有地王就有涨价

业内对新地王的疑惑，还聚焦在土地的未来。按50.5亿元计算，该地块楼面价已高达29859元/平方米，再加上其他建筑成本，该项目全部开发成本将在4万元/平方米左右。那么产品要卖到6万元/平方米左右才能实现财务上的盈利。而目前，与该地块毗邻的龙湾别墅、龙湖滟澜山别墅等产品售价在每平方米2万元至4万元之间。

业内普遍觉得大龙开发拿地价格太高。而大龙地产的相关负责人曾对外界强调，大龙是顺义本地最大的地产公司，对顺义房地产市场及其发展趋势非常了解，本次参与竞拍，是贯彻公司立足顺义发展战略的一部分，在该地块推出前就已做过详细的考察和价值评估，50.5亿元的价格也在预料之中。

“大龙在拿地之前做过很详尽的相关市场调查，我们也配合他们提供了一些市调数据。”周丽萍肯定地说道，随后她笑称：“不过当时并不知道它是用来拿地用的。”

经过这一番调研，大龙地产预计将22号地用来建联排、叠拼式住宅，这类产品并没有被划为别墅；不违反政策，容积率多在0.6至0.8之间，也符合22号地的规划。

面粉已经贵过面包，这个面包该怎么做？常规的逻辑是：等面包变得更贵，或者是，干脆用面粉价拉动面包价格。

“如果2010年的土地价格继续上涨，大龙就可以盈利了。”一位业内人士称，“而如果形势不尽如人意，也可以慢慢囤着，反正是政府自己的企业，不用担心因囤地受罚。”

如果再看远一点，新地王让顺义房价获得了全新的动力，如今，新一轮涨价已经开始。作为顺义区国企，大龙地产在顺义根基可谓深厚，周边项目的价格上涨将直接带来大笔收益。

“大龙拿地后，刺激得顺义大部分楼盘都在涨价。连我们业务员租住房子的房租都在上涨。”周丽萍说道。她所负责销售的位于潮白河别墅区的项目御墅，价格提高了10％左右，从年中的16500元/平方米，涨到现在的18000元/平方米。而御墅年底要新推出的12套别墅，价格要接近20000元/平方米。

而周丽萍也坦言，自身项目提价和大龙拿地王有一定关联，因为二者还有更深层次关系：“大龙地产本身就是我们公司的股权方”。

目前看来，新地王的“提价能力”确实非同寻常，英才地产开发的龙湾别墅，紧邻地王22号地。市场营销部策划主管刘昆鹏对记者说道，“地王一出来，之前买了龙湾的客户，心里非常高兴。” 刘昆鹏同时也承认，虽然龙湾可售别墅量已不多，但是搭着地王之风，未来价格肯定要上涨。“至于要涨多少，目前还没定。”

二手别墅同样一片涨声，据悉，目前顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左右，环比2009年11月上半月上涨了9.5%.而叠拼别墅等也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右，涨幅达到了12.5%.美联物业市场研究部总监张大伟接受采访时透露，仅地王出台的周末两天，在顺义购买别墅的人群需求量就环比往常周末上升了1倍有余，日均需求达到了500组左右，而且这一上涨趋势还在加强，据顺义周围的中介公司统计显示，很多往常接待交易普通二手房的业务员，现在都改为接待高档客户看房。

政府是最大赢家

北京高策房地产顾问公司董事长李国平认为：顺义天竺22号地的最大赢家就是顺义区政府。“不管最终谁拿到这块地，实际是给顺义做了一个很大的贡献，对顺义的GDP、对顺义的税收和土地出让都做了一个极高的贡献。”

首先，因为土地可以作为资本金，不管“天价地王”之上将诞生怎样的产品，也不论大龙地产是否真金白银拿出了50亿元，围绕这块地建立的项目开发公司都将是一家资金近百亿元的大企业，对于顺义区来说，其GDP的规模又不一样了。

其次，这一“天价地王”的诞生，将顺义区域的房价向上拉动了一个台阶。开发商卖的越高，政府从中获取的税收也越多。某开发商就认为，大龙拿下新地王，本质上就是政府授意并直接主导的一次“区域营销”，趁着地产市场的火热行情，为区域资产重新定价。

第三，“天价地王”也为顺义区今后的土地出让定下了更加鼓舞人心的基调。2009年土地的楼面价都卖到每平米3万元了，2010年还能不“与时俱进”？

北京核心地段的土地越来越少，未来土地供应的主要地区便是房山、顺义、大兴等新区，此时，政府与企业联手制造地王、抬高区域价格越来越常见。比如2009年9月，万科就联合中粮，以逾50亿的高价拿下房山地区85万平米的住宅地块。

怎样用资源换取价值最大化？当政府普遍用“企业思维”看问题，北京的房价地价，何时是个头呢？

TIPS 大龙地产简介

大龙公司成立于1987年，总资产已达20多亿元，是一家实力雄厚国有房地产开发公司，隶属顺义区人民政府。在顺义区委区政府的支持下， 2004年12月24日，大龙总公司通过竞拍，成为内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司的第一大股东。2005年大龙公司又先后完成了重组、资产置换、股改、申请摘帽、更名等一系列步骤，完成了公司主业优质资产的成功上市及其他重要后续工作，并成立了控股子公司—北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司。大龙是以房地产开发和建筑为主业的综合型企业，下属公司16家，包括建筑设计、施工管理、物资供应、机械施工、门窗制造、绿茵工程和物业管理等。

公司在1996年被建设部授予房地产开发一级资质，2003年通过了“ISO9001国际质量体系认证”；2004年度荣获“全国房地产业领先企业证书”；同年被评为“守信企业”；2005年被评为“ 卓越绩效模式先进企业荣誉”；同年被评为“质量信得过单位和质量信得过产品”以及“区域经济五十强”；2006年被评为“中国100房地产诚信企业”、“2005～2006地产中国”之“最具品牌价值企业”等荣誉。

公司自成立至今先后开发建设了义宾、西辛、胜利、石园、滨河、龙府、裕祥、裕龙、五里仓、马坡、毓秀园等小区，开发总面积在300万平米以上，其中“裕龙花园”荣获“2005～2006地产中国”之“最具健康。环保。生态楼盘”称号，龙府花园被评为北京市“金牌居住区”。