“定向”利与弊

“如果旧白云机场项目拿出来拍卖，也许可以获得非常高的土地收入，甚至又产生一个地王，但过高的土地出让金势必将影响拿到地的发展商。”曾在广州国土局任职多年的合富辉煌分析师黎文江向《地产》透露，定向拍卖土地其他城市都出现过，广州市政府是不得已之举。

广州市政府对地王可谓爱恨交加。从2006年开始，广州就频频出现地王，但这些地王至今绝大多数仍在晒太阳，这导致广州市政府一方面无法取得全额土地出让金；另一方面又背负着舆论及政治压力——2009年国土部甚至派出专门调查小组奔赴广州调研闲置地王事件，并向国务院汇报调研结果；迫在眉睫的2010年亚运会城市建设，亦让广州政府不得不重新审视土地运用之效率，并想出先“勾地”，然后再招拍挂的办法出让土地。

“这不失为一种尝试，既能避免价高者得机制下无实力开发商拿到地块后土地被闲置，又能够控制地王的出现。猎德村是公开招拍挂拍出的项目，你看看现在工程进展如何？”黎文江这样认为。

猎德村是广州政府规划在亚运会前改造完毕的9个城中村的一员，早在2007年8月，猎德村西区项目就已公开拍卖，当时富力地产、新鸿基地产、合景泰富等地产三强联手取得项目的开发权；然而这个标榜将发展成为广州CBD新地标的城市综合体项目，直到两年后才开启了奠基仪式，工程进度异常缓慢。

有前车之鉴，广州市政府显然认为华南房企没有能力在一年之内，将旧白云机场体量如此之大的商业中心交付使用，于是适时引入了拥有国内最成熟商业地产开发经验的万达，“引入万达这样的商业地产一哥，还可以打破本地化桎梏，推动广州商业发展。”黎文江告诉记者。

不过，旧白云机场勾地故事并非孤例。10月底，中石化集团旗下的一个工程公司亦以同样招数拿下了广州一块住宅用地。国土部门设计的条款明文规定，必须拥有石油化工综合甲级设计资质的高新技术企业，而且其企业总部应设在或迁至广州，“这不是赤裸裸地告诉大家只有中石化合格吗！”有发展商抱怨道。

无独有偶，保利地产随后亦以同样的方式底价1.42亿元夺得琶洲村40万平米的巨型地块：该次转让同样设定了严苛的资质条件，如规定拍卖者近两年的总资产达90亿元以上，净资产达15亿元以上；除此之外，出让条件中还规定，竞得人须在出让地块成交后30日内，按照琶洲村全面改造的要求与琶洲经济联合社签订《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》。

“如果前期没有与琶洲村谈好条件，30天内签订协议根本就是不可能之事。”黎文江指出。

不过，有专家认为，如此“勾地”有失公平。“既然要指定开发商，政府采取相关政策给予解决就是了，不应当采取这些古怪的做法，破坏土地招拍挂公平公正公开的原则。”房地产专家韩世同表示，借公开招拍挂之名，行量身定制之实，这不仅破坏土地招拍挂制度，也影响了政府的形象和声誉，“同时也难保证价格合理，防止利益输送。”

万达华南初体验

尽管贵为中国商业地产教父，触角遍及全国40余个城市，但此番入主旧白云机场，却是王健林第一次在华南排兵布阵。

当万达进驻白云新城的消息传开，广州业内便纷纷猜测，旧白云机场项目只是万达攻下华南市场的桥头堡。

对此，马志军亦没有回应，他只是表示，和其他一般城市中的万达广场不一样，广州的万达广场定位更高。比如酒店业，初步考虑是超五星，“至少是喜来登以上的”，而这也将是白云区第一个五星级酒店。万达广场还计划引进20多个国际一线品牌，修建长达480米的步行街，头顶“天幕”，有高档百货，预计总投资将达到50亿元。

不过，广州商业市场有着自身鲜明的特点，本地的商业竞争已经很激烈，北方味浓重的万达在此地还缺乏人才储备和项目储备，能否在白云新城迅速切入，不禁让人生疑；同时，白云区属于广州的城乡接合部，流动人口多，消费力相对其他中心城区还较弱，加上旁边就有一个旧机场停机坪改造的大型商业项目，两者能否形成良性互动也会是问题。

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文即表示，广州传统的商业业态，除了目前零售较为集中的天河城、正佳广场等大型购物中心为主的天河商圈以外，其实更典型的是林立的专业市场和临街商铺，白云新城是非主流零售商圈，周边的消费能力短时间内难以支撑如此庞大的购物中心的发展。

“万达未来具体怎么做？还需拭目以待。”赵卓文如是说。