日前，国土资源部日前发布了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》。此两则增补目录增加了商品住宅宗地出让面积的限制条件，规定了宗地出让面积的上限，即小城市（镇）不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷。

围绕着这个规定的出台，争论也随之而起。

新政针对“囤地”

国土资源部土地利用管理司在进行政策解读时表示，这一规定是在总结地方实践经验基础上制定的。鼓励小面积宗地出让，有利于用地者按照出让合同的约定尽快实施开发建设，使土地供应在最短的时间内转化为房屋的有效供给，同时可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。

高策地产顾问机构董事长李国平对此持认同态度。“从政府角度来讲，效果能达到什么程度，政府的执行力度如何，有待于观察。但是这个政策的出台，肯定是有利于土地的尽快开发的。”

目前市场上，大块土地的出让动辄上百万平米，而一家房地产企业的资金有限，不可能同一时间段内对如此大量的土地面积进行快速开发。因此，很多开发商会首先开发其中的五分之一甚至十分之一，慢慢“滚动”，如此下来，整个地块的开发时间可能需要10年。

更多的开发商本就巴不得囤地时间越长越好，而现行监管规则中，如果拿地2年不开发，政府就可能收回土地。在这种情况下，“大块地”就会更加安全，开发商只需要开发很小的一部分（哪怕是象征性的），就可以达到长期囤地的目的。

土地价格总是要涨的，开发商由此担心未来土地价格大幅上涨，尽量一次性多拿地，其后果是，即使有心开发，实际上也没有开发的能力。因此，大块土地出让的供应效率底下成为了普遍现象。

监管仍是关键

地块虽然切小了，但是通过多拿地，完全可以达到大地块同样的效果。几乎在增补目录出台的同时，考验就来了。

2009年12月2日，奥林匹克公园南区奥体文化商务园区一期——三幅地块竞价出让。三地块均位于朝阳区，建筑使用性质为商业金融。为了降低中小开发商进入土地市场的门槛，本来相邻的土地特意分拆成三块地出让。不过，事与愿违，拍卖现场并没有发现小开发商的身影，完全是地产大鳄们的天下，远洋、世博宏业、中建国际、苏宁、山水锦华、华润、保利、金融街、龙湖等知名开发商参与了举牌竞拍环节。

最终的结果依然是“国进民退”，具有国企背景的中建国际建设有限公司与北京保利兴房地产开发有限公司联合体以48亿元竞得全部地块，建筑规模总计约25.9万平方米，合楼面价每平方米1.85万元。

华高莱斯副总经理公衍奎评论说：“中建国际拿了这三块地，他又是大国企，要说同时规划，整体考虑，我相信；他会同时开发吗？我不太相信。”他表示，关键还是在于监管，无论大地块还是小地块，监管不力还是做无用功。“我们所有的改革理论就是摸着石头过河，有个小问题我解决一下，解决小问题的过程中，往往又遇到更大的问题。要真正解决问题，前提是监管到位。我们早有规定，土地要两年内开发，否则收回；如果真能切实实行这一条，我觉得比土地小块出让还起作用。”

门槛降低 价格走高？

买过房的人都知道，小户型的单价都比大户型贵，因为其总价相对较低。与此同理，当所出让的地块变小时，准入门槛也在降低，是否会加剧竞争的激烈程度，继续推高地价呢？

公衍奎正是如此认为，政府的设想是控制每块地的开发节奏，但是从过去的情况来看，从来就没有管住过。而限制地块面积上限的政策，在实行过程中，很可能会带来负面作用：地块面积小了，总价就低了，竞争的门槛低了，竞争更激烈了，加剧了土地价格的上涨。

李国平也认为，竞拍土地门槛的降低导致土地单价更高，有这样的可能。“但是如果两害相权取其轻的话，还是加快开发速度，加快供应速度更有利一些。”他认为，如果说一块地拿的时候相对便宜，囤了很长的时间，更容易抬升价格。切小了之后，只不过是地方政府多收一些钱。这样做如果能有效迫使开发商加快开发，对市场最终的影响，可能会更有利于房价的平抑。

谈到竞争的后果，就又产生了争论。正方的李国平认为，目前的房地产市场，就是应该让竞争更激烈、更充分。只有增加竞争之后，大家比品质、比价格、比服务，才能更健康的发展。“房地产现在最大的问题是一个竞争不完全的市场，供应多肯定有利于价格的平抑。如果我们尽可能让竞争充分一些，我认为是好事。”

而做过房地产项目策划部总监的马可，却对此表示了担忧：相邻地块的开发商，谁也不希望第一个先试水，这样会导致竞价的频繁发生。在市场好的时候，可能会导致各家项目的价格“比着涨”，你今天涨500，我明天涨1000；这种逻辑在市场狂热的时候，很容易误导消费者。而在市场调整时，又很可能会争相降价，形成价格战，导致恶性竞争。

根本问题仍未解决

公衍奎认为，供地面积问题其实只是枝节性问题，而矛盾的根本，在于供地的效率。

供地效率的问题，主要存在两个大的矛盾。第一个矛盾是，计划和市场之间永远是脱节的，土地供应是计划的，是计划经济的逻辑，但是市场是千变万化的。计划永远跟不上市场，计划跟不上变化。

第二个矛盾，就是利益。公衍奎表示，政府早就企业化了，他的思维就是要使得自己的利益最大化，有了这种“企业思维”，就很难站在全社会的角度来考虑问题。这个才是关键。

2010年，北京市政府将垄断土地一级开发，并成立了相关的公司，不用想也知道，这公司一定大赚特赚，因为他们掌握了垄断资源。政府本身就是最大的房地产企业，当然会站在和他做生意的所有人的对立面。

对一个企业来说，降低成本增加收益，天经地义。现在的问题就在于，如果地方政府以企业思维去牟利，而且是行为没有约束，权力没有边界的“强势企业”，土地的问题永远解决不了。