“我们以后对于诚意金的问题会重新做慎重的考虑。”上上城项目相关负责人对《地产》记者表示。
7000套房、2万人排号、2亿诚意金，这一串眼花缭乱的数字与央视报道一起，将这个燕郊“超级大盘”推到了舆论的风口浪尖。
这当然是开发商始料未及，于是乎，上上城方面不得不多次出面解释，“我们绝对没有圈钱。”不过另一方面，上上城项目的销售却并未因“曝光”受到多大影响，“也许某种程度上还有广告作用。”某业内人士戏称。
诚意金管不了涨价
2009年8月，很多人和王先生一样，在北京楼市的价位已经超出承受能力时，来到了京东的燕郊看房。王先生回忆，当时燕郊的房价大多已经在每平米5千元左右，因此当他在上上城售楼处听到售楼人员告诉他，说上上城第三季价格每平方米4300元时，心里很是高兴。
王先生告诉记者：“当时售楼人员的承诺是，10月份开盘，房价不会有太大的变化，保持在每平方米3800到4200元之间，最多也不会超过每平米4500元。”
王先生几乎是以抢到大便宜的兴奋心情，按照开发商的要求，将1万元诚意金存到了开发商指定的账户，并且签署了协议书。协议书明确写明，如果没有选上房，诚意金可退。但是关于开盘价格，却没有书面的承诺。
接着便是漫长的等待，10月份过去了，上上城第三季始终没有开盘。到了11月20日，“千呼万唤始出来”的上上城身价已然不同，价格涨到了6000多元。此时，王先生已经出离愤怒了。“如果知道开盘价格会在6000多元，我肯定会在3个月前买燕郊的其他项目，当时其他项目都在5000元左右。而现在的行情是，上上城的房子每平米6000多元，燕郊其他项目已经涨到了每平米7000元到8500元之间了。现在我不管是买上上城的房子还是买其他项目，都要多花几十万。”
像王先生这样、将诚意金交给上上城的购房者，竟有近20000人。1万元的“排号费”并不算多，但3个月的等待，每平米2000多元的涨价，让人们颇有“上当”的感觉。而尽管开发商向“退订”者如数归还了诚意金，大多数客户也拿到了从2元到15元不等的活期利息。市场依然疑惑，这2亿元在3个月中，经历了怎样的资金流转？上上城“圈钱”风波由此而起。
开发商有错误没圈钱
“我们真没圈钱！”上上城一再辩白。据一位知情人透露，截至2009年8月，上上城开发商福成地产账面流动资金30亿。福成地产在近几年间，主要精力都放在开发上上城项目，在开发的过程中，从没有向银行贷款，因此，上上城“不差钱”，更没有必要圈钱。
对此，记者了解到，上上城第二季曾经于2009年6月开盘，在楼市狂热的大背景下，当时开盘价格低于燕郊其他的项目的上上城，3000套房子在不到一周的时间里即告售罄，因此，在8月份上上城项目开始收诚意金时，其项目并不缺钱应该比较可信。
时任上上城项目的策划部负责人到现在依然认为，当时收诚意金本身是有一定的必要性的，为什么7000套房要放出2万个号呢？“消费者在我们的项目交了1万元意向金，并不代表肯定会在我们这里买房；他有可能在其他的项目也交了诚意金，因为开发商承诺这笔钱是可以退的。我们开盘有7000套房子，一般来说，在3个交诚意金的人中，可能只有一个人会买房。从开发商方面说，我们需要考虑到这个比例。”
说起这个事情，上上城项目的工作人员总觉得自己有点“冤”。“即使是现在卖6000多元，我们还是比燕郊的其他项目便宜1000元以上。”记者2009年12月10日询问了燕郊区域的多家楼盘销售价格，天洋城价格为每平米6900元，纳丹堡项目为每平米6800到7800元之间，美林湾价格为每平米7500元到8400元，夏威夷北岸为每平米7000元左右，而且大多数项目排号也要交1万元诚意金。
但是，该负责人承认，他们在整个销售过程中，有两个重要的失误。第一个错误，是在销售时向客户口头承诺价格为每平方米4300元。在2009年8月份，燕郊中心区域楼盘均价为每平米5000元左右，而上上城的定价策略是“比别人便宜1千元左右”，所以，“我们对客户说预计开盘价格是每平米4000多元”。
开发商自己也没有想到，随后，整个市场都开始疯狂的涨价。燕郊大部分项目开盘价格都到了六七千多元，而且依然热销。这位负责人说：“等到去年11月我们开盘的时候，如果还卖4000多，一是我们太亏了，二是会把燕郊的其他楼盘放在了一个很难堪的境地。以后我们在这里还怎么混？”
虽然没有书面承诺，但是如果刨根究底，“口头承诺”也是合同的一种形式，《中华人民共和国合同法》第十条规定，“合同有书面形式，口头形式和其他形式”，只是因为取证等环节的艰难，使得口头承诺很难获得法律支持。无论如何，上上城的出尔反尔已经使得企业信誉受到损害。
而上上城犯的另一个错误，就是没有在长达三个月的时间里，将开盘价格上涨的消息通知已经排号的客户，让客户自己权衡，做出选择。这导致很多人因此而错过了提前选择其他楼盘的机会，而上上城也错过了化解这场风波的最后机会。
醉翁之意不在酒
据记者了解，在北京楼市中，收诚意金的项目数不胜数，金额从5万元到30万元不等，远远超过燕郊的规模。一位业内人士告诉记者，今年至少90%以上的开发商收诚意金，不过并非为了圈钱；因为大多数开发商都会在诚意金问题上做得比较公开透明，例如设立一个公开、透明的冻结账户。
一位国企开发商的工作人员告诉记者：其实诚意金这个事情没有什么复杂的，说白了就是开发商想知道到底有多少人在等这个项目。
“大家都知道市场好，但是市场到底好到什么程度？有多少人在等这个项目？一般来说，交诚意金的客户成交意向是比较强的，开发商可以通过这种方式，相当准确地测试出市场需求。”他还介绍说，“当初我们项目交的诚意金是10万元，推出几百套房子却有2000人交了诚意金。而交到我们手里的诚意金，我们也是放在一个公开的账户里面，从来没有动过。一般开发商都是这样做。”
而另一方面，这样的做法也起了造势宣传的作用，交了巨额诚意金的客户排成长队，其说服力和对看房人心理的震撼程度要远远大于单纯排号。
因此，可以说，开发商让购房人交钱，一般来说其意图却并不在于从这笔钱本身获利，醉翁之意不在酒也。但无法回避的是，“诚意金”还属于法律与金融体系监管的空白地带。2亿元诚意金，如果存活期，3个月的利息不超过20万元；如果存3个月定期，以1.71%的利率计算，利益则高达70多万元；如果用来炒地、炒股、投资其他项目，其收益又会如何？
有一些楼盘的“诚意金”更为可疑，比如，中信城二期在没有预售许可证的情况下，排号客户就需以自己的名义向中信银行存入30万元现金，以获得项目的认购资格，中信地产和中信银行属于同一集团，谁能说清这是否是另一种形式的“银企联合”？
上上城“没圈钱”的诚意也许可以理解，但当人们只能凭借开发商的“诚意”了解如此巨额资金的流向时，这个市场就很可怕了。