三里屯越来越挤了。

百余米长的工体北路，簇拥着三里屯Village、三里屯SOHO、工三PLAZA等众多综合体“巨无霸”，而这些综合体大多数都配备了酒店式公寓，位置、形态、客户群的相似，使得一场混战在所难免。

龙头大哥：三里屯SOHO

目前，三里屯区域在售的酒店式公寓包括三里屯SOHO、工三、屯三里以及首开幸福广场，其中，首开幸福广场是2007年开盘的老项目，现已交房入住，仅剩下少数尾盘，偶有零星销售，与其他三个项目并不形成直接竞争。

在其他三个项目中，三里屯SOHO是当然的老大哥。第一，入市时间早，在2008年7月就开盘的三里屯SOHO，比起工三、屯三里来早了足足一年；第二是规模大，三里屯SOHO是“三里屯三雄”中体量最大的，总建筑面积达到46万平方米，包含5个购物中心、5栋写字楼和4栋公寓楼。

还有一点就是名气大，“SOHO系列”早已随着“地产明星”潘石屹名扬大江南北，尤其在中国北方如山西、内蒙古、陕西等省份，“潘石屹效应”颇为明显，不少“粉丝”跟着潘石屹，从建外SOHO买到朝外SOHO、三里屯SOHO.三里屯SOHO去年开盘之时，曾创下一周销售47亿元的神话，其中多数便是来自“陕甘宁边区”的能源矿主。

除了潘石屹这块招牌，SOHO团队强大的营销能力、“聚焦投资”的宣传攻势也很是有效，以至于许多外地客户认为：买潘石屹的项目就等于赚钱。

从三里屯SOHO的公寓产品而言，在区域内的确有其优势和特色。一是项目整体规模最大，建成后将形成功能齐全的综合性社区；另外，与工三、屯三里相比，三里屯SOHO的公寓部分拥有70年产权，因此更受自住型客户的欢迎，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王琼认为。

总体来说，三里屯SOHO的销售业绩相当骄人。从2008年年中开盘至今，已经销售过半，成交价格在38800元/平方米左右。在2008年，这一项目荣登北京销冠（含商铺、写字楼与公寓）。

2009年10月17日，三里屯SOHO D栋公寓盛大开盘，众多购房者现场签约。从10月1日至10月19日，三里屯SOHO公寓销售额达 7.74亿元人民币。

一般的酒店式公寓都是小户型，“螺蛳壳里做道场”，三里屯SOHO却全是较大户型，最小的两居也有115平米，按照38800元/平方米的单价来算，总价最低的一套也要450万元左右。一方面，这拉开了三里屯SOHO与区域同类项目的差异，强调了项目特色；另一方面，这也使得一些个人投资者只能望而却步。

屯三里与工三“大打出手”

从产权年限到产品形态，三里屯SOHO与工三PLAZA、屯三里两个项目有一定的错位，而后两个项目则更加类似：都是包含高端商业、写字楼、酒店式公寓的综合体；其主打概念都是娱乐、时尚、享乐。屯三里目前主推产品是南楼的60—70平米小户型公寓和LOFT，工三正在销售的主力是60—140平米产权式酒店。两家酒店式公寓价格都在35000元/平方米上下；产权年限都不超过50年；客户群均以投资客为主。二者之间的竞争态势更加明显。

从目前的销售情况看，工三略胜一筹，工三PLAZA是2009年6月开盘的项目，现在销售率约为40%，成交均价在36000元/平方米左右。屯三里是2009年9月开盘的项目，9、10两个月销售量约40套，其公寓价格约为33000—35000元/平方米，LOFT报价为60000元/平方米。

工三PLAZA与SOHO有一个共同点就是其开发商背景比较强大，其开发企业——世茂集团在业内名声赫赫，尤其在高端产品（酒店、住宅、商业）方面享有盛誉。此次的三里屯综合体项目也是剑指高端。而屯三里项目的销售许可证上正式名称是“永利国际广场”，在业内几乎没有人知道，其开发商京茂房地产开发公司也同样名不见经传，而这也是京茂在北京开发的第一个项目。开发商名声和既往业绩，直接决定了客户的信任程度，屯三里无疑在这一点上大大失分，另外，项目在宣传期又有些“犹抱琵琶半遮面”，导致其竞争力不敌工三，不得不祭起价格利器，一方面，同类产品比工三低了2000—3000元；另一方面，在优惠措施上，工三如付全款可享受95折，而屯三里全款则有85折的优惠。

产权不得不说是这两个项目的同一硬伤。王琼向记者解释道，屯三里的土地为写字楼用地，产权50年；而工三PLAZA为商业用地，产权仅40年。两块地都闲置了很长时间。屯三里项目2005年立项，2012年交付，业主只能享有43年的产权；工三为2003年立项，2011年交付，产权只剩下了32年。而附近的首开幸福广场、三里屯SOHO产权均为70年，更加凸显出了这两个项目的产权硬伤。而投资者比较关注的水电标准，据项目销售人员称可以变更为普通住宅标准来执行，但目前尚未有定论，如果按照商业标准的话可能会对租赁产生一定影响。

酒店式公寓的区域“温床”

为什么三里屯会成为酒店式公寓聚集之地？酒店式公寓作为一种房地产投资产品，业主多数为投资客，以出租公寓获得投资回报，自然，是否拥有优越的地理位置和租客来源成为是否能成为酒店式公寓聚集点的重要因素。

三里屯区域南邻CBD与国贸商圈，东边是东二环商圈，往西则是使馆区及燕莎一带，镶嵌在几个商圈的中间，位置是无以伦比的。“这三个区域商务的功能非常明显，拥有很多的高端客群，这样必然会有一些居住需求外溢到周边地区，华高莱斯营销策划部门经理吴嫣娜认为。

从城市功能来看，三里屯新的规划是打造一个“国际时尚文化街区”，国际化、时尚化的特征非常强烈，但又不是CBD那样的商务中心，从地缘特征来说，像酒店式公寓这种暂居产品的需求比较明显，容易形成一个酒店式公寓的聚集区。

根据第一太平戴维斯对已入住的瑞士公寓和首开幸福广场两个项目测算，三里屯区域现在的投资回报率在3.5%到4.5%之间，略高于现阶段北京甲级公寓市场2.5%到3.5%之间的平均投资收益率。第一太平戴维斯预计随着供给量不断增加，售价的不断攀升，该区域酒店式公寓项目间的竞争将日趋激烈。

瑞安建业于今年8月以人民币8.06亿元收购了占地面积达14，000平方米的工体北路4号，并联合其内地合作方亿达集团，计划把这个瑞安在北京市中心的首个住宅项目开发成拥有200多套单位的高档公寓，这无疑将加剧该区域酒店式公寓项目的进一步“混战”。