当前位置:首页 > 焦点 > 迪拜因何烂尾
迪拜因何烂尾
《地产》 本刊记者 张盈 李婧 自曾晖

当大家都以为全球金融危机渐行渐远,迪拜主权财富基金债务违约事件又出现在风暴眼的中心。

2009年11月25日,迪拜政府突然宣布,受巨额债务困扰,将重组其最大的企业实体迪拜世界集团,负债达590亿美元的迪拜世界请求债务偿还暂停6个月,旗下棕榈岛集团的35亿美元到期债券也将延后偿还。

在2009年物业价格惨烈下跌,开发商和投资者纷纷破产之后,“迪拜城投”这最后一块遮羞布也被扯下。尽管迪拜流动性危机已经持续一年多,但这个一贯创造奇迹的地方的政府投资平台难以为继,还是让全球投资者大为震动。

迪拜世界和其支撑的城市运营和房地产开发模式也一下子从云端跌落。因债务危机,迪拜这个全球最大的建筑工地濒临烂尾,迪拜模式也被人们定性为郁金香投机的泡沫膨胀过程。

皇帝的新装

华高莱斯董事总经理李忠2008年春节专门去迪拜度假,几乎丈量了迪拜新老城区的每一寸土地,认为迪拜地产泡沫,所有的东西都违背一个常识——写字楼必须有使用者,“只不过现在终于有人敢于喊出迪拜是皇帝的新装。过去大家都不敢相信自己看到的是真实的,所有人都宁愿相信迪拜正在创造奇迹。”

2008年4月,招商地产副总胡建新也去了迪拜,归来后就给李忠发了一条言之凿凿的短信:“我向你保证,不出三年,迪拜地产泡沫一定会破。”

记者向胡建新求证,他措辞依然如短信那样激烈,支撑他判断的依据是,迪拜的超豪华建筑、景观养护和城市规划跟全球节约、低碳的风潮背道而驰,他本人是一个热烈的环保主义者:“当时的感觉是,上帝让他灭亡,必先使他疯狂。”

即使当时金融危机端倪已现,胡建新所下断言也多被人认为是“愤青”之举,很多人不相信“中东的香港”存在问题。不仅在阿拉伯世界,即使是西方,用美元堆积在沙漠之上和大海深处的销金窟都有着磁石般的吸引。

凯撒国旅曾和《地产》合作,召集了两期开发商迪拜团。第一期于2007年3月成行,包括华远地产董事长任志强等六名团员。那时,刚好是迪拜奇迹的顶点。

二号棕榈岛附近新开发区6.5平方公里的建设用地,仅仅只用了五天时间就全部卖光,容积率高达6-10.而这仅仅是新开发区已完成规划与基础设施的第一期,只占很小的比例。三号棕榈岛和世界岛则在海面上如火如荼地建设。

正在建设的大型开发区有数十个,每个规模都大于北京CBD,可容纳的总人数大于迪拜150万人的总人口。最让人震撼的是一眼望不到边的塔吊,数十上百栋建筑同步建设,同步竣工。

这是专门供外国人购买与投资的区域。无数投资者都将这里视为发财的机会和实现无法在本国圆梦的圣地。这实在是一种疯狂的规划,但当时开发商团并没有认为这种建设速度与容量是泡沫的前兆。

当时迪拜已经走到舞台的中央,是全球冉冉兴起的贸易中心、金融中心、会展中心和时尚中心,展现给世人的是一座在高度集中、快速、高水平建设与发展的城市,就像不断升高的迪拜塔(高度818米,世界最高建筑,还可以继续建设)一样,不断超越并创造出新的世界纪录。

没有问题。旅游旺季酒店爆满。在全球航空巨头纷纷加入三大航空联盟——天合联盟、星空联盟、寰宇一家的时候,以迪拜为基地的阿联酋航空不共享航线资源,仍然赚得盘满钵满,一度成为全球盈利最多的航空公司,中国航空公司甚至担心迪拜机场对中国和亚洲乘客中转欧洲形成分流。

两年以后,迪拜世界爆出债务危机,阿联酋航空可能不得不出售给阿布扎比。随阿航一同消逝的,是迪拜曾经的传奇与梦影,危机来临了。

泡沫的崩溃

和日本经济危机、东亚金融危机和全球金融海啸的诱因一样,迪拜泡沫崩溃的引信同样是房地产。

过去的5年中,迪拜推进了3000亿美元规模的地产建设项目,而其债务总量也达到了惊人的800亿美元,市政融资平台迪拜世界就占去了590亿美元。投机的热潮现在淹没了地产商、奢华酒店管理商以及站在它们背后的银行。

李忠判断,迪拜的窟窿绝对不止迪拜世界590亿美元的欠债,这里面有层层放大的杠杆,“相当于土地储备中心出问题了,从城投到开发商有杠杆率;从开发商自有资金到银行贷款有杠杆率;从开发商实际投入到建材商、承建商有杠杆率;从开发商到买房者同样有杠杆率。”

李忠并没有提及让全球投资者提心吊胆、诸如信用违约掉期的金融衍生品,它是造成全球金融海啸交叉感染的罪魁祸首。根据银行公布的风险头寸来看,以英国为首的欧洲银行为迪拜提供了大量信贷,而美国的银行作为信用违约掉期的买方,为英国银行在迪拜的贷款提供担保。

可以设想当迪拜政府声称不会为迪拜世界债务提供担保,全球资本市场会有多么的恐慌。好在迪拜的统治者默罕默德王储并没有在试探债权人决心的道路上走得更远,否则迪拜将和债权人玉石俱焚。

迪拜世界的债务危机正在以惯常手段化解。首先是资产隔离,把拟重组的“有毒”债务的规模压缩至260亿美元,然后是迪拜和阿布扎比政府注资,兑付即将到期的贷款,同时积极向投资人做出谅解避免挤兑。

风起于青萍之末。在“市政建设公司”和迪拜市政府一同站上被告席之前,迪拜的房地产市场已经摇摇欲坠,投机资金和投资者四散奔逃。

2009年以来,迪拜街头有不少丢弃的高级轿车,迪拜国际机场也遍陈被遗弃的豪华轿车,投资者慌不择路回国,大量轿车停止供款。

李忠对迪拜泡沫破裂的预感更早一些,这来源于其在迪拜做石材贸易的兄弟。2008年石材业务非常好揽,但董事长凭借经验,表态可以去谈,但如果垫资一定不做。“我弟弟就说,如果这样,就没什么好做了,因为所有项目都要求垫资。这说明迪拜的经济已经到了非常危急的地步。”

先于迪拜世界债务危机之前回国的还有温州商人胡宾。2007年10月,他斥资2800万美元购买了迪拜世界岛中的“上海岛”。“上海岛”是迪拜世界岛300个人工岛集群中已售出的135个,胡宾拟追加投入12亿元,把上海缩放在这座占地3万平米的小岛上,预计回收资金50亿元。

这个当初看来一本万利的生意并没有后续进展,胡宾向媒体表示,2008年他看国际形势不对,并没有满额支持土地出让金。


《地产》杂志订阅:010-85650313/0426
订阅政策:http://www.xindichan.com.cn/article_17949.html
订阅方式:http://www.xindichan.com.cn/article_17950.html