2009年7月9日，将近正午，北京华润房产经纪公司总经理办公室，不同于其他高管办公室，这里的书架上空空如也，办公室桌上也非常干净，不是因为整洁，而实在是东西很少，这一切都在说明，这个办公室的主人是“初来乍到”。

2008年华润置地北京公司全年销售额仅7.5亿元，即使受大势影响明显，但业绩实属“糟糕”，于是，在房地产局势最不明朗、开发企业最困难和不安的2009年初，华润置地北京公司进行了高层变动，蒋智生临危受命，成为北京华润置地副总经理、北京华润房地产经纪公司总经理。

临危受命

在上任北京华润置地副总经理、北京华润房地产经纪公司总经理之前，蒋智生是华润置地宁波公司的董事、总经理，如今他依旧身兼这个职务。华润宁波公司2008年市场调整期，几乎没有项目开盘，所以受市场的冲击不大，直至2008年底，一个项目开盘，销售额达3亿元。今年上半年华润置地宁波公司销售额达10亿元，创造2亿元以上的利润。

然而，从宁波公司到北京公司，蒋智生的压力不可同日而语，北京不仅是华润置地一个重要的战场，也是全国的标杆。蒋智生深谙北京公司的重要地位，2006年之前，蒋智生是北京橡树湾项目的销售总监，对北京市场并不陌生。

对于蒋智生来说，北京是一张比宁波要大得多、已被画过多次、改过多次的旧纸，要想在上面重新作画，不知道要比宁波难多少倍，而交到蒋智生手里的这张纸，不但被涂改过，还曾经被揉搓又展平过。

从上任之初的如履薄冰，到如今的踌躇满志，蒋智生毫不掩饰地表示，自己赶上了一个好时机。

而对于外界关心的，在蒋智生上任后，是否就西堤红山、置地公馆等项目做出销售策略上的改变，蒋明确表示，销售策略上没有做过大的调整，他把西堤红山、置地公馆的热销归功于市场大势。

2008年，位于三元桥核心区的置地公馆卖了3.9亿元，这并不是一张非常理想的成绩单。而在2009年上半年，置地公馆完成销售额4.7亿元，目前仅余一套近3000万元的“楼王”。

“真正导致置地公馆上半年热销的，80%的功劳是市场层面上的，中国人总说‘人定胜天’，那是盲目的自我崇拜而已，人永远胜不了天，天时永远排在第一位，其次是产品本身。”

如果说置地公馆的热销主要因为“天时”，那位于广安门外的西堤红山则在“天时”之外，更体现了华润置地北京公司在面对市场大势时表现出的企业智慧，2009年初，西堤红山以低价入市，先期开出社区边缘的几栋以小户型为主的楼房。由于项目地理位置与金融街、三里河相距不远，甫一入市即受到市场关注，旋即热销，成为京西的一匹黑马，迅速收回15亿元以上的销售额，使得在市场尚未全面回暖的时候，保证了企业现金流。

好运北京

即使这半年来的成绩单足够漂亮，在谈到华润北京公司近年来的销售业绩时，蒋智生仍然显得小心翼翼，“去年有市场大势的问题，但看成绩永远看外部因素，看失败才能看到自己，人才能真正地进步。”

如今，北京的地价、房价就像个汽油桶，一根火柴引燃，轰的一声冲出去。在这样的热度下，西堤红山将在7月底或8月初推出以大户型为主的“红山世家”，产品总价从西堤红山早期的150万元-180万元跃至400万元-500万元，大势催生了蒋智生对房价有更好的预期，他表示，“红山世家”处在整个社区中心的位置，单价过两万元每平米，“在二环沿线，华润置地开发的精装修项目，品质相对不错，同时买房就可以得到北京小学上学的资格，卖两万五、三万甚至更高，我并不认为是不合理的事情。”

但是价格的起伏也意味着巨大的风险和诱人的机会，当被问到下半年是否会根据市场情况，不断提高“红山世家”的售价时，蒋智生表示，华润置地并非机会驱动型的公司，“我们还是稳步出牌，我们现在会把市场后期可能出现的波动考虑在内，在这样的结果下我们来定售价。”

信心地产

而对于今年下半年房地产市场的看法，蒋智生持谨慎乐观的态度，他表示决定项目卖得好与否，核心点在大势，“二八原则，80%是道的问题，是大势造就的，20%才是术的问题，这是我们的营销要解决的。”

2009年初，蒋智生曾预言今年北京商品房年销售量在1500万-1800万平米，2007年这个数字是1700万平米，2008年只有813万平米，在当时的市场情况下，这个判断多少显得“天方夜谭”，而截至6月30日，北京商品房销售量是823万平米，蒋认为从目前的状况来看，北京商品房年销售量完成1500万-1800万平米还是很有可能的。

蒋表示，相比2008年，2009年第一季度经济没有出现很明显的上扬趋势，但是很多人开始纷纷置业了，主要的变化是信心，“大家忽然对未来有信心了，对通胀的预期加重了。下半年地产商在售价上都会做比较大的上坡，这阶段会影响一定的成交量，预计8-10月份的成交可能会下滑，下滑的最直接的原因是供应方大幅提高售价导致的，而非挫伤消费者的信心了，那时候大家会有点茫然，但我认为消费者的信心会及时自我修复。”