11月4日，官方正式宣布上海迪斯尼项目申请报告已获国家有关部门核准，两个小时后，首幅迪斯尼住宅地块以超出底价约3倍的价格成交，象屿集团旗下上海象屿置业以11.9亿元拿下浦东新区川沙新市镇A08-03地块。楼板价14024元/平方米，与周边火热的房价持平。

象屿是近年来在上海颇为活跃的外地国企，开发过虹口、闸北、浦东、松江等多个商品房项目。此番拿地，标志着迪斯尼概念正式走出“空转”，接下来全是动真格的了。

实力派与新面孔

国际金融中心、国际航运中心、世博会、大虹桥 迪斯尼正式落户之前，上海楼市已经红得发紫，大家想象不出还有什么力道能给这个热火朝天的炉子再加一把油。

其实早在今年9月，上海市国土资源网就挂出了迪斯尼项目的一期征地公告。“沪府土 [2009]480号”批文为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。西至A2高速公路，北至A1高速公路。从地图上看，这正是黄楼以南、以赵行村为核心的位置，也就是迪斯尼一期。周边还有二、三期建设用地的预备。项目一、二期占地将达8~10平方公里。一期征地涉及59家单位，总面积约6134亩。

目前预计，上海迪斯尼乐园建设总周期将超过10年，首期将在2014年开放。

为了配合动拆迁，当地农民挑灯夜战：大棚搭起来几千平米，里头啥也没种；小洋楼层层叠加，一夜之间长高不少；有院子的修个假山，就差开小火车了，总之得让政府多给点银子。政府方面也不含糊，扬言要用卫星地图来把关，修假山的别想蒙混过关。

保守估计，迪斯尼首期征地400万平方米，动迁成本将超过60亿元。

相比于动拆迁的皆大欢喜，就题材炒作而言，项目发布其实是一个节点。当然不至于见光死，但是想象空间肯定不会变得更大。界龙实业、中路股份之类不靠谱的股票跟着迪斯尼概念上窜下跳好几年，最终很可能就是闹一个拆迁户的待遇。接下来的实质性动作，要看“实力派”和“新面孔”。

实力派首推浦东最具实力的国企陆家嘴集团；新面孔比如前述厦门市国企象屿集团的象屿置业，由于布局上海，2009年趁着楼市飙涨大赚一票，发了笔横财。2007年象屿集团的核心业务是物流园区建设运营、供应链管理、口岸物流服务等，主营业务收入149.87亿元，净利润2.27亿元。眼下象屿置业在上海的存货估值比起一年前几乎翻番，可谓饱尝了房地产业的甜头。外地新面孔与本地实力派一起，构成了参与迪斯尼建设的主体力量。

住宅利好出尽

谁会因为喜欢迪斯尼乐园而买周边的房子？远离市区、公交不便，游客大进大出，晚上成为“卧城” 可是，现在的开发商就能把房子搞得神鬼莫测，让人想买都买不到。

新消息一亮相，把游资吸引到了原本乏人问津的大浦东郊区，引得股市楼市鸡犬升天，莫名其妙地大涨特涨，而且想买都买不到。川沙的房价在三年间，从2000~3000元/平方米涨到现在的13000元/平方米，这下被“川沙地王”新的楼板价逼得被迫继续狂涨，进入“博傻”阶段。在迪斯尼的带动下，当周在上海商品住宅新增供应面积环比减少47%的情况下，成交面积增加13%，达50.41万平方米。游资操作的痕迹极为明显。

位于野生动物园附近的惠南镇艺泰安邦曾是房展上最便宜的楼盘，今年前三个季度也只比年初上调了1000多块，项目宣布后的一周不到，距离乐园6公里的该项目均价由9000多元/平方米涨至12500元/平方米。非但涨了，而且自称“卖完了”。在川沙镇，公布房源尚有318套的鼎鑫名流苑先是说全部售完，再次询问回答：登记房源“现在不卖”。东方城市绿洲、和憬家园也都宣称无房可卖。

面对种种乱象，房地产监管部门一声不吭。

遗憾的是，迪斯尼从来就没有对住宅板块点石成金的本事。美国、法国、日本迪斯尼主题公园周边房价，特别是住宅市场并没有明显增长。靠一个商用物业项目来继续炒高住宅，怎么看都不靠谱。房价再怎么涨，那块地都不能离市区近一点点。也就是说，租赁行情不会有起色。长期持有的回报也就高不起来，无外乎击鼓传花，玩接力游戏罢了。象屿置业高价拿地无人应价，就表达了业界的担忧。

迪斯尼对于周边住宅板块的品质提升乏善可陈。接下来四五年的建筑施工期怕觉都睡不好。等到乐园修好，游客蜂拥而来、呼啸而去，宜居指数照样得不到提高。

上海过去被大肆炒高的楼盘除了有游资进入，集中优势兵力“打歼灭战”是炒作的心得。凡是周边土地供应充沛，项目林立的地区，犹如频频增发的大盘股，很少有投资资金进入。历来都是涨得最慢，跌得最快。这样才养成了政府、开发商、炒家、自住者合理分赃的格局。如果透支板块今后多年的增长，土地价格一下子淹到“脖子”，除了政府收益最大化之外，包括开发商在内的玩家都是失败者。

在如此背景下，迪斯尼乐园周边楼盘群起“封盘”惜售，唬人的把戏坚持不了多久。为一个儿童乐园买房、炒房，说明有人不是自己脑子进水，就是希望别人的脑子进水。

上海吸金新法宝

作为创意产业的元老级玩家，迪斯尼经营的不止是商业地产王国。

在2009年拯救GDP的浪潮中，上海外向型实体经济疲态尽显，增速多月在全国各省区排名殿后。眼下中央批准迪斯尼立项，与当初香港打造迪斯尼“特区”颇有类似之处。不是来拉抬住宅价格的，而是专用的“吸金”法宝。

虽然大多数支出都将在迪斯尼乐园内部产生，包括纪念品、礼品、门票销售、园内住宿、餐饮收入等。但是，消费支出会四处延伸，上海的旅游娱乐产业将得到整体明显提振。来自长三角乃至全中国的游客 ——不要忘了，香港不是想去就能去的—— 住宿需求将覆盖全上海各级别的酒店。简单地理解，继缺乏主题的世博之后，迪斯尼将赋予上海一个持久的全家吃喝玩乐的理由。

一份研究报告显示，以每年3000万的游客数量计算，迪斯尼全年门票销售近60亿元。按照以往的产业链效应，1元门票拉动8元消费，也就是说，吃住行、游购娱等基本消费，每年带来的服务业产值将达到480亿元。2008年上海浦东新区的GDP也不过3150多亿元。

在非商铺市场，创意园区的竞争有机会被激活。有了迪斯尼这个巨无霸，从动画、动漫到网游，商业竞争的结果可能使得上海的创意产业领跑周边乃至全国。将来上海的创意企业可以说：“我们是跟迪斯尼一起玩的。”这样一来，跟“喜羊羊”就拉开了差距。