地正在北京、上海、海南和一些中心城市积极寻找土地，其在北京昌平拿下的数百亩土地已被规划为养老地产用地；中国人寿旗下国寿投资也与中冶置业签署合作协议，共同开发廊坊一块养老用地。

保险资金涌入地产开发已是不争的事实，但由于《保险法》最新修订草案细则迟迟未能出台，险资仍然停留在商用物业买卖和房企股权投资上，在地产开发方面一直不敢轻举妄动。养老地产或许是险资介入房地产实质投资领域的一条捷径。

早在今年4月，泰康人寿董事长陈东升就表示，进入养老产业、投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一；两会期间，全国政协委员、中国人寿保险公司总裁杨超就提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，向全国政协呼吁允许保险机构投资养老社区。

“2008年12月出台的国三十条就已经提出，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。泰康人寿和中国人寿走在了最前面，未来可能成为养老地产的两大试点。”知情人士说。

探路者泰康置地

虽然寒冬已至，位于金融街的泰康置地办公室却热火朝天。公司最近正在招聘房地产管理和建筑方面的专业人员，而投资部人员则被派往多个城市作土地调研，回来就要马上交调查报告，工作节奏相当紧张。

北京、上海、广州、武汉、大连和海南等省市，已经成为泰康置地重点考察的对象。陈东升指出，公司可以预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区。

“养老地产在国内还没有成功的经验，但这并不妨碍泰康置地成为先行者。”一位接近泰康置地的人士说。泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，并讨论了多种投资方式。

起初，泰康置地尝试通过收购现有养老院并对其加以改造和利用，但把北京所有养老院都看过一遍之后发现，它们太过分散，良莠不齐，地块都不够大，有的就是一个四合院，不符合“建立大型养老社区”的发展规划。

2008年汶川地震之后，泰康人寿在重灾区援建了4家养老院，分别位于都江堰、绵阳、德阳和广元4个城市，这被视为泰康人寿参与养老产业的第一步。

同年，泰康人寿投资10多亿元，在北京昌平区中关村生命科学园建设总占地253亩的后援中心，陈东升表示，将把后援中心建设成生态优美、节能环保的花园式办公区。后援中心部分物业归泰康人寿自用，包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。由于与昌平区政府签订了战略合作框架协议，泰康人寿同时得到了更多的投资和业务机会。

此后，泰康人寿转战武汉，准备再次复制一个后援中心，但考虑到武汉养老市场还不成熟，因此没有大的动作。随后进入的国寿投资，则在武汉拿下万亩土地。

去年，北京小汤山太阳城养老公寓项目土地转售泰康置地而未果，泰康方面表示，该项目大部分建了别墅，只有小部分用于建养老公寓，口碑不算好，因此不予接受。

“泰康的员工通过各种路径到处找地，但土地并不好找。”上述接近泰康置地的人士告诉记者，泰康对土地的要求是面积大、地段好、价格便宜，目前能满足这些要求的土地很难找到。“建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，在北京也至少达到上百亩规模。要在好地段找到这样的土地实非易事。”

由于招拍挂市场成本太高，泰康拿地主要通过兼并收购。“拿地的性质决定了你的成本是多少，也决定了今后如何退出的问题。”某金融机构人士告诉记者，“养老地产的土地性质非常重要，有些险资希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。”

亲和源股份有限公司在上海投资建设的养老社区，是南汇区政府提供的公建配套用地，土地成本比普通商品住宅低很多，但是泰康内部某高管指出，政府公建用地使用年限只有50年，与险资长期经营养老事业的要求不符。

“目前政策还没有明确规定养老地产的拿地方式和土地性质。”上述泰康高管指出，“养老产业带有福利性质，但适当的时候我们也可以参与招拍挂，只要盈利有保证。”

类不动产投资基金结构

投资养老社区既可以缓解保险资金“长短错配”压力，又与保险公司的养老保险等产品互动挂钩，这也是保险资金对养老地产趋之若骛的原因之一。

与国外保险公司相似，国内未来投资养老地产的保险资金主要来自养老保险、投连险、财产保险等保险账户，经过极其复杂的结构设置，以类不动产投资基金的形式运作并投资于养老产业。

养老保险由国家、企业和个人共同缴纳，由其组成的“养老保险个人账户基金”有可能在明年入市，规模超过1000亿元。投连险包括保障和投资两种功能，除了提供意外与疾病身故保险金之外，还将资金运用于金融产品、实业等各种资产投资，帮助投保人获取收益。财产保险、万能险运作模式与投连险类似。

保险公司为养老地产的投资架构设计了多种模式，一名保险公司内部人士告诉记者，投资计划的资金架构类似于不动产投资基金或REITs结构，并且关联到担保方、投保方等多方参与者，银行、上市公司都可以作为担保方。

REITs按组织结构可分为契约型和公司型，契约型REITs由投资人与基金管理公司发起，投资人不参与公司管理，公司型REITs由投资者和基金公司、券商、房地产公司等共同发起一个投资公司，在法律上尚有一些盲点。贝塔策略研究室合伙人杜丽虹认为：“保险资金选择参与或合作发起私募地产基金，以有限合伙形式成立，保险公司可以作为一般合伙人，也可以是有限合伙人，将会设置超优先级、优先级和次级收益权，以保障保险资金投资人的安全。”

在美国，人寿保险公司经营的房地产基金被称为“房地产综合基金（CREFS）”，它有极好的分散经营模式，并且采用小型化、专业化的操作手段，从投资活动、投资区域等角度进行专业化细分，有的作为权益投资贯穿项目开发始终，有的则购买建成项目或持有项目股权。CREFS本身就是专业投资顾问，可以进行房地产专业管理，又聚集了大量分散资金，从而解决了房地产投资规模巨大、持续时间长等问题。因此，美国大部分养老基金都投资CREFS.在国内，平安保险通过平安投资和平安信托两个平台，不但通过结构设置纳入了保险产品，也向社会吸收大量资金，提供了充分的资金保障。