩,职业多为IT业、传媒、外资背景企业的中高层管理者、高级经理,以及私营企业主、国家公职人员。受访者文化程度普遍较高,大多是北京中高收入者。

半数人再次置业为投资

在此次“又一居所”调查中,99%的受访者表示在经济实力允许的条件下有意再次置业,其中76%的人有强烈的再次购房意愿,23%的人表示会考虑再次置业。由此可见,只要有足够的经济实力,再次置业将成为“有房一族”的普遍选择。

而针对目前的市场环境,如若出现符合条件的住宅,超六成的受访者会考虑购入,而有强烈购买欲望的为19%,14%的受访者持观望态度,而坚决不考虑占6%.传统的观点认为改善居住条件、为子女入学等是再次置业的主要原因,此次的问卷调查显示,42%的人考虑为居住升级再次置业,这其中包括换房和作为第二居所,在市区拥有一套住在,同时在郊区或更远的地方再购置另一套住宅,作为周末休闲空间或度假,近年来越来越成为一些生活殷实家庭的选择。

然而调查数据显示,以投资为目的的再次置业则占到55%,虽然由于再次置业的相对特殊性,居住升级和投资往往交替进行,没有绝对区分,但投资所占比例之高,也呈现出购房者蠢蠢欲动的投资欲望。

调查还显示,居民购房时考虑因素前三位的是:升值空间、生活配套和自然环境,分别占41%、33%、24%.这同样说明购房者更关注住宅的投资功能。

四成受访者能接受1万-1.5万/平方米

12月中旬,北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示,北京四环以内期房每平米达20515元。

在此次调查中,呈现的最大矛盾点为:一方面受访者有强烈的再次置业需求,另一方面他们能够接受的房价为单价6000元占17%,10000元以下的占28%,41%的人可以接受10000元-15000元,能接受15000元-20000元的占11%,而心理价位突破2万每平米的仅占3%。

这也明显表明,受访者认为目前房价过高。

六成受访者有异地置业倾向

不管是北京房价高企形成的“挤出效应”,还是有较强房产消费能力的人有更多异地度假、投资的意愿,异地置业倾向在此次的调查中尤为明显,除了40%居住无忧的人选择在北京再次置业,选择在三亚等海南胜地置业的人占19%,河北等北京周边城市为10%,大连、青岛、威海等北方海滨占14%,苏杭等江浙一带为7%,成都等西南城市占4%,其他城市6%,这其中也有少部分购房者把目光转向海外。

从异地置业的人群构成分析,地缘性成为“北漂”一族选择城市的最主要原因,比如选择在苏杭等江浙一带置业的,多为原籍江浙的在京人士。受访者表示,在家乡置业对当地市场比较熟悉,而且也可委托亲人、朋友代为打理。所不同的是,选择在三亚置业的消费者来自全国各地,而大连、青岛、威海等北方海滨由于距离北京较近,也成为购房者休闲自住的选择。

64%的受访者青睐普通住宅

在“又一居所”的房产类型选择上,青睐高档公寓、酒店式公寓等的为19%,别墅13%,但是大部分人依然选择普通住宅,占64%.从再次置业选购的面积来看,主力面积还是集中在100平米-200平米之间,达到51%;其次是80平米-100平米,占33%,200平米以上的占9%,80平米以下的仅占7%.与首次置业大多集中在小户型不同,中等户型由于舒适度和品质的提升,成为半数以上购房者的选择。

在前往“又一居所”所选择交通工具上,汽车占51%,2个小时以内的飞机旅程也得到了13%受访者的接受,而能接受乘坐2-4个小时飞机的则只有5%,另外受到以投资为目的的再次置业的影响,有21%的人认为交通工具问题不重要。

另外,对于“又一居所”的使用频率,31%的受访者为常住,这部分人群主要以换房升级为目的;作为第二居所,周末居住的占12%;在夏季或者冬季居住的度假型占15%,而大多投资置业的人则选择暂时空置或出租,占比高达38%(图表三)。


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