10月21日，第一只在内地发行的H股房地产公司债——首创置业10亿元公司债（以下简称“首置债”）登陆上交所。

从2008年7月18日首创置业预备发行公司债，到同年11月26日获得证监会核准，直至2009年8月10日拿到批文，10月上市发行，经历漫长的等待，首创置业公司债终于修成正果。

据首创置业公告称，2亿元用于偿还银行贷款，剩余募集资金将用于补充公司流动资金。

资本牌

首置债利率6.5%，分为网上和网下发行，网下有接近40家机构投资者认购，占据了认购额的80%，主要包括保险资金，及华夏、南方、中海等基金公司。

相比其他房地产公司债，首置债利率较低，例如最近发行的北京城建公司债利率为6.8%，上海国旅为7.3%.“主要是因为母公司首创集团担保。”刘晓光认为，这也意味着投资人对其首创集团的信任。

“首创置业公司债打通了境内外两个融资平台，为公司获取长期稳定的发展资金创造了一个极佳的平台。”首创置业董事长刘晓光告诉本刊。

证监会为首置债批下的融资额度为18亿元，首创置业最终以10亿成交。对此，首创置业总裁唐军说：“今年房地产市场与去年相比已经回暖，而首创置业的业绩已经有了较大的发展，与去年相比，我们目前的资金压力得到了一定缓解，所以没有用足额度。”

其实，10亿元对首创置业而言，也帮不了什么大忙，因为首创置业的资金并不紧张。首创置业2008年基本完成了全国布局，在 11个城市拥有项目，从2009年开始进入收获期。截至2009年10月31日，累计实现签约面积95万平米，签约金额人民币100亿元，同比分别增长295%和265%.对于首创置业而言，此次公司债成功发行的意义远胜于其融资的额度。自2007年提出回归A股以来，传闻不断，但未见有实质性行动，而此次公司债获批，虽然额度不大，但却让首创向回归A股的目标大大迈进了一步。

“首置债在国内发行，不但通过了证监会极其严格的审批，也获得了国内投资机构的广泛认可。这是首创置业在A股资本市场第一次接受并通过了全面的审核，相当于为回归A股做了体检。”首置债承销负责人、中金公司董事总经理丁玮告诉本刊。

进入收获期

在此次发债过程中，首创置业给投资人主要讲了两个故事：一是全面进入收获期，二是跟着母公司首创集团拿地，成本较低。

目前首创置业在全国11个城市拥有14个项目，“二、三线城市在逐渐加大投资，今年天津、重庆、成都、西安、沈阳、无锡的项目都已经开始启动，现在进入了全面收获期。”刘晓光告诉本刊。

今年前三季度，首创置业的销售收入上升到天津市前三位。而且，未来的可售资源也非常丰富，目前拥有未开发土地包括天津西青王庄项目、天津南区双港新家园项目、天津市东丽区华明项目、天津滨海新区项目等，二级开发土地储备达到260万平方米。

10月底，首创集团与天津市武清区政府签订“京津高速公路高村乡土地开发整理协议”，首创置业由此取得京津主轴枢纽290万平方米土地开发整理权。该地块距北京六环30公里，与即将开通的北京地铁亦庄线车程约为15分钟，距首都机场50公里，为京津城市带的中心位置。

“三四年来，首创集团为津京塘高速路二期工程投入了106亿元，现在给我们带来了收获，我们现在在天津有不少地。”刘晓光透露。

此外，在西部的两个大型城市——西安和重庆，首创置业也布下了“重兵”；西安新区1000多亩；重庆江北区一个依山而建的项目，建筑面积达到了94万平方米。

近两年来，首创置业给业界的印象是，在二、三线城市的扩张力度非常之大，但在北京的项目数量越来越少。这是否意味着首创置业“弃守”北京了呢？

刘晓光并不同意这个看法，他在专访中告诉本刊，北京仍是首创置业的大本营，例如在郎家园有一个一级土地开发项目，呼家楼也有一个70万平方米建面的大盘，并且，今后，仍要通过并购获得新项目。

不仅如此，刘晓光还透露，首创置业下一步将在北京开发商少有涉足的珠三角有大动作。

“北京这样的一线城市，房价未来的涨幅可能有限，但二、三线城市房价基数低，增长空间还是比较大的，预计每年在10%以上。”

在产品方面，刘晓光对建筑综合体的兴趣很浓厚，“将来谁能做大型的综合中心，住宅、写字楼、商业、酒店通吃，谁就会成为大哥大，因为建筑综合体代表了未来城市发展的方向，并且能够通过业态互补，用住宅的销售收入来支撑写字楼、酒店和商场这些短期内不能产生现金流的持有物业，而持有物业产生的长期利润，则可以让企业成为百年老店。”

跟着母公司去拿地

作为一家纯正的国企，刘晓光带领的首创集团今年并没有出现在热烈的土地拍卖会上，这是因为首创拿地有着独特的模式。

在刘晓光多年来的调整下，首创集团形成了一个“5、3、2”的足球队式的业务矩阵：高速公路、水务占50%，地产和金融分别占30%和20%.首创集团在建设高速公路和水务项目时，往往会涉及到成片土地的开发和整理，而这为首创置业低成本获取土地提供了便利，例如上述的京津主轴枢纽290万平方米土地开发整理权。

在首创集团的帮助下，首创置业如今也开始涉足大规模的一级土地开发。“一级开发将是首创的一个重要业务，将来是一个很大的切入点。做一级开发一定是因为看好这个城市和土地，为进入二级开发做准备。”刘晓光告诉本刊，目前首创置业做的一级开发项目净收益率能达到13%，未来这项业务将占据首创置业利润的百分之十以上，“你想想，首创集团在全国31个城市有水务工程，那么，也就意味着我们将来有在31个城市做一级土地开发的机会。”

“所以，我们不会去拿地王，那会打破公司战略，把整体成本拉得太高。”刘晓光认为。

除了首创置业回归A股融资，刘晓光还在首创集团的层面上设计了一个国际投资基金，从境外募集的资金将直接投资于首创集团旗下的地产和基建等项目，剩余资金也可能投资于集团外的优质项目。对此，刘晓光不愿公开太多，他只是说与基金投资人的谈判已接近尾声，很快就会出结果。