写字楼剑指金融业客户

有种说法是，CBD东扩的最初意图，便是为了在与金融街区域的博弈中拥有更多的话语权。而北京CBD商务区东扩方案的正式公布，更以“量身定做”的招牌直指金融产业，业内有人评说：CBD与金融街的叫板，由此进入了“第二季”。

“这明显是两个区政府之间的较量。”赵云伟的解释是，未来金融企业的总部还将有很多落户北京，这类优质客户自然成为朝阳、西城两区争夺的焦点。不过，CBD和金融街的目标客户群还是有很大的区别。金融街以投资银行、国有金融企业为重点，CBD更多的以外资、商业银行、大型全球服务机构为侧重。“当然也有交叉，这些竞争是有益于市场的，会让大家把产品做得更好。”尹宝君表示。

对于CBD、金融街联袂主演的“第二季”的结果，温书阅更看好CBD.“应该说，CBD目前当之无愧是北京最具竞争力、最具市场号召力的商圈。相比金融街等商圈比较单一的业态来看，CBD的综合竞争力是别的商圈目前无法比拟的”。在温书阅看来，东扩以后，CBD将拥有更多的优质写字楼，将拥有更多优质的酒店与住宅，而且东扩以后，由于供应量的激增，势必造成各个业主之间在楼宇硬件、服务水平等方面的激烈竞争，对于提高整个地区的楼宇综合水平有着巨大的推动作用。区域整体水平的上升也将提高CBD在北京、中国甚至国际商务区中的竞争力。

新老项目区域共赢

在东扩之前，CBD向东扩展已经是个既成的现实。华贸中心、金地中心，大望路桥的一东一西，不仅将CBD东扩提前预演，而且相当成功。

华贸中心的开发其实是CBD的第一次自然形成的东扩。“我记得在华贸中心刚刚推向市场的时候是相当有压力的，很多大企业或者是房地产业内人士对大望路区域都不看好，但是华贸中心的成功给了市场一个最好的证明：CBD的潜力是无限的，CBD的发展远远没有到头，相反只是一个开始。”温书阅表示。

金地中心作为另一个先行者，同样赶上了CBD建设的第一波。记者通过走访了解到，金地中心的写字楼、商业以及身旁的CBD金地国际花园都受到了业主的好评。金地中心今年吸引了不少国内外的优质客户，不少老客户也不断扩租。

“对于租户金地有着自身的考虑，不是愿意付高租金就可以签约的。”王刚透露，金地中心一直坚持专业的发展思路、高品质的物业服务，不断锤炼项目品质，CBD东扩将加速这一完善过程。“在东扩发展中，继续做好综合性品质，进一步提升软件服务水平，把项目做精做细，相信金地在未来市场上还将保持领先的位置。”

当下已经火爆起来的大望路区域，并未对国贸区域造成冲击，而是形成了双方共同繁荣的局面。“同理对于东扩，我看到更多的是机遇和希望。到东扩实现的时候，大望路区域成熟度更强，商业化更强，客户更好，对于华贸中心、金地中心这样的前辈受益是最多的。”

王刚认为，率先吃螃蟹的大望路区域现身说法，为东扩提供了不可小觑的启示：第一，一定要是一个区域的开发，而不是一个个单体项目。华贸中心、金地中心连成一线的整体性，一下子聚集了区域的商务氛围，吸引来较之单个项目更多的客户。“这也印证了这次的东扩方案。”

第二，一定要从品质上把握项目。就是因为以金地中心、华贸中心为代表的项目注重品质要求，高出以往开发的项目，大望路区域才得以脱颖而出。这里讲的品质，不单单指硬件技术，追求当时最为先进的技术水平，还有软性服务和运作理念。“写字楼引来人群，住宅的高品质支持了商业的高品质，商业的高品质又带来了住宅的投资。即便将来有了硬件水平更高的楼宇，金地中心、华贸中心凭借综合性的高品质，依然具有非常茂盛的生命力和竞争力。”

时间差的学问

CBD写字楼存量本就不小，30%多空置率的历史最高位一直是CBD今年的一大伤痛，明后年CBD还将有项目继续推入市场。而根据东扩计划，原占地3.99平方公里的CBD将向东扩展3平方公里，几乎又扩容了一倍！

“短期看，东扩会使供应量保持上升态势。”王刚坦言，不过，“东扩”要形成实际供应，应该还需要5到7年的时间；毕竟方案提出后，还有拆迁、土地招拍挂、政府与发展商商定细化方案等环节，这些需要至少一年的时间，然后还有建设、招商工作。对于一个项目而言，三五年一晃即过。

按此推算，东扩后的新项目建成入市，至少要等4年，而此之前，CBD完全可能把既有存量稀释掉。尹宝君大胆预计：“随着经济的复苏，需求的恢复，3年内这些既存的供应量能够逐渐被消化掉，使得空置率回复到10%这个理想的水平。”

不过，对于那些既成项目而言，市场压力还是比较大的。尹宝君建议，目前应该把出租率做上来，将客户吸引来，价格因素要放在第二位。其次，要在质量上提前做一些改造方案，毕竟物业管理、机电、空调等方面要跟未来四五年后新建成的项目进行竞争。