多种盈利模式待解

中国人寿总裁杨超在今年提交“两会”的报告中指出，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。

实际上，早在2008年，幸福人寿董事长孟晓苏就提出“以房养老”寿险业务模式，由保险公司向投保人提供“住房反向抵押贷款”（倒按揭）以购置房屋，具体操作方法是：投保人将自有房屋房的产权抵押给银行或保险公司，自己终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。至投保人亡故，保险公司将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。

这是美国寿险公司常用的一种养老产业盈利模式，但是至今由于种种因素，未能在中国成行。

养老产业是一项长期而巨大的工程，其盈利模式对保险公司来说是个大考验。与住宅或普通商业地产概念完全不同，它需要长期投资和特殊的管理运营，而且不能获得银行贷款支持，普通房地产开发商不能单独运作，北京2000年一栋以养老名义建造的公寓，最后被开发商以高价卖给了白领阶层。

在保险业内，股票等权益类投资的年均回报率在10％以上，债券等固定收益类投资年均回报率在4％以下，而养老实体等不动产投资回报率介于两者之间，高于保险资金3.44%的平均投资收益率。

养老地产一般采用出租模式，这就意味着，除了一个强大的投资团队，还需要一个专业的运营管理团队。

中国人寿选择与海外养老机构合作，共同开发养老地产，由海外养老机构负责日常运营和管理，而泰康置地则选择独立运作。上述接近泰康置地的人士表示，当前公司正在培训和招聘酒店管理、老年公寓管理人才，待养老地产形成规模之后，将由公司内专业的养老管理公司来运作。泰康之家（北京）管理顾问有限公司已经设立，成为泰康置地旗下管理养老公寓和社区养老服务的专业机构。

泰康人寿也已经入股在昌平一家规格非常高的疗养中心，探索养老院的管理运作模式。该养老中心采用会员制的方式，符合条件的老年人成为会员后，可以在这个疗养院享有居住权。

养老中心的每栋大楼都有不同颜色，老人可以根据颜色辨别自己家在哪个门栋，每位老年人佩戴配备紧急呼叫功能的胸卡，每栋楼还配有多名管家，遇到紧急情况，可以随时向管家求助。

上述泰康内部高管告诉记者，养老社区建成之初，老人群体的选择决定社区是否能盈利。鉴于国内目前人口状况、家庭文化和消费水平，未来养老地产的首批“客户”将是党政军教等公务人群。“这类人群在收入水平、思想观念和政策保护上，符合养老地产的客户标准，有能力支付养老社区的租金，而一些大学教授曾经向我们提出，希望能在养老院居住。”

据记者了解，泰康人寿正在与老年基金会、国家老干部局和劳动人事部等机构洽谈合作事宜，意欲整合其旗下的养老院、敬老院和疗养中心，逐步构建全国养老网络。

“泰康置地作了很多财务测算模型，以保证未来的盈利。”一位金融机构人士说，“而保险公司的偿付能力则是考验投资是否成功的最重要标准。”

也有顾问代理机构人士认为，当前保险公司大举拿地，实质是打着养老地产的旗号圈地，“像中新生态城和上实东滩生态城一样，以生态和养老的名目拿地者不在少数。”这位人士指出，保险公司的原始目的，还是希望通过常规的房地产开发来盈利。他认为，保险公司在拿下几千亩土地之后，部分用作养老地产的建设，其它则建成为商品房、商业等设施，用于弥补保险公司的利润。

对此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性质在出让时就已经定向，不能轻易改变；而泰康置地是铁定了心要做养老地产，并不是拿来炒概念。”

目前，泰康置地在昌平储备的土地尚未开始动工，上述泰康置地高管告诉记者，《保险法》细则或于今年年底出台，届时保险公司将得到保监会发放的特殊金融牌照，在此之前，保险公司还会静默一段时间。