009年12月5-7日，一年一度的中央经济工作会议在京召开。作为判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，中央经济工作会议涵盖了从经济政策、财政政策到民生问题等方方面面的内容。

政府的“两难”处境

本次中央经济工作会议定调仍是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益。

本次中央经济工作会议细化了在此一周前政治局召开的经济会议内容，特别提到了“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，清楚表明了对于地产比较关键的首次购房实行利率七折和改善型自住房的提法短期都不会取消。

不过出乎市场意料的是，几天后，中央政府的调控思路又出现了明显的变化。12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”变化的标志之一，就是从“抑制”变成了“遏制”，表明了调控房价的决心进一步加强。与此同时，出台了旨在抑制投机的调控政策：将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

这两个态度截然相反的信号，看似矛盾，实在反映了中央政府目前所处的“两难”困境——既不敢打压房地产，又想阻止房价的进一步上涨。

但整体而言，本次中央经济工作会议对房地产行业的基调仍是正面和大力支持的，但如果未来房价进一步快速上涨，也很有可能逼迫中央政府出台紧缩性政策。

住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴对本刊解释说，从目前的政策思路来看，保增长还是第一，结构尽量要调整合理。“2010年还是继续适度宽松的政策来拉动内需，改善住房需求，还是未来保经济增长，改善民生的一个很重要的方面。”

中广信总经理助理施加胜也认为，在这种大的政策基调之下，可以预见，如无意外情况，国家短期内对现行房地产政策进行较大调整的可能性很小，而对政策进行阶段性总结与审视，并结合市场演变对一些政策进行灵活性、科学性地微调将是重点，同时，在相关政策的执行落实环节将更加张弛有度。“我们乐观地认为，2010年的房地产市场仍将保持平稳、较快发展势头，仍将在中国经济企稳向好发展的道路上扮演不可替代的角色。”

不过，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎认为，目前的政策只是表示保持灵活性，摸着石头过河。2010年如果经济形势发生变化，政策随之变化的可能性也比较大。“我们不要看政策说了什么，要看政府做什么。2009年有10万亿信贷，但2010年肯定没这么多。”公衍奎认为，双宽松虽然是大基调，但问题在于中央的政策也是要适应于经济形势的，这就是未来的经济风险。

以快速城镇化保投资

本次会议还提出：要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。

国金证券房地产分析师曹旭特认为，政府提出加快中小城镇的根本目的是为了解决我国区域发展不平衡的问题，北京、上海、深圳三大城市土地面积占全国的比例只有0.26%，但聚集了3.29%的人口，贡献了11.2%的GDP，与日本存在的东京、大阪等特大城市的发展模式十分类似。这样的结果不利于区域经济的平衡发展，也容易催生出一线城市的天价房，加重一线城市的承载能力。

从大方面来说，投资是我国2009年保增长的最大贡献力量。2009年前三季度，我国GDP增长7.7%，投资贡献了7.3个百分点，消费贡献了4个百分点，出口贡献了负3.6个百分点。从目前经济增长态势看，消费和出口发生反常的突变不可能，维持经济持续增长的主要因素，还是要靠投资支撑。然而，目前投资集中度比较大的基础设施建设和生产能力建设两个领域，前者具有一定的可持续性，而后者已经进入极限，很多领域生产能力供给已经远远超出市场需求，投资回报率已经很低，维持投资高速增长，迫切需要开拓新的领域。因此，中央经济工作会议提出的城镇化，主要是指中小城市和农村城镇建设，这包括市政基础设施和房地产等若干领域，这将填补投资产能建设退出留下的缺口，使投资高速增长得以维持。

“不调控房价无疑是削减了普通居民的购房能力，这是一害；而目前调控房价会导致地产新开工和地产产业链上相关产业产值的减少，影响经济的巩固回升，这又是一害。从政府目前的态度可以明显看出其在巩固经济和控制风险构成的天平之间的倾向。”曹旭特认为。

总体而言，中央政府仍把房地产作为拉动消费和经济增长的手段，这说明即使经济危机已过，房地产对拉动投资的重要性有所下降，但从需求的角度来说，房地产对中国经济的持续发展仍十分重要。目前银行表面的政策收紧主要是因为年底信贷额度紧张，待2010年信贷额度重新放开，信贷情况将重新宽松，市场对政策的担忧会进一步消除。