近三个月京城土地市场风卷云起，地王频出，一直低调的京郊土地突然发力，连续拍出多幅高溢价土地。6月通州九棵树大街居住项目以楼面地价6265元/平方米，溢价123%成交，拉开了京郊土地溢价成交的大幕。接下来，大兴黄村新城10号、16号、2号用地分别以113.04%、108.22%、139.4%溢价成交。进入9月房山长阳镇起步区1号、5号用地引来万科中粮联合体、中国建筑、首开、远洋等开发商围剿，最终中粮万科假日风景房地产开发公司分别以162.61%和114.79%的溢价率拿下两幅土地，刷新了房山土地成交记录，带领房山住宅楼面地价进入6000元/平方米时代。

6-9月，京郊成交居住类土地共成交29幅土地，平均溢价率达到了46%，其中土地成交溢价率超过100%的有7幅，仅有9幅底价成交。拍卖现场大兴黄村新城、房山长阳镇竞价之声不绝于耳。什么原因使得京郊土地成为开发商眼中的“骄子”，不惜血本地竞价呢？主要原因有以下几个方面：第一，土地供给类型变更，近郊轨道交通沿线土地集中入市。政府改变了土地供给类型，主打轨道交通牌。近几个月通州、大兴、房山等近郊区域规划的地铁、城铁线沿线土地集中入市，大兴新城多块土地、通州新城用地、房山长阳镇起步区多块土地等密集亮相。由于临近轨道交通线周边的普通住宅销售前景看好，价格上涨空间大，引来开发商的抢拍潮，土地溢价率不断刷新。

第二，供给土地代征地面积增大，大幅提升项目利润。从京郊成交的溢价率前五名代征地面积占比情况来看，代征地面积占比出现了明显的提高，达到了27.3%，而近三个月京郊成交的居住类土地为20.7%，2008年成交居住类土地溢价率前五名代征用地占比为19.3%.代征地占比的加大，增加了开发商的规划建设自由度，对于提升项目品质，提高项目可售面积，大幅增加开发利润等方面均起到不可代替的作用。开发商一方面可以在给定规划的前提下突出项目的主题性，提升项目品质；另一方面可以通过配建非销售型配套物业会所等设施等，大幅提高项目利润。如“地王”广渠门15号地，近4万平方米代征地，规划用途之一为体育公园，开发商可将此用途结合项目定位，为项目造势，打造项目亮点，提升项目品质，从而提升项目利润。

第三，新城规划、基础设施建设带动京郊土地投资价值显现。在北京市城市发展“东扩南移战略”的带动下，近郊新城规划脚步加快，基础设施路网，轨道交通等方面得到了长足的进步。通州、大兴、房山等地新城规划进入实施阶段，新城用地完成一级开发后，进入土地市场。这些新城用地未来发展规划明晰，升值空间较大，成为开发商竞相争夺的目标。另外，京郊区域内原住宅产品较少，档次不高，没有规模效应，与城八区竞争激烈形成鲜明对比。品牌开发商携高价地入市，将带动区域内产品升级，改变区域价值预期。

在新城规划价值显现、土地供给类型变更和供给土地代征地面积增大的三重因素推动下，京郊土地拍卖中频繁爆出高溢价。京郊新城开发，是北京城市拓展的主要方面。京郊新城建设将成为未来一段时间北京房地产发展的主要方向，京郊土地受追捧的情况也将持续。