中国民生银行地产金融事业部联合《地产》杂志以及长期合作伙伴北京贝塔咨询中心，在本届年会上首次推出《2009中国地产金融蓝皮书》。
这本《蓝皮书》应该是地产金融领域的第一本蓝皮书。我们推出《中国地产金融蓝皮书》，是想探讨两个基本的问题。
第一是探讨中国房地产业和房地产金融市场的长期发展路径。房地产作为关乎民生、影响经济、令全社会瞩目的行业，毁者有之，誉者有之。房地产市场一路走来，虽然磕磕绊绊，但总体欣欣向荣。不过2007年以来，市场波动明显加剧，2009年的表现更是超出大多数人的想象。金融作为房地产业发展的重要支柱，与房地产业共存共荣，同时又是政府调控房地产市场最直接、最有力的武器之一。中国房地产业和房地产金融市场如何实现长期健康发展，这是所有的人都很关心的一个课题，也是《蓝皮书》试图回答的一个问题。
第二是探讨民生银行自身在这个宏伟进程中的角色定位和任务，或者说使命所在。民生银行作为一家富有改革进取精神的股份制商业银行，基于深刻认识传统“总行-分行-支行”体制解决房地产金融需求的天然缺陷，以及通过体制变革推动国内房地产金融市场发展的强烈使命感，率先在国内银行业成立了第一家地产金融事业部，对房地产业务实行专业化经营。这本《蓝皮书》试图反映地产金融事业部成立以来对推动房地产金融市场发展，塑造新型银企关系，满足房地产企业日益复杂化、个性化、多元化的金融需求，所做的思考和努力。
全书包含五个方面的内容：行业篇，企业篇，金融篇，民生地产金融篇，以及2009中期地产上市公司综合实力排名报告。各篇可以相对独立成文。前三个篇章结构体例相同，均包含发展现状、发展趋势、以及发展建议三个部分。第四部分民生地产金融篇主要介绍民生银行地产金融事业部在事业部体制、理念及创新性金融服务方面的探索与实践。第五部分2009中期地产上市公司综合实力排名报告，是在北京贝塔咨询中心杜丽虹博士多年来精心研究构建的竞争力指标模型基础上，来评估地产上市公司的真实竞争力，力图从数量分析的角度指出一条财务安全底线之上、极限发展速度之下的地产企业成长道路。
第一篇是关于行业。《蓝皮书》认为实现房地产业基本目标的有效路径是加强供需双向调节，通过加大供应来满足正常的房地产需求。一方面，根据我国人多地少的现实以及环境资源承载能力，鼓励自住型消费需求，抑制投机性和奢侈性住房需求。另一方面，总体供不应求是未来相当长时间内房地产业主导趋势，因此，必须加大多层次住房供应和保障体系建设，发展住房租赁市场，切实满足日益增长的房地产需求。当前一段时期，政府可通过规划和土地出让条件的强制，以及差别化税收、信贷和利率等手段的引导，保证中低价位、中小套型普通商品住房的一定供应比例，加快解决基数较大的中等收入家庭的住房需求，促进和谐社会建设。
2009年房地产市场在政策刺激下强烈反弹，一方面说明房地产业在城市化进程支撑下的强劲基本面。在当前销售增长快于供应增长的情况下，必须珍惜房地产市场复苏的良好态势，采取有效措施，加快供地，加速供应，满足合理需求，平抑房价过快上涨的压力，维护2010年房地产市场健康稳定发展。
《蓝皮书》还花了大量笔墨对房地产企业进行研究和判断。
《蓝皮书》以在香港和内地上市房地产公司构建了一个研究样本，并跟踪分析了其他房地产企业的经营发展状况，进行分析后得出结论：1.上市龙头房企的资金状况创历史最好水平，多年来持续为负的经营性现金流首次出现较大富余，负债比率也创下历史新低；2.上市房企未来可售资源下降，市场出现阶段性供应短缺，企业积极着手“补货”；3.2009年中期是开发企业从回笼防御转向审慎扩张的临界点，随着购地支出的急剧增加，开发企业融资需求强烈；4.企业成本管理意识得到明显强化，企业间的分化趋势在扩大，商业模式走向多样化，战略管理意识加强。
基于以上对行业和企业的研究，《蓝皮书》建议房地产企业在经营策略层面要关注周转率，顺价销售，不宜捂盘；同时择机吸纳优质土地，进入买地开工的新一轮循环。《蓝皮书》呼吁企业在新一轮周期开始的时候，加强战略管理，完善商业模式，重新审视产品定位、区域规划、业态组合、内部管理能力和财务资源能力，使战略目标与自身能力相匹配，走规模化道路或采取差异化策略，实现战略理性和战略领先。《蓝皮书》特别提示开发企业可向有产业支持的二、三线城市扩大投资，并建议利用当前金融市场活跃、资金成本较低的有利时机，加快融资。
关于房地产金融市场，《蓝皮书》按照房地产信贷市场、信托市场、资本市场、资产证券化和REITs等多维度对房地产金融市场的现状进行了调查和分析，对发展趋势进行了研判，并提出了发展房地产金融、支持房地产业长期健康发展的建议。
和其他报告一样，《蓝皮书》建议拓宽房地产企业融资渠道，但与此同时更强调加强金融政策和产业政策的配合，强化金融支持地产的力度和针对性。《蓝皮书》认为要坚定不移的发展住房消费信贷，鼓励通过按揭贷款方式购买自住型和改善型住房，支持居民合理的住房消费需求。鼓励银行积极发放经济适用住房开发贷款和廉租住房建设贷款，加强政府信用对保障房项目的保证力度，解决保障房贷款风险和收益不对称的现象。
在民生地产金融部分，对民生银行地产金融事业部的体制、理念和创新性金融服务进行了详略结合的介绍。总体想法是，我们将自己的一些思路和做法通过《蓝皮书》的形式贡献出来，希望起到抛砖引玉的作用，希望我们的企业朋友能够加入进来，一起探索房地产企业融资之道；希望我们的金融同业朋友也能够加入进来，一起合作为较复杂或者较大型的项目提供集成式综合化解决方案。
最后一部分是杜丽虹博士和民生银行规划与发展研究中心联合推出的《2009中期上市地产公司综合实力排名报告》。报告以财务安全性、战略理性、成长潜力、运营效率、规模效应五个指标来组成排名体系，通过对短期风险头寸、财务安全底线、极限发展速度、效率标杆差距等财务指标的计算来客观反映地产企业的真实竞争力，在各个指标组成子榜单的基础上，进而赋予不同组指标不同的权重形成总榜单。
报告进而以财务安全来把脉上市房企的成长速度。报告研究表明，占据排行榜前列的企业，尽管多次遭遇全局或局部的行业调整，其财务安全底线大体是向上的。这也证明了优秀的房地产企业通过严格的财务纪律可以实现持续快速增长和抗风险能力的不断增强，正所谓追求一条财务安全底线之上、极限发展速度之下的成长道路。基于这个意义考虑，用这篇报告作为《蓝皮书》的结论。
我们和合作伙伴一起凭着一股责任感和激情，向大家推出这本《蓝皮书》。我们也深深知道学无止境的道理，再加上时间仓促，错误之处难免，还请予以包涵和指正。同时，我也借此机会呼吁，大家一起来关心房地产行业，用科学的精神研究房地产行业，共同促进行业持续健康发展。
（本文为民生银行地产金融事业部总裁杨毓在第五届中国地产金融年会上的讲话，有删节）