无法抑制的拿地欲望

今年的土地市场又是炙手可热。根据中国指数研究院的数据，2009年10 月，全国60 个重点城市共成交土地800 宗，环比增加22%，同比增加225%；成交土地面积4432 万平方米，其中大部分土地均被上市房企拿下。

为什么房企对于储备土地始终痴心不改？其中的一大原因，当是土地市场与资本市场的合谋。

事实上，房企开始疯狂购入土地的行为始于2007年。在此之前，行业里普遍认为，保有2-3年的土地储备是比较合理的。“那个时候的万科和保利土地储备也就在500万级别，碧桂园这样大量囤地的企业并不是很多。”华高莱斯国际地产顾问市场研究员王楠在接受《地产》采访时谈道。

2007年开始，大批房企争先上市，这时，土地储备似乎成为了进军资本市场的利器。“上市公司对土地储备是有一定要求的，要让投资人知道未来几年有充分的土地可开发，有充足的产品可上市，有可以预期的收入和利润。”丁祖昱解释道。

在上海资深房地产专家蔡为民看来，囤地所反映出的正是土地资本化的市场状态，而土地资本化最可怕的现象则是地王频出。“你去香港上市，如果资本市场的人都不知道你，怎么创造好的价钱？地王本身的条件就不错，关注地王的同时，更多的操盘手也会关注你。”

恒大就是“圈地为王”的典型例子。日前，恒大成功上市，许家印荣登首富，其关键法宝无非是覆盖全国的庞大土地储备，在其招股书中，恒大郑重其事地写道：“我们是中国众多地产开发商之中，拥有最大土地储备的开发商，我们的土地品质高，成本低，总建筑面积约达5120万平方米，平均土地成本为445元。”

今日的恒大，很容易令人联想到2007年上市的碧桂园。确实，“恒大模式”或者“碧桂园模式”的生命线就在于大规模、低成本的土地储备，唯有如此，才能支持其快速拿地、快速开发的模式，通过提高资金周转效率实现盈利。

恒大地产一位内部人士向《地产》透露，恒大一般采用这样几种方式降低土地成本，一是“以二、三线城市的非中心地块为主”，因此地价很便宜；二是与地方政府合作，“以千亩为单位大面积拿地”。这两点都与碧桂园极其相似。

这种模式并非无懈可击，“按照我们过去的经验，这种公司基本上是华而不实的，景气好的时候没有问题，景气一旦明显下挫就很危险。”蔡为民如此评价。过高的土地储备势必影响企业资金的运用效率。“你没办法立刻去把它变现，销售一旦遇困的话，资金链的压力就会立即显现。” 华高莱斯国际地产顾问市场研究员王楠道。2008年的行业低潮期，正是“大地主”们最为窘困的日子。

但无论如何，在房地产持续向好的今天，规模拿地的利润依然极为可观，尤其是与地方政府协商拿地的做法，常常是政府和开发商合谋炒热一块新区，对于开发企业来说，仅仅土地增值的收入就极为可观，更不用提可以拿来作为上市的筹码。

因此，恒大、碧桂园们依然会坚持走下去，尤其是成功上市之后，更能以资本市场融到的资金反攻土地市场。碧桂园上市后仅7个月，土地储备迅速翻了一倍有余。恒大副主席兼行政总裁夏海钧也表示，未来公司会继续保持5000万左右的土地储备。记者更从恒大内部人士得知，“恒大明年的目标是开发量进入前三”。

“反囤地”劳而无功

对于房企大量储备土地，国土资源部早有一系列政策进行限制，最明确的规定就是：闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。然而制度执行以来，真正将闲置地收回的案例寥寥无几，制度几乎沦为一纸空文。

潘石屹曾表示，现在重要的不是政策本身，而是政策能不能严格执行。“政府基本上每年都在说，要清理闲置土地，现在政府这个政策有点像‘狼来了’一样。” 每年都喊“狼来了”，结果狼没有来，最终，所有的企业都认为这个政策是不会执行的。“大家的胆子更大了，就更大规模的圈地。”

在当前的行政体制下，地方政府财政收入来源中，最容易变现的就是土地拍卖收入。在如此的背景下，地方政府自然不会去认真执行国土资源部的土地闲置处理政策 .“政府好不容易出让了土地，收回来还要再卖，一般不会这么做，还是以协商为主。”李国平对《地产》记者谈道。

上文已经提到，恒大、碧桂园等企业庞大的土地储备中，相当一部分是“与政府合作拿地”，往往一块地就有千亩以上的规模。可以想见，这样大的体量，如何可能在“三年之内竣工”？同样可以想见，既然这块地本身都是政府授意转让的，企业如果超出了开发年限，政府又岂会追究到底？当执法人成为囤地的间接受益者，如何能够做到执行时的公平、公正？

记者也了解到，“反囤地”劳而无功，还在于制度本身的不完善。项目开发要受到很多条件限制（比如拆迁进度、水电设施等），而只要巧妙地“利用”这些条件，就无往而不利。一个例子是，开发商与政府在签订土地合同时约定：地块旁边要有某条道路，项目应在道路打通之后的若干时限内竣工。显而易见，如果这条路没建好，地块就可以名正言顺地闲置下去。

从“囤地”引起的另一番争议，则是将国土部门直指为囤地的根源。任志强曾表示如果国土部加大土地供应，开发商就不会去囤地。“如果说一个人老担心下一顿没饭吃，就会把馒头留下来一半。如果你知道后来还有很多馒头等着你，你还会留着一半馒头吗？”

丁祖昱也表示，从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看，土地供应的确跟不上住宅的销售成交，“上海这三年来的整个住宅的成交是住宅土地出让面积的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，从一线城市来看土地是供不应求的。”

土地出让是地方政府最大的财源，此时，政府部门似乎也有了“企业思维”，“考核供地的第一个指标是钱，第二个才是土地。土地是手里的稀缺资源，一定要用地最少赚钱最多。”任志强如此揣度。其证据之一便是，政府供地不约而同“前紧后松”，第四季度推地力度明显加大，任志强认为：“11月、12月完成的是今年的土地供应计划，但收到的钱却是明年的财政收入，地方政府变相生财的猫腻是非常严重的。”

今年，国土部曾试图用不断增加的供地数据来证明自己的清白。今年二季度，全国房地产供应量大幅增加达2.09万公顷，环比增加102.6%；三季度环比继续增加23.5%.这是否有用呢？目前的土地市场已经是大型房企的游戏，无论是否称其为囤地，大型房企日渐明显的“土地垄断”都不可避免；而另一方面说，在监管缺位的前提下，无论土地的获得者是谁，“囤积获利”的成本都并不高，从这种意义上说，把土地交给大公司，开发速度可能还更快一点。