住宅产业在过去的3年之中，经历了发展期、调整期和反弹期，基本上走完了一个比较完整的周期。经历这一过程之后，多数开发企业的开发思路、经营战略、拿地策略发生了很大的变化。大家对市场风险的判断，对于未来房地产抗风险能力的预测分析更为谨慎。

万科在最近十年中得到了迅猛的发展，年销售额从几十亿增长到近500亿元，再往下走，万科将发展为千亿级的企业，我想这条路走的应该是“顺产”的道路。而万科在经历了这一周期后，确定了从“规模速度型增长”向“质量效益性增长”转变的战略。三大因素导致了我们做这样的选择，市场形势的变化、股东对回报的需求和企业发展的需要。

企业以“质量效益性增长”为核心，主要包括几方面内容，一是如何提高企业的标准化能力，现在国内很多企业搞标准化管理，建设了庞大的产品库、资料库，地块拿到之后，可以很快投入建设，其实，这仅是标准化里面比较基础、浅层次的目的，而并非标准化终极目标所在。现在我们要在标准化管理方面进一步升级，在提高效率的同时，创造精品和真正优秀的作品。什么地方要标准化，什么地产要持续改进。我们把万科过去的产品，以及国内比较优秀的住宅品类进行整合，尤其注意要符合地区特点，这是万科未来考核自己能力的很重要的要求。

第二个是工业化的升级，这个问题是万科过去几年一直谈的，也是万科作为企业的个性和优势所在。从北京来看，最近半年，特别是这轮产业调整之后，北京市政府投入很大力量研究住宅产业化的问题。北京市政府可能很快会出台一系列的政策，促进住宅产业化的升级。在这一领域，万科应该是先行者，我们还要不断往前走，要走在行业的前面，走在政府和政策的前面。

很多人问我，住宅产业化、标准化之后，会不会使得住宅变得没有特色？其实，标准化和工业化的过程不是同质化的过程，从北美、日本的房地产发展之中，我们已经可以找到答案。

第三就是绿色的升级，万科最近搬进了新的总部，这一总部本身就是非常典型的符合绿色、环保、节能建筑标准的项目，这个建筑是万科一个企业决心的开始，预示着我们所有的住宅产品越来越向着绿色升级标准发展。

再往后就是以客户为导向的战略，其实跟上面三个方面是关联在一起的。真正的回归到客户的价值，与企业向“质量和效益”发展是完全一致的。在这样的大思路下，把我们现在所在的城市圈做得更深入，更扎实，最后的目标就是在中国房地产行业要做一个持续的领跑者，做一个卓越的优秀的绿色企业。

（本文根据作者在第五届中国地产金融年会上的发言整理而成，未经本人审阅）