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2010年二手房 虚火还是冷遇?
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 苏曼 专业数据支持 我爱我家 美联物业

“2009年12月上半月,北京二手房均价已经高达13650元/平方米,环比11月的13150元/平方米又上涨了 3.8%,全年累积涨幅47.8%.”这个惊人的涨幅估计是谁在年初也不会想到。

在经历了2008年全年惨淡的楼市成交量之后,大家也无非是用“成交量回升”、“房价趋于理性”、“房价高位小幅回落”等词汇来为2009年的楼市预言。然而,房价的走势却令所有人叹为观止——自2、3月份首次置业群体低价入市,3月份后,楼市便迎来了一个“小阳春”,销售突然火爆起来;5、6月份投资们开始将大把的资金投入市场;而当房价攀升到一个前所未有的高度时,有人开始认为传统的“金九银十”不会出现,然而由于更多改善型客户的加入使得市场仍旧热力不减;而进入第四季度,优惠税费的到期又使更多的人产生了恐慌心理,并在12月使二手房交易量已达到“井喷”状态。

二手房价恐将持续上行

“造成房价快速上涨的原因有很多,如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等,而且这些因素在2010年仍将继续作用于楼市。”北京美联物业总经理白纪远这样认为。

据美联物业的报告显示,从2009年开始统治北京楼市的二手房市场,预计2010年二手房成交量将占市场总成交60%左右。房源对比,经过10年的开发,北京商品房市场已经上市的达上百万套,而且同样数量的公房也面临着升级换代的需要,所以二手房市场将越来越火热。

不过,我爱我家研究中心研究员秦瑞认为,“市场需求的提前透支,是目前火爆的市场交易量带来的结果。随着优惠税费到期,2010年第一季度交易量会产生明显下滑。”

从历史数据来看,北京的二手房成交的“大小年”分布明显。2005年北京二手房交易量为76000多套,2006年随之回落到70000套左右,而2007年又猛升至94000套,2008年则以69000套结束,而2009年目前为止的20多万套便很可能为2010年的成交量遇冷打下伏笔。

但即使在成交量理性回落的同时,2010年“价格将持续上行”也依然是多方专家的共同预期。

“宽松的货币政策为房地产行业的持续活跃提供了良好保障,”秦瑞相信,“2010年一手住宅开盘入市比较多,但多数集中在下半年。前半年由于新房供应量不足必定会导致北京城区内二手房价格持续上扬。”而自第三季度开始由于大量一手房项目涌入市场,届时也将于二手房平分秋色。

优惠政策有望大动作

随着中央经济工作会议闭幕,2010年中国经济发展的基调就此定下,宏观政策方向也随之指明。会议提到的关于房地产市场的信息不多,诸如“增加商品房供给”、“支持自住和改善型需求”、“推进城镇化都给房地产市场带来发展机会”等。而对于营业税目前只是结束优惠,对于“其他各种优惠继续”,但是并没有提供任何时间节点。

秦瑞认为,“这并不是政府忘记这点,而是为应对2010年市场走势而出台调控政策的预留口。”而美联物业也认为:“2010年楼市政策出现调整的可能非常大。”

以目前北京楼市为例,2009年11月商品房均价已经超过17000元每平米,单套总价已经超过200万元,而商品房每月的住宅供应量仅在12000套左右,仅占11月楼市总成交量的25%左右。二手房成交已经占据北京11月市场成交的60%以上,显示大量的投资性购房占据市场主导。而对于目前的二手房价格,影响较大的并不是由于营业税的调整,而是二套房贷政策,利用货币的金融手段进行调控远比在交易环节征收税费产生的影响要大的多。

美联物业认为,增加商品房供应可能的政策改变是——增加土地供应,减少地王出现的可能,限制开发商拍地不建,严查地王不建的现象。减少开发商惜售囤房。除此之外,7折优惠利率可能实现微调,修改为8折的可能性非常大,而第二套房将严格执行基准利率上浮10%,也可能支持居民自住和改善性购房需求的政策举措。

调控政策必然要出台,但作为我国经济增长中投资和消费两驾“马车”的重要支撑点的房地产业。拉动着50多个行业,上下游产业链条长,涉及范围广泛,因此专家均认为优惠政策的结束应该不会搞“一刀切”或者“急刹车”。纵观近几年我国经济状况,政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中,因此优惠政策将会“有收有放”。

高端物业锁定政策片区

而对比受市场影响如此激荡的普通公寓市场,很多资金购买力很强的投资者还是选择了投资高端物业市场,以期依靠不可多得的资源优势来获得更为稳妥以及丰厚的利润回报。谈及目前的北京高端物业市场,秦瑞给出了一个大致的分类。

一是以内城的四合院、位于远郊区的别墅为代表的高端住宅。由于占有逐渐稀缺的资源及产品形态,这类产品必定会呈现持续向上的趋势。

二是拥有较好地理位置城市核心区中的高端项目。依托有利的地利位置这类产品也势必呈现会向上发展的走势,比如三四环之内的一手房项目仍旧是关注焦点,因为在这些地方置业的购房者本地人并不是很多,大量是北方地区矿主、演艺明星等,拥有较强的购买力。

三是处于四五环周边的高端项目,不占有较好的地理位置,没有方便的交通。只能根据市场形势变化变化。这类高端物业的投资风险较大,对比内城没有好的地理位置,而对比远郊别墅虽然交通方便但在产品性质上不能同日而语。无论在产品和地段上都不能形成明显优势,因此受良好市场大势的影响会产生上涨,一旦市场出现向下的扭转趋势,而这种产品便没有任何资源支撑的产品必然会实现最先调整。

秦瑞认为,对于投资者来说可以尽量参照一些国家政策规划片区,比如CBD东扩、金融界西扩,还有首钢CRD、南城航天城建设、西南片区金融中心建设等等,选择在这些政策规划片区的延展地带进行投资,提前布局,走概念长线,是较为理想的选择。更简单的便是投资到城市核心区,当然这也必定带动核心区价格上涨。

改善住房瞄准价值洼地

而如果是自住购房的话,首次置业的消费者还是尽早置业,才能避免因房价持续快速上扬带来的损失。而兼顾自住和增值两种需求的改善型置业群体,尽量关注成熟社区,或者紧邻轨道交通区域,这样不论是自住还是进行出租都能比较好。

秦瑞建议,改善型置业可以不选择小户型的房产作为购买对象,这样在个人资产账面上能得到较好的收益数据,但面积也不要过大,否则再次换手的成功率可能会比较低。90-110平方米上下之间是合适的,如果购买能力稍强,120-130平方米之间的大户型也可以是考虑范畴。

而投资区域便可瞄准目前北京的价值洼地,相对于东南西北四大块区,位于东南部的旧宫区域可能便是一个明显的价值洼地,加之2010年亦庄线的开通也势必会为这个片区楼市带来提升。相对于西部,北京东侧拥有更大的发展空间,而其中更以东北部的顺义区域更为明显,有着物流港以及各大产业园区的助力,顺义极有可能成为北京继通州之后的第二个居住分散地。


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