经过7位专家的3轮无记名投票，当评审组最终宣布美国SOM建筑师事务所的1号方案胜出时，Richard A Wilson轻轻地吐出一口气，嘴角露出一丝欣慰的笑意。为了北京CBD东扩的规划方案，项目负责人Wilson与他的团队已经整整忙碌了两个月。作为当今世界上最大的设计公司之一，SOM公司此前已经在北京CBD内拥有了包括国贸三期、金地中心等在内的经典作品，可谓战功彪炳。

新CBD“1号方案”

7月22日，北京CBD管委会开始就东扩区域规划面向全球征集方案。美国SOM建筑师事务所、英国福斯特及合伙人建筑事务所、美国KPF、北京建筑设计研究院和中鸿设计联合体、法国巴黎机场工程公司等在内的7家设计单位受到邀请，开始绘制北京CBD东扩区绿色、环保、低碳的美好蓝图。

据CBD管委会介绍，这7家单位都在城市规划和超高层建筑方面有突出成绩，并且具有丰富的商务区规划设计经验。而“1号方案”特别获得专家组的青睐。

评审小组组长柯焕章介绍，1号方案在整个CBD外规划了一个圆环绿化带，将现有CBD区域和东扩区整合在一起，“视觉上也没有割裂感。”在1号规划方案的沙盘上，四惠桥西侧是一片大面积的绿地，建国路尽头的两侧被规划出了两栋高楼。“这两栋高楼的设计很巧妙，绘出了CBD乃至北京城区东大门的意向，打动了评委。”

而Richard A Wilson也表示，自己胜出的最重要原因是：方案将CBD现有的范围和东扩区很好地结合了起来，在建筑特点和布局上尽量延续现有的风格，使两个规划相差了近10年的区域自然衔接，“这样看起来不会是两个CBD，而是一个整体的CBD.”

谈到下一步的实施方案时，北京市规划委副总规划师王玮表示，这次是一个概念性的方案，7个方案在城市功能布局、交通组织等方面，都提出了很多有借鉴意义的新概念。下一步要开展规划方案的综合，把7个方案中的优点集中起来，不断完善，形成CBD实施方案，最后报请市政府批准后实施建设。

世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝君对于东扩满怀期待。他在接受《地产》采访时表示，东扩方案是为未来5-10年做了一个发展计划，许多外资客户对CBD未来的发展都抱有很大的期望。“他们非常想知道东扩后的CBD会是个什么样子，急迫地想要跟CBD管委会、朝阳区见面谈一谈自己公司的打算，甚至是个人的打算，是不是要在CBD买房长住。”

再造CBD正当时

2009年，北京CBD在其进入快速发展的第10个年头，向全世界正式公布了东扩的消息。经过10年发展，CBD发展空间趋于饱和。北京CBD计划向东扩展3平方公里。新的扩展区南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东至东四环。新增面积约3平方公里，预计将在未来6至8年内建成，规模相当于再造一个CBD.根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。

对于引发争论的东扩时点选择，朝阳区区委常委、常务副区长、CBD管委会主任吴桂英则在接受采访时回应，东扩并非今年提出来的。“两年前我们就在做东扩研究，由专业咨询公司来操作，结论就是应该东扩。”

首先，是CBD满了。经过10年发展，原有核心区1050万平方米的区域已开发800多万平方米，80%已开发完毕。“不能等到全部开发完毕再来做规划，那时候肯定晚了，政府的规划肯定要超前。”

“东扩实际上还是地产开发，三五年对于一个项目而言，其实时间很短。政府意识到三五年之后企业会有这样的需求，现在（东扩）也是时候了。”仲量联行商业地产部中国区董事王刚接受《地产》采访时如此道。

其次，是CBD散了。“满了之后周边就会散，这是自然的。”在一段时间内，CBD管委会还是希望通过产业聚集带来集群效应。“在区域内和区域外，企业享受的政策也不同，散了效益低、成本高。如果把世界500强分散放在很多地方，它要求的配套都是顶级的，成本就高了。”吴桂英道。

第三，是CBD缺了。“一些配套不足，譬如我们的绿化程度以及甲级写字楼的比例。在国内来看是高的，跟国外比就低了，近期我们发现有一些大企业想落户CBD，但落不下来，因为没有合适的地方。”

CBD管委会透露，未来东扩区的建设标准将高于现有区域，其中甲级商务写字楼的比例约占50%，未来的东区还将为一些国际金融企业、地区总部量身定制专业楼宇，实现与国际标准接轨的目标。此外，剩余部分则以高档住宅和商业配套基础设施为主，包括国际化医院和学校等。

“我相信政府的这个计划不仅仅是立足于北京CBD在北京市场或者中国市场的竞争，而且是为了北京CBD在国际上的竞争。” 第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理温书阅接受《地产》采访时谈道。而随着中国在经济危机中所展现出的超强抗风险能力，中国的经济和政治地位在国际上又有了更高的提升，“我认为在目前这个时刻提出东扩是非常适时的，并且是非常明智的。”

“量身定制”的模式创新

CBD以往的开发建设中，主要采取以房地产开发商为主的模式，该模式在一定程度上具有见效快、市场化程度较高，但也存在着明显的弊端，比如房地产商更注重追逐利润，无法实现区域内功能与结构的最优化。

为避免重蹈覆辙，CBD东扩区在商业楼宇的开发模式、经营管理等方面均在谋求新变化。在“新”CBD的建设上，将采取与“老”CBD截然不同的开发模式。据记者了解，此次东扩将为部分金融机构量身定制高品质的专业商务楼宇，即在完成土地一级开发后，朝阳区将在政策允许的前提下，同意一些企业对所购买的商务楼宇高度、外观等提出设计要求和观点，实现商务楼宇的“量身定制”。

“东扩是基于相对长时间的理性分析上得出，并不是拍脑袋而成的，因为之前遇到了问题。” 王刚认为，“量身定制”概念的提出，正是由于目前CBD内符合金融机构需求的物业很少，“金融机构不仅仅是只提供写字楼，还需要门面与经营场所，特别是金融总部。”

如此一来，企业将一改早前被动的局面，在写字楼的选择发展空间方面将获得一定的自主权，便于有实力的企业以及符合CBD功能定位的企业落户以促进CBD的发展。为国际金融企业、地区总部量身定制的物业，也将大幅度提升区域项目档次。“量身定制”的写字楼极有可能成为东扩方案中的一块金字招牌。

5+1五合国际中国区副总经理赵云伟在接受《地产》采访时建议，CBD管委会应该主动引导市场，而不是由着开发商自己根据市场开发。“相当于管委会坐庄来招商引资，根据客户需求定制项目，建筑方案的决定权交给投资方都没有问题。”

现今的CBD已是北京国际金融企业最集中的地区，而在东扩后，金融机构的数量更将逐步增多。朝阳区政府也预备实施一系列优惠措施，吸引更多的金融企业。2009年4月26日，朝阳区出台了《关于促进楼宇经济发展的奖励办法试行》，将对CBD区域内部分写字楼进行10%-20%的财政补贴。CBD管委会相关工作人员表示，第一批奖励款已于今年8月份发放，之后还将持续施行这一办法，降低金融机构落户成本。至今，朝阳区已为124家金融机构兑现金融政策，补贴金额达3.33亿元。

赵云伟还建议，CBD应该适当增加高档公寓产品。“CBD前期为避免走西方国家的弯路，规划了一批高端住宅产品，但依然不够。一般来看，住宅比例要占到总量的20%甚至更多。也可以多做一些SOHO这样可住可商的项目。”

除此之外，CBD亦需要建设自己的区域文化，这也应成为东扩未来的工作之一。“现在CBD白天很火热，晚上就空了，如果在商业、文化方面打造出独特的东西来，CBD的晚上也将热闹起来。”尹宝君道。

对此，赵云伟也持有相同意见。“应该拿出更多的地做一些文化空间，如歌剧院、音乐厅、大型户外音乐广场。央视即便入驻CBD，还是不能解决公共的文化空间问题，并且它还是一个封闭的楼体。”