11月4日，官方正式宣布上海迪斯尼项目申请报告已获国家有关部门核准，两个小时后，首幅迪斯尼住宅地块以超出底价约3倍的价格成交，象屿集团旗下上海象屿置业以11.9亿元拿下浦东新区川沙新市镇A08-03地块。楼板价14024元/平方米，与周边火热的房价持平。

象屿是近年来在上海颇为活跃的外地国企，开发过虹口、闸北、浦东、松江等多个商品房项目。此番拿地，标志着迪斯尼概念正式走出“空转”，接下来全是动真格的了。 就在业内普遍认为“银十”褪色之时，10月下旬，在“末班车效应”鼓舞之下，各地一二手房的成交量几乎都呈现了一波激动人心的“小高潮”。

2009年的最后两个月，真的会是优惠政策的“末班车”吗？目前来看很有可能，11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金最低额度等。

买房人抢搭末班车

去年10月22日，财政部等多个中央机构同时推出房地产救市政策。国务院办公厅随后出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（即“131号文件”），将优惠政策的有效期明确界定至2009年12月31日截止。此后，数十个大中城市出台系列救市政策，其中在“131号文件”基础上出台的相关二手房交易税费的减免等条款，大都明确了“暂定执行至2009年12月31日”。

如果优惠政策在2010年不再延续，对于购房人而言，自然意味着购房成本的增加，于是，不少观望者纷纷出手。

小刘就是其中一例，在买与不买中纠结了将近一年的小刘终于购入了东五环外的一套90平米两居室，单价为17000元/平方米。合同签完之后，小刘终于松了一口气，无奈地对记者说：“本来打算再等等的，现在房价这么高，但是听说年底政策会有变动。如果契税和利率变动的话都会让我多支出一部分费用，所以还是赶快买了吧。”跟小刘抱有同样想法的购房人还有不少，该项目销售人员告诉记者，这次成交的客户当中有很多B类客户，即登记时没有表现出强烈购房意愿的类群。

10月份的成交数据同样验证了这一说法，根据易居CRIC系统的统计，10月份北京市商品住宅成交量为168.9 万平方米，同比上涨近 2 倍，环比上涨 4.4%，成交套数为 15446 套，同比上涨超过 2 倍，环比上涨 9.1%.本月商品住宅成交均价为 15896 元/平方米，同比上涨 28.9%，环比上涨 10.6%，继上月价格下降后，本月出现较大幅度的反弹，超过了近几个月的最高水平。

一位从事房地产行业多年的人士称，如果市场对政策调整的预期加深，受后市不确定影响，一些开发商可能重拾“打折优惠”手段加紧出货；另一方面，购房者对于政策调整的敏感度要远远高于开发商，在此阶段，为赶在政策有效期内享受到购房优惠，购房者也可能排队入市，政策“大限”将至的“倒逼效应”可能带动楼市在年底出现一轮成交高潮。

开发商也赶“末班车”

据亚豪机构统计数据显示，10月份京城共有58个项目入市销售，环比9月，开盘项目个数增加了20.8%.“进入四季度楼盘放量应该会进入一个低谷，但是现在没出现这种情况，楼盘的供应相对来说还比较稳定。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

在亚豪机构副总理高姗看来，10月新盘集中入市，也体现了开发商的“末班车心理”。购房人为了赶上“末班车”而争相出手，对于开发商来说自然也就带来了大批客源。相反，在优惠政策终结后市场会怎样？一些开发商可能还有点顾虑，这也使得他们纷纷加快了开盘入市的脚步。

10月开盘项目明显增加，与此同时，开盘价格仍旧高位运行，据亚豪机构统计数据显示，10月开盘的58个项目整体开盘均价为16363元/平米，虽然环比9月每平米下降了43元，但是同比2008年10月，开盘均价依然上涨了19.9%.而且根据成交记录发现，整体成交均价达17884元/平米，高出整体开盘均价9.3%.价格的上涨，没有影响开盘的热销，橡树湾项目10月17日开盘， 600多套房源截至目前仅剩了20多套；海棠公社二期10月份开出60多套房源，销售率也在80%以上；怀柔的顶秀美泉小镇项目，10月份推出的150套房源也已基本售完。市场的热度使得开发商提价的勇气大大增加，如建邦枫景，原计划10月份推出，均价15000元/平方米，但是由于排队客户太多，干脆推迟开盘继续研究定价策略。

政策变动对开发商影响较小

不过，集中开盘的盛况并未延续到11月。据亚豪机构统计数据显示，11月即将开盘的项目有41个，从数量上看出现了明显减少的趋势，特别是纯新盘的上市步伐更是明显减慢。

亚豪机构副总经理高姗分析，11月已是传统销售淡季，一些开发商在对市场形势的判断上也趋于保守。尤其对于部分纯新盘而言，可能感觉开盘条件不足。另一方面，受到今年存量快速消化的影响，多数开发商可售房源不足，企业面临着持有流动性过剩、资金相对充足的现实，纯新盘更愿意等一个更好的时机、更好的价格点上出手。

在10月份推盘热销的几个项目后没有再继续推出新的楼盘。海棠公社策划经理艾丽告诉记者，其项目下期推盘要等到明年的4月份，对此艾丽给出的解释是，“我们是要卖现房环境，现在在售的楼座已经有立面了，但是后一期的还没做完，到明年4月份把立面做完才会继续销售，我们的推盘节奏与政策变动无关。”

而橡树湾在10月份的热销之后，现在已经基本处于封盘的状态，其销售人员每周只工作三天，并且即将集体出国旅游。

一个事实是，政策“末班车”对于开发商的直接冲击不如对购房者明显。在各项优惠政策措施中，唯独针对开发商的一些“延期支付地价款”、“延期支付土地增值税”等，均是未明确执行期限的，这意味着，如果国家没有进一步的收紧政策，这些有利于开发商的宽松政策仍有可能在明年继续执行。

北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为，对于成熟的有在售楼盘的开发企业来说，年底政策变动对其影响不是很大，因为，大部分企业今年实现的收入基本都已经超计划了。而且现在持有的产品与现阶段的地价相比较，价格优势很明显，不需要急于变现的。

另外，整体经济形势并不像我们想象的那么乐观，今年这一轮的利好政策并不仅仅是针对房地产市场推出的，更多的是为了刺激宏观经济，而现在宏观经济的形势尚未发生根本变化，“所以我认为政策不会到今年年底就停止了。”刘新虎说道。