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囤地谜局
《地产》 本刊记者 闫娜

五天时间里,许家印携5100万平米土地欢庆上市,李泽楷却因区区4.6万土地身陷“囤地门”。

近日,李泽楷旗下的盈大地产被一家中央级媒体曝光,称其在北京黄金位置“囤地”三年,转手获利2.35亿港元。“囤地”在今天是个敏感词汇,更加上地产大腕的一番热辣评点,盈大一时有点灰头土脸,不得不赶紧公开否认,称媒体报道盈大囤地牟取暴利一事并不属实。

平心而论,盈大的主营业务并非地产,在内地“囤积”的土地几乎没有;而土储规模巨大的恒大、碧桂园等,拿地的目的还是自行开发,并非转手炒卖,这两种情况,谁才是真正的囤地?“三分之一的企业只囤地不开发”、“有的企业土地储备可供开发一百多年”等惊人的言论又是否属实?

盈大担了个虚名?

盈大这块引起争议的土地,乃是2006年的“新年第一拍”—— 北京工体北路4号地项目。按照合同约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,竣工日期为2008年3月31日。然而,这块地三年之后仍然处于闲置状态,并于今年9月高价转卖给香港上市公司瑞安建业,盈大地产因此获利2.35亿港元。

面对“炒地皮”的指责,盈大的发言人首先表示,根据土地出让合同,工体北路4号地应在2007年9月前动工,盈大的确履行了这一职责:合同签订后,盈大在2006年4月起就开始进行设计与施工研究,2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程,并未将项目闲置。

如果盈大如期开工,何至于三年后依然一片荒芜?盈大的解释依然是“常规套路”:一是建筑设计与审批花费的时间超出预期;二是2008年因奥运原因暂时停工。总之,一切只是“客观原因”导致,绝非有意“囤积居奇”。

其实,就在今年5月中旬,北京市国土资源局还曾就该地块的规划变更予以公告。如果严格按照合同来,今年5月这块地早就该被国土部门无偿收回,而国土部门当时“同意修改规划”,其实是一种无言的表态,表示并未将此地块视为闲置用地。如果不是央视这一档节目,恐怕盈大的“囤地”也不会有人提及。

本心是啥想法,只有盈大自己人知道;但从账面财务上看,截至转让前的今年7月31日,这一项目三年间所产生的建筑成本仅为4600万元,尚不及土地使用权总成本的1/10.如果说盈大“有意拖延开发”,恐怕并不过分。

不过,对于李泽楷来说,这其实再正常不过。一是他的“超级老爸”李嘉诚本就是“囤地待涨”的骨灰级玩家,二是他根本不是地产圈内人,“从卫星到电信,他是一个玩资本的人。”业内人称,这一番套利也就是一次资本运作,甚至是“玩了一票”。在工体北路4号地之后,盈大现时在国内已无项目及未开发土地储备。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受《地产》采访时直言:“算他倒霉了,就这一块地、转手一次还被抓到!”

真假囤地

高策顾问董事长李国平认为,如果将“囤地”定义为故意延迟开发,等待土地价格上涨以求出让牟利的行为,那么符合标准的,也许“只有李泽楷这样的个别案例”。

问题是,这样的案例多吗?潘石屹声称,中国有三分之一的开发公司“专业”囤积倒卖土地,却从来不盖房子。记者遍访圈内人士,企图找到几家“三分之一”,遗憾的是,受访者众口一词:我们不知道有这样的公司。

丁祖昱认为,在“831大限”之前,确实有三分之一的开发商在囤地。“今天,中国其实已经没有什么囤地的概念了。土地已经招拍挂了,如果拿不到特别低价的土地,从何囤起?”他还特别指出:五年前,上海所谓的存量土地(批出去但没有开工建设的土地)大概在6000公顷,截至今年6月30日,这个数字已经下降到1200公顷,“几年间有转有卖,已经没有地给你去囤了。”

如果将“囤地”理解成“大规模占有土地”,这样的企业倒确实不少。有关统计数据显示,自1998年房改以来,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到33.7亿平方米,截至2009年10月,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,占购置总量的63%,仍有12.4亿平米的土地滞压于发展商手中。而积压土地总面积的30%掌握在少数房企手中,总量约4.3亿平米。“少数房企”包括以保利、中海、金地、绿地、华润等为代表的央企或国企,也包括以万科、世茂、恒大、龙湖等大型上市民营企业。

对这些大型房企的土储规模,人们有诸多猜测,一个典型代表便是潘石屹。近期,老潘爆料称,一些上市公司的囤地现象非常惊人。“按2008年这些公司的‘开发’建筑面积计算,其囤地规模最少的也在20年以上,最多的超过100年,有一家公司的土地储备规模甚至达到了151年。”

对此,一些业内人士有不同意见。丁祖昱表示,潘石屹所提概念其实并不成立。首先,从总量上来看,今年前三个季度,恒大地产销售面积为453.7万平方米,按此销售速度推算,恒大的土地储备可以维持销售8.5年。“这还是所谓的土地储备第一大户,而万科以同样的开发速度,它储备的土地只能卖五年。”

其次,从土地结构上衡量,丁祖昱认为多数企业储备用地中“可能有一两块地的面积特别大,逐年开发的话要用十多年;但如果去掉这一两块地,剩下的土地就开发得很快,大部分企业不要五年的时间就可以开发完。”如此看来,大多数上市房企的土地储备并非如潘石屹以及外界想像的那么充沛。

企业拿多少地是合理“储备”,多少又算是违规“囤地”,至今也是一笔糊涂账。李国平认为,大部分未开发土地要么是“由于主客观原因无法拆迁”,要么是“大幅土地无法一次性全部开发”,或者是“拿了地王,一开发就要加倍亏损”。“这些都不是以囤积居奇为目标的。”


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