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房价为什么这样“疯”
《地产》 北京易居房地产研究所高级研究员 张园园

当京、沪等一线城市房价飞速上涨时,又一个过度依赖房地产发展的庞然大物轰然倒下——迪拜地产泡沫破裂。这再度引发了业界对中国房地产市场的讨论。

日本、美国房地产泡沫破裂后经济陷入深度衰退的教训警示我们,虚拟需求过度膨胀,推动房地产价格非平稳性地过快上涨,将对经济造成致命的打击。2009年我国信贷投放超过9万亿元,股价、房价飙升,通货膨胀预期形成。中国房地产是否已经泡沫化,中国经济是否因过度倚重房地产而带来风险成为近期关注的焦点。

2009年1-11月,全国10大城市(北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、成都、重庆)商品住宅价格平均上涨31.8%,而一线城市北京、上海、深圳、广州商品住宅价格上涨幅度更大,平均涨幅已达49.2%.截至11月,北京商品住宅成交均价较年初上涨66.2%,上海上涨35.3%,深圳上涨74.2%,广州上涨22%.房价收入比是衡量房价是否合理的一项重要指标,虽备受诟病,但目前尚无其他更合理的方法。由于统计口径不同,不同机构统计的房价收入比略有不同,社科院公布的2009年城镇居民房价收入比为8.3倍,易居研究所统计的房价收入比也高于7.4倍,均超出了国际认可的3-6倍的合理范围。这种情况在一线城市更为严重,北京房价收入比已经超过了24倍,上海超30倍,广州为12.4倍,深圳为19.2倍。房价收入比偏高,房地产过热已是事实。

去年1-10月,仅统计新房消费,全国商品房销售额占社会消费品零售总额31.1%.北京、上海形势更为严峻,上海商品房销售额占社会消费品零售总额81%,北京为53.7%,居民消费的绝大部分都用在了房子上。

究竟是什么因素将房地产推向疯狂快车道?原因不外以下几方面:第一,“地王”频出,“面包、面粉”价格倒置,带动“地王”周边住宅市场价格预期提升。土地价格飞涨,众多地王的出现带动整体市场预期大幅上调。曾在万科年报中做出计提存货跌价准备1.2亿元的蓝山项目,如今在新地王北京广渠门15号地近15000元/平方米的楼面价下成功解套,开盘价定为3万元/平方米,而万科蓝山的楼面价仅为11378元/平方米。12月,北京新地王亦庄新城居住用地,经过169次马拉松式竞价,溢价高达467%,楼面价格抬升到了18014元/平方米,而周边现房售价在18000元上下。

第二,商品住宅供求失衡严重,开发商捂盘惜售,助推房价飙升。2009年1-11月,北京商品住宅供给1004.6万平方米,成交1832.3万平方米,供求缺口为827.7万平方米,且住宅存量已低于10万套的安全警戒线。2009年初以来,住宅新开工面积一直较低,虽同比降幅不断收窄,但目前仍处于同比下降20%的开工水平。2010年的住宅供给量依然难以上升,无房可售并非空穴来风。开发商捂盘惜售,控制每次放出的房源与排号购房者的比例。这造成了市场断货、一房难求的现象,加剧市场恐慌情绪,促使房价以更快的速度上涨。

第三,通胀预期形成,价格快速上涨引起市场恐慌,投资者、刚性需求同时入场。通胀预期下投资需求者热情高涨,积极投身炒房,需求的中坚力量改变,房价扶摇直上。刚性需求在一房难求、房价疯涨面前,大部分慌乱无措地加入购房大军,推动房价不断攀高。

土地市场疯狂,住宅市场慌乱,房价飙升。房地产泡沫正在积聚,市场驶入高速公路弯道,险象环生,市场调节迫在眉睫。

此时此刻,我们更应理性看待市场,过度的疯狂只能带给市场更大的伤害。开发商、购房者应冷静思考,理性看待房价飙升迷局;政府应适时适量对市场进行调控,抑制房地产泡沫过量积聚,避免疯狂的房地产泡沫破裂后将中国经济拖入漫长的衰退泥潭。


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