只差租金上扬
受内资企业的拉动，沉寂许久的写字楼市场呈现出可贵的复苏迹象，北京高力国际写字楼部董事周晓骏骅的感觉是，当前需求方面的确有所回暖。“看房的人多了，有搬家意向，跟开发商过招的人多了，这是我们切身能够感受到的”。
第二季度末开始，写字楼的租赁成交活跃起来，“代理公司的业务也多起来。”分析其中原因，周晓骏骅认为：第一，是客户自身并未受到金融危机的影响，落实需求是自然而然的状况；第二，明年真正的预算现在开始落实了——迁址或者付租金的举动在明年年初，签约会在今年年底，目前真正深入的谈判已经开始；第三，有些企业看到供给比较大，需求相对疲弱，开发商比较愿意降低姿态，此时入市会签一个相对比较长的租约——3到5年，对于未来而言是笔费用的节省，很俗的说，是种抄底行为。
不过，要真正实现“回暖”，还欠缺一个重要的指标——租金的全面提升。目前来看，租金整体并未回升，但也存在个别楼租金上扬的现象，这与其出租率越来越高关系重大。
从去年下半年到今年年中，不少楼宇“牺牲租金收益换取出租率”，对于它们而言，剩下那些没租出去的面积多为中高楼层，从位置上来说更有优势，价码自然会上浮些。更重要的是，开发商也势必想通过后期的租赁“找平衡”，这也导致租金较“低谷期”有了一定回调。“现在很多人的观点是写字楼租金的止跌上涨有可能发生在明年第一季度，或者第二季度。”
分区域来看，金融街回暖表现最为出众，租金上扬约5％左右；CBD以及周边写字楼，租户和来访量都有增加，但租金的变动不是很明显；中关村地区租金没有太大浮动，一直平稳。“曾经在金融危机市场不好时候，带一个大客户去中关村，结果业主出价依然非常高，高出CBD将近30％，且现在从续租的情况来看，业主依然非常强势。”
在温书阅看来，金融街的率先回暖，一是因为供应量极小，2008年到现在只有两栋新楼入市；二是大部分客户为国内金融企业，受到国际环境的影响非常小；最后，“金融街对金融企业的优惠扶持政策非常好。”因此，“明年租金上扬会更加明显。”
实际上，金融街租金上扬在今年二季度就开始出现，如丰融国际，在2008年奥运期间出租率仅为25%，现在已经超过90％。
CBD租金一直提不起来，最主要的原因还是 “供大于求”，“都是新楼，都是期房，都是在一个阶段推出。”如年底，国贸3期25万平米入市。此外，年初沿东三环一线，还有约60万平米的供应，再加上一些旧楼由于金融危机出现退租，CBD空置率将超过30％。所以，就算是经济回暖，楼市价格依然会在低迷状态维持一段时间。
新兴区域潜力无限
据周晓骏骅透露，CBD商圈目前确实存在“拖延进度”的现象。本来计划在今年某个时期完工的项目，由于市场的冷淡，往往故意放慢了速度，以求逃过“低谷”。不过，一旦项目谈妥大客户，就会加快建设进度。而对于那些已经入市的项目，往往会考虑先将某一两栋楼“捂住”，对外界谎称是“与大客户在谈整栋认购”。
与之相反，一些新兴区域的成长势头不容忽视，“对于新兴区域而言，差异化特别重要，今年一些大单会发生在这些新兴区域。”地处安贞商圈的环球贸易中心便是新兴区域中的佼佼者。
通过走访发现，回暖对于环球贸易中心而言已是一个事实。据悉，客户来访量和成交量已经连续一段时间出现了回升，即便在金融危机情况下，在环球贸易中心中的扩租现象一直不断；租金价格也在回调，差不多反弹到了2007年下半年的水平。今年年初至今，环球贸易中心已经接到很多国内外企业的选址邀约。
“原因一方面是，环球贸易中心经过这几年的发展，市场认可度有了很大提升。另一方面，知名大企业敢在金融危机的底部（经济开始回暖）出手抄底，凭借知名度和承租面积，相信可以拿到一个好的价钱。”一位不具名的专业人士分析认为。
环球贸易中心的整个体量也是一大亮点。CBD的一大优势是商务功能的配套十分齐全，而在环贸中心，写字楼及商业已全部建完，酒店及公寓年内即将封顶，项目的配套比较丰富，基本上CBD里的商务配套功能都能在环球贸易中心解决。
另外，性价比更是一大优势，环球贸易中心距离CBD不太远，不管是公共交通，地面地下交通，以及距离机场的位置，和跟其他区域（中关村、燕莎、金融街、CBD）的连接都相对便捷。7月29日，环球贸易中心的开发者——金隅集团在香港上市，这是金融危机之后，大陆地区第一个在港上市成功的企业，金隅的知名度大幅度提升，环球贸易中心也因此受惠不少。
“环球贸易中心积累到了一定程度，也该是爆发的时候。”环球贸易中心一位负责人表示，环球贸易中心难能可贵的是其“坚持”：从一期开始便坚持高品质的项目建设；在招租过程中，因为环球贸易中心处在北三环的位置，而租金水准达到了CBD水平，确实遇到了出租率、出租速度的压力，但项目始终“把持得住”，不因暂时的困难降低对于自身品质和客户品质的要求。到今天，后期建设已基本完成，这给客户以极大的信心——高端的定位，高端的运作。“回暖之后，曾经受到危机影响的外资企业需求将体现出来，环球贸易中心会抓住这个机会，主要针对客户资质进行选择，用客户资质方面打造项目的品质，给之前的高端定位以有力的支持。”
与安贞商圈相距不远的亚奥商圈的崛起亦不容忽视。经过第一太平戴维斯的评估，亚奥商圈的写字楼租金水平仅低于金融街，比CBD、东二环、中关村都要高。“政府本身在那边做了大量的规划，以及后奥运时代的政府扶持政策，带动了区域写字楼发展。”周晓骏骅表示，“目前，有几个影响非常广的客户正在与隶属于亚奥商圈的几个项目洽谈，这些客户的去向，甚至足以影响CBD的某些客户群体变动。如果他们成功转移，会对亚奥地区商务产生很大影响。”