某风水大师曾建议SOHO中国董事长潘石屹一定要住在建外SOHO，这样对事业有利。今天看来，这话阶段性正确。建外SOHO落成之初，凭借京城黄金位置、现代城的巨大成功、潘石屹品牌效应的光环，当然伴之以彼时绝不苛刻的物业要求，予取予求，名利双收，均不在话下。而今时今日，当潘石屹站在8号楼自家顶层，看着纷乱的社区和空置的商铺，又作何感想呢？
不过，潘石屹应该不会有时间临窗吊景，“最近潘总忙得连坐下来的时间都没有。”潘的助理对预约采访的本刊记者这样说。随着罗生门一样的建外SOHO物业纠纷不断爆出新料，潘石屹的身份也在受害者、阴谋家和群众运动组织者之间转换。
“无论我个人受到多大的攻击和屈辱，我都和大家在一起，绝不退缩。”面对猜测与质疑，潘石屹慷慨陈词。然而，老潘也许没有料到的是，其实这次声浪汹涌的物业纠纷，远非意气之争，而是SOHO模式之弊正在向爆发的临界点渐行渐近的表现。
建外SOHO的物业纠纷不过是个响炮，而SOHO系列的商铺困境则是一堆暗雷。去年12月6日，SOHO尚都和朝外SOHO的近百名业主召开大会，成立“业主维权组”，预备就生意惨淡的现状向开发商“讨说法”。
潘石屹是个见惯世面的老江湖，化解过成打的危机。但此次事件所反应的症结，却是根子上的。不管是潘个人身上的“明星光环”，还是就事论事的财务补偿或危机公关，都不会完全使“昨日重现”。
潘亦深知这一点，只不过他需要权衡：从何处着手？目前来看，相对简单而容易见效的物业管理，成为了他出手后要洗的第一张牌。
建外SOHO一地鸡毛
从表面上看，建外SOHO事件只不过是常见的物业公司地盘之争，因为物业费标准不菲，底商是28元/平方米，公寓是5元/平方米，商务楼是6元/平方米。这块蛋糕，两家物业公司都不愿放弃。
建外SOHO原来的物业公司是赛特物业。它被更换的官方说法是，2008年10月建外SOHO小区业委会委托的会计师事务所审计发现，赛特物业5年中累计有1743万余元物业费不知去向。因此业委会决定解聘赛特物业，临时委托给宾至物业。但是那时候，建外SOHO与赛特物业的合同并没有到期，由此引发了建外SOHO的新老物业之争。
但是事情并非表面这么简单。
赛特物业公司总经理助理刘吉表示，2008年10月，赛特物业因为总裁工作交接，而将一年一度的所有项目审计提前进行，其中也包括建外SOHO.但就在此时，赛特物业建外SOHO项目经理肖福生带着财务章失踪，建外SOHO的账目全部消失，紧接着原业委会解聘了赛特物业。
肖福生的失踪成为事件相关者都可以利用的理由。赛特物业指控原业委会某些成员在肖福生在任期间，私下勾结挪用公款，甚至在赛特物业的账目中有某业委会成员前往新西兰的旅游费用。而宾至物业则指责赛特物业账目不清挪用公款。坊间更是流传，肖福生和原业委会某成员有利益往来，他们甚至是宾至物业的获益者，事实上现在很多宾至物业的员工就来自赛特物业。
两家物业公司处于势不两立的战争状态，经常出现穿两种制服的人抢一个岗位的情况，乱到业主连物业费都不知道交给谁，甚至潘石屹本人也因此拖欠物业费10余万。两家物业公司的“热情”仅限于争抢地盘和争收物业费，如对一些欠费业主甚至采取过断电、堵门的行为。对于物业服务，已经很长时间没有人负责。
而物业费的拖欠，直接造成了物业公司对公用部分收费的拖欠，一位知情人士向记者表示，水、电、热力费、人工费用加在一起，目前建外SOHO东区欠费或已高达1500万元之巨。
其中电费是大头之一。这费用欠到了七位数以上，即使是财大气粗的电老虎，也不免肉痛，于是威胁断电云云。在北京大雪纷飞的初冬，一份北京朝阳区供电公司的停电通知书飘然而至：“因建外SOHO东区拖欠我公司电费5202173.31元（未含电费滞纳金），我公司将计划于2009年11月18日上午8点以后随时对建外SOHO东区采取停电措施。”
事情越炒越大。在错综复杂的局面之下，业主们既不敢信任任何一家物业公司，对业委会也心存芥蒂，此时潘石屹登高一呼，上演了一出拯救建外SOHO的《2012》。
故事的精彩之处则是潘石屹对该事件的利用，他先在自己点击率极高的博客上将“家丑外扬”：“建外SOHO室内温度不足3度，很多人被冻病”，甚至还用了“等待政府救援”这样充满悲情的标题。但据《地产》记者对多位当事者的采访，“停电威胁”确实有过，但“停暖事件”并未发生。
但潘有意继续小事化大，他开通“应急缴费账号”号召业主共度难关，并表示SOHO中国已经成立了物业管理公司，要逐渐接手旗下的建成楼盘。至此，潘石屹放大建外SOHO物业纠纷事件的原委图穷匕现。
自设物业的玄机
为什么潘石屹为了喝牛奶，自己非要养头奶牛呢？
首先建外SOHO物业乱象已经到了非改不可的境地，不管停电会否变成现实，这一切都已与这个高端楼盘描绘的高品质生活相去甚远。
因为建外SOHO是潘石屹整体SOHO系列中位置最佳、体量最大及知名度最高的明星项目，开篇处风水先生之言可为侧证。而建外SOHO的现状，包括物业之乱，租户和业主的强烈不满，更重要的是物业价值的直线下滑，已经程度不同地冲击到SOHO中国的三大支撑。一是以强销售为核心的运营体系；二是潘石屹及公司的双品牌；三是以往SOHO系列产品的保值升值“传奇”。而前两条赖以存在的前提是第三条，有钱赚，客户才会变成老客户，才会带来更多的新客户。
SOHO中国的快速营销渠道主要依赖老客户之间的口碑相传。一位销售人员曾透露，她的战术是紧盯老客户。事实证明不少购买现代城的客户，会接着购买建外SOHO，甚至三里屯SOHO.“但是现在建外SOHO价值下跌，这让我对其他SOHO产品的保值增值能力产生怀疑。”刚刚卖掉建外SOHO的王先生对记者说道，“我也很难再介绍朋友来购买SOHO的物业。”
SOHO中国的项目越来越多，而三里屯SOHO是去年SOHO中国销售盈利的主要来源。据公告显示，商铺几近售罄，除商铺外的其他产品已售出约65%.某业内人士直言：“好卖的都卖了，SOHO其他项目2010年的销售压力很大。”而就在去年中，SOHO中国的大买家——以山西煤矿主为代表的北方资源产业主面临关停并转后资金大蒸发的困局。这些都无形增加了SOHO中国今年的销售压力，所以潘石屹在此时自组物业公司，提升建外SOHO价值，以此维护老客户关系以促进今年各项目销售，就显得更加实际而且势在必行。
自许为轻资产公司的SOHO中国，之所以这次下决心自设物业公司的另一个原因，是因为要解决建外SOHO的物业问题，靠常规性的换物业公司的办法已然是一条死路。目前两家物业公司打架，就是因为换物业公司造成的前门驱狼，后门进虎的结果。狼未驱走，虎已到位。此时如果再贸然换一家，弄不好相当于增加一家，三家分晋，局面将更加不堪。
李小姐2006年入住建外SOHO时，是赛特物业在服务。“当时虽然对赛特物业的服务有诸多不满，但我还是按时缴纳了物业费。”李小姐回忆说。“但到了2008年10月突然换成了宾至物业，谁知道它的服务更差。”很多业主表示，赛特物业的服务差尚在可忍受的范围内，而宾至物业根本毫无服务可言。
客观上说，现在的很多物业问题，其实产生于SOHO本身，且不说那两家物业公司良莠何辩，即使是主观上想做好，但对于这样一个商住项目，亦难展身手。
首先是SOHO产品绝大多数是商铺和写字楼，对物业管理的依赖度本就非常大；SOHO一律分散出售的模式更是令业主各自为政，商用与居住相互混杂，为物业管理留下诸多隐患；再加上项目从设计规划到建筑施工的诸多潜在问题；如此，无论接手的是哪家物业公司，其管理难度都很大。
对于诸多业主与租户来说，除了物业管理“相当于没有”以外，工程粗糙、设备陈旧甚至配套设备不敷使用等症结，也颇令业主心寒。管道老化、停车场通风不畅、洗手间设施破败不堪建外SOHO不少业主纷纷表示：建外SOHO外表看起来光鲜靓丽，但是内部问题不少，不管居住还是办公，在这里都非常不方便。北京的“黄金位置”，竟然有沦落为业主心中食之无味弃之可惜“鸡肋”的可能。
王先生刚刚以19000元/平方米的价格卖掉了建外SOHO3号楼的物业，他的理由是“人太多了，电梯让我崩溃”。
90%以上面积为商用的3号楼高达30层，却只有两部空间小得可怜的电梯，还有一部是货梯。每个工作日，这里的员工都要为挤进巴掌大小的电梯冲锋陷阵。如果在下午2点的峰值期，等待电梯更是“无限漫长”，因为这是每天保洁清理垃圾的时间，“你只能无奈地看着电梯每层必停，自己却又不能进去。”
王先生说起建外SOHO的一则笑话：中午想要下楼吃饭，你得提前15分钟甚至是半小时去按电梯，“按完之后，可以回办公室继续工作。”
一年多以来，物业困局令建外SOHO的价值直线走低。据了解，目前建外SOHO东区商铺的租金已从原来6元/天 平方米跌至3元/ 平方米 天左右，降幅达50%.建外SOHO二手房售价也降至20000元/平方米，而在同一区位，SK集团整购凯德大厦的价格也达到了30000元/平方米。“建外SOHO已经从区域价值标杆沦落到谷底。”一位业内人士感慨。
其实不仅是建外SOHO，从SOHO现代城到光华路SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都，其租金在区域内都处于较低水平。以光华路SOHO为例，其写字楼租金约为3.5-6元/平方米 天，而周边同一区位的汉威大厦、世贸天阶，写字楼租金一般在5.5—10元/平方米 天。
显性的物业乱象已成形象品牌价值杀手，时间一长势必影响新项目的销售，而换物业不奏效，老潘只能自己出马。至于高调揭短、小事化大，先发制人的高招，也有着两重目的。一是以前的烂账要有人背，送走了两家瘟神，也相当于责任上的盖棺定论。老潘好拿一张最白的纸，重新画最美的画。第二，自建物业公司，相对简单，无非是成本的增加。另外从知己知彼，系铃解铃的角度看，自建或是收购一家相熟的物业公司确是相对的优化方案。能解决问题固然好，解决不了也比外人知道怎样盖住问题。
至于直接收购为SOHO服务多年的港铁物业，就是一个相对简单的算术题了。首先，现有项目，除了建外SOHO东区，全部在港铁物业手里，事成后连交接手续都不用；第二，相熟相知，港铁是个成熟的物业公司，与其重建一个，不如现买一个；第三，危机迫在眉睫，时间最值钱，最好马上上手。
当然，既便是港铁物业，也不一定有全面管理SOHO这类物业的成熟经验，换句话说，这样的公司还没有生出来。所以，老潘收购港铁，从长远看，是为了在物业公司的运营中，便于施加影响和加入创新元素，寓商业管理于物业管理之中，在不大张旗鼓增加持有性物业和进行专业商业管理的情况下，能灵活应对具体问题，拾遗补缺并摸索经验。