我有一个好朋友，叫胡建新，是招商地产副总经理。多年前我们俩一见如故，对很多问题的看法高度一致，这种一致性最强的却是来源于我们两年前的一个短信。当时我刚刚从迪拜回来，而胡兄刚去迪拜，在迪拜的时候，胡兄给我来了一个短信：“李总，我向您保证，三年内，迪拜的地产泡沫一定会破！”我马上给他回了个短信：“我也同意，一定会的。等到泡沫破裂的那一天，我一定要告诉地产界的朋友们，老胡同志当年曾经做过这样一个预言！”

做这个预言，需要一个前提：一定要去过迪拜，并且不能只在帆船酒店住两天，一定要系统地看迪拜，还要找上一批迪拜本地人和在迪拜的外来人，聊一聊，问问他们是出于一种什么样的心态在迪拜买房子的。

我们都看过“皇帝的新衣”这则寓言，会觉得如果当时我在场，就一定会发现这个真相。但事实上，事到临头就没有那简单了。时间再往前推两年，迪拜是一个多么富有魔力的地方——魅力四射的帆船酒店，气势恢宏的填海计划，上百栋写字楼的同时建造，还有那高耸入云的世界第一建筑，再加上那位极其自信的酋长一切都让人相信，迪拜是一个奇迹，是一个我们不曾发现的奇迹；迪拜是一种模式，是一种迄今尚不为人类所知的模式——对于这种模式，你不可以拿着过去的经济规律来揣测，因为这种揣测只能证明你自身是愚蠢的。一言以蔽之，看不懂就不要乱说，人家是对的，人家在发明，人家在创造，看不懂是你自己的事，看不懂只能说明你的理解力不够！

但幻觉终究是幻觉，终究是要灭的。就房地产而言，有一个再简单不过的常识，那就是房子到底是给谁住的。芒福德在其著作《城市发展史》中，讲到城市一定是先有磁极，后有容器。也就是说人们来到一个城市中居住，一定是看中了这个城市的某种资源禀赋，为其吸引，才来到这个城市居住。

我们来看一看，迪拜有没有什么资源禀赋呢？第一，迪拜没多少石油，所以，认为迪拜的发展是由石油经济所支撑的前提是不对的；第二，迪拜不是一个宜居的地方，这一点只要你在迪拜待上几天就会有所感觉；第三，迪拜不是一个旅游城市；第四，迪拜没有独特的历史，不可能像圣城麦加那样，成为全球穆斯林朝圣的地方，换言之，迪拜能利用宗教的身份认同，换到的东西是有限的，至少在伊斯兰国家中，并不具备不可替代性；第五，迪拜面向波斯湾，但是在波斯湾的港口区位中，并没有特别强的地理优势，如果有优势的话，那也是通过免税形成的政策优势；第六，如果迪拜有问题，它也不可能得到阿布扎比之类酋长国的全力支持，因为迪拜与阿布扎比之间，始终有一种瑜亮情结，竞争多过合作，这次迪拜出事后，阿布扎比方面的态度就很能说明问题。

有了以上的前提，我们就有必要再加上一个常识判断了，那就是迪拜盖的这些房子究竟卖给谁来住——请注意卖给谁，可以是炒家，但是谁来住就一定是居民了。谁想成为迪拜的居民呢？至少就我和老胡同志看到的，只有两类人：一是想来迪拜赚钱的人，二是为这些来迪拜赚钱的人来服务的人。除此之外，再找第三类人可就难了。记得我当时在迪拜一个刚建成的游艇码头边吃饭，看到餐厅里有那么十几个人，我就非常较真儿的依次问了过去，你们是哪里人，到迪拜来干什么。结果答案很明确：有英国来的建筑师，法国来的建造商，都是来迪拜淘金的，这是第一类人；还有瑞士来的酒店管理专家，这是第二类人。他们来迪拜都建立在一个前提之上，那就是必须能够在迪拜赚到钱，如果这个来迪拜赚钱的磁极不存在了，他们也一定不会在这片沙漠环境中居住下去。问完了这件事，我同老胡同志一样，都得到了一个明确的结论：无论大家怎么看，无论专家们怎么说，无论迪拜酋长形象有多么自信，这一次，皇帝真的没有穿衣服！