天津宝坻，一排排尖顶的城堡俯视着静静流逝的潮白河水。当夕阳下最后一对新人依偎的剪影被摄影师成功定格后，作为免费布景的这座几可乱真的地中海小城也结束了一天中不多的喧嚣，苍凉而悲情地隐入隆冬的暮色之中。

这里是被誉为亚洲最大别墅区的京津新城。5年时光的沉淀，合生创展集团在这片远离尘嚣的土地上营建起1000座高端别墅，而这尚不及京津新城总体规划开发量1/10.在合生创展董事局主席朱孟依最初的设想里，这块面积相当于33个天安门广场的盐碱地上，将屹立起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内——这几乎相当于临近地级市廊坊的人口。

很快，在广东屡屡上演点石成金之举的朱孟依就发现，无论他在这片荒地上倾注多少心力，这里仍旧寂静宛如乌托邦。在2009年楼市全面复苏的热潮中，与京津地区排队购房的喧嚣相比，这里冷清得恍若与世隔绝。在金九银十，别墅新品“庄园壹号”面市意外收获2亿元成交额后，京津新城2009年末重归平淡。

京津新城的遭遇是合生创展在全国市场的缩影，作为曾经被万科董事长王石惊呼为“内地地产航母”的粤派地产代表，合生创展现在的处境多少有些尴尬。挟资本之利，朱孟依用十年的时间将广东郊外大盘模式复制到全国11个城市、52个项目。但在内地二线城市，这种拿地及发展模式并未如它在广东那般所向披靡。

与此同时，作为创业17年、1998年即在港上市的“带头大哥”，合生创展这两年面临的考验比它的“广州小弟们”严峻得多：如何从纯住宅加码商业地产、如何理顺亲兄弟公司之间的复杂关联关系、如何从政商流言缠绕的非议中走出、如何树立更透明更公众化的企业形象。

这一切，都考验朱孟依率部升级的勇气与魄力。朱孟依曾经把2009年称之为“第三次创业年”，站在自己商业版图的十字路口，“包工头”发家的他，正试图将这艘庞大的地产航母缓缓驶入正确的航道。

迷失京津

从合生创展在北京的旗舰项目珠江帝景出发，经过京沈高速和津蓟高速，一路往西南驶上140公里，缴纳50元高速费，两个小时左右方能在一片荒草地中看到浩瀚且奢华的京津新城。

这片潮白河畔占地达2.25万亩的土地，位于京津唐的腹心地带，从这里驱车往南50余公里，才能抵达天津市区。

2001年，在华北寻觅土地机会的朱孟依，无意中在这里发现了拥有优良水质的温泉资源，一座亚洲最大的别墅区就此拉开了恢弘的序幕。

在其他开发商看来，宝坻这块地远离城区，周边环境较为荒芜，而且地下温泉常年浸泡，已成了盐碱地，开发价值不大。在拿地之初，合生创展内部亦有过激烈讨论，但执拗的朱孟依依然我行我素，选择了这块别人眼中的“不毛之地”。

“朱老板具有常人不具备的眼光，他看得比别人更远些。”在新近的一次内部交流会上，前合生创展华北区副总经理余洁告诉《地产》记者，她坦言直到现在，她与其他同事都看不懂老板为何这样重视京津新城。

朱孟依也许有着最为现实的考量。为这个规模庞大的卫星城，宝坻区政府当年特地成立工作小组，区领导亲自挂帅、亲自洽谈。最终双方言谈甚欢，宝坻区政府以78元/平米——算上自身征地成本几乎倒贴的价格将1.8万亩土地双手奉上，几年后在土地“831”闸门合上之前，又有数千亩廉价土地落入合生创展名下。

超低价接下京津新城后，朱孟依竟然发现自己迎来了难以想象的土质改良和郊外造城的重担。满腔抱负的朱孟依最初声称不是为了建设一个楼盘，而是为了造一座城，一座连接北京与天津的活力中枢，以此为北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但五年过去了，京津新城还是一座“新城”。

尽管在心理层面上，很多来访者为京津新城的大气磅礴所震撼，但是在现实层面上，极少有投资者愿为这座规划过度超前的“城市”买单。距离天津市区一个小时的车程，却只有两线客运公交，运行周期为两小时一班；以精装独栋别墅产品为主打，每平米1.2万元的均价，更让众多投资者望而却步。

记者查阅合生创展多年来的公告后发现，从2005年到2009年上半年，京津新城共实现销售额约20多亿港元，而五年来合生创展在这里投资逾60亿元，建起了全球最大的超五星凯悦酒店、占地400亩的仿非洲迷城建筑、大学、温泉浴场、高尔夫球场和赛马场等配套设施。显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收周期十分漫长。

“迟迟无法完善的生活配套及交通，限制了京津新城的上升空间。”天津市经济发展战略研究所博士研究员刘玉录认为，尽管较低的价格对北京客户具有一定吸引力，但生活和工作都在北京的客户，不会无缘无故来天津，更不会为自然风光而远赴天津买别墅；如果定位为天津的“第二居所”，天津能够消费的人实在少之又少。

“随着近两年天津各区县政府造城运动的兴起，京津新城的销售压力将越来越大。”刘玉录不无担心地向《地产》指出。

炼金术不再

朱孟依一向追求大动作，在公司成立之初，甫一进入广州，他就购买天河区的大片农田。朱的盘算是，在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生创展声名鹊起，而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区，朱孟依既把握住了机会，又推波助澜促进了天河的崛起。这为他日后的大盘操作奠定了良好开端。

随后，合生在广州开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等16个项目，并在2001年成功走出广东，在京、沪两大中心城市布局，尤其是抢得北京这个至关重要的战略高地后，合生凭借全国品牌影响力，全面向国内二、三线城市渗透。

万科集团曾对合生创展进行过深入研究，认为朱孟依拥有点石成金术：“合生创展在土地储备上眼光超前，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。”

不过对合生创展的“大盘”概念，业内一直褒贬不一。王石就曾公开表示，按照万科的理念，2000亩是小区开发的极限，超过这个面积就是城镇而不是小区。而对于城镇规划，更是政府应该做的，个体开发商难以担此重任，尤其是在跨地域快速扩张时，这种模式更容易出现问题。