乔尔。科特金（Joel Kotkin）在《全球城市史》中描述：“纽约人自己经常把他们这座城市看成是一种新型城市的先驱，纽约熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色是现代大都市的一种表达方式。”

直到今天，纽约依然提供了最标准的城市范本，摩天大楼凝练地集成了梦寐以求的所有城市功能：写字楼、酒店、豪华购物场所甚至是悬挂空中的公园。

这样一种“紧凑城市”的模型早已遍布世界各地，人们称其为“城市综合体”。在中国，城市综合体正在成为一股热潮。2008年9月，以“集约增长——可持续的城市化之路”为主题的城市及区域规划师国际联盟（ISOCARP）第44届年会在中国大连市召开。城市综合体因其在塑造城市形态空间的 “集约化”与“精明增长”的组织方式而日益受到关注和重视。

整体大于部分

城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象。通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系，彼此激发，建立了一种相互依存，相互助益的能动关系，从而产生了比自身功能更大的功效职能，带来了“整体大于部分之和”的集聚效应，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。

城市综合体公共空间构成了集约化城市基础。城市综合体空间是综合体各项城市功能发生作用的必要条件。公共空间不但有机联系和组织了内外各个功能系统，而且与城市的公共空间之间建立了连续、有机的联系。城市综合体空间向城市开放，延伸了城市空间，使二者形成一体化特征：城市公共空间融合到城市综合体内部，城市综合体成为城市的局部。这种空间一体化的过程也是城市综合体城市化的过程，构成了集约化城市的基础。

城市综合体适应了当代城市的发展要求。城市综合体的城市空间因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，而且激活了城市的空间形态，使之充满活力和魅力。城市综合体因此赢得了“城市地标”，“城市名片等殊荣。

城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。城市综合体因此成为政府发展城市经济，增强城市活力，发展城市竞争力的重要手段。政府根据城市的性质、经济规模和水平制定升级改造城市空间形态以及相关城市功能的规划，并在行政力和基础设施建设等方面发挥重要作用。

多重功能

城市综合体的“多重复合”为人们带来了一种全新的生活方式。也许你家的楼下就是一个巨大的shopping mall，你穿着睡衣按一下电梯，转眼间就从凌乱的卧室来到五光十色的商场、饭店，饱餐一顿后，回家躺在床上，还能感受到方才起床时留在被窝里的体温。

城市即商业，商业即城市。城市综合体商业空间是一个城市的城功能与市功能在一定经济发展条件下的在空间上的结合程度和水平。作为形成城市空间形态的重要手段，城市综合体的空间形态表征了一个城市经济的活力以及由此演变出来的购物、服务、休闲、娱乐等行业的经济规模和水平。因为迎合了人们对工作、居住、商务、体闲和教育等城市功能的多样及便利的需求而吸引集聚大量的人流。

城市综合体具有完整而独立文化功能空间。以往，文化休闲娱乐功能在“城市综合体”建筑中只是配套性的建筑设施，但随着城市生活的发展，城市综合体中休闲娱乐设施的内容和规模成为足够独立的功能建筑，甚至成为重要的组成部分。例如，北京万达广场设有美国华纳影视中心，其内部设有9个影厅，可容纳近2000人同时使用，影视中心有独立的交通系统方便经营与管理，此外结合雅高酒店的配套设计，还设有独立的综合娱乐中心，内容有大型量贩式KTV包间近40间、大型健身洗浴中心、大型瘦身中心以及室内游泳池、健身、美体、美容等娱乐设施。

城市综合体复合城市空间，增加了城市空间的厚度。城市综合体塑造了全新的城市商业空间，发展了城市的文化空间的转变——实现了城市商业与城市文化的有机融合。城市综合体的开放空间不仅传承了商业街和购物中心等商业空间尺度，而且通过借助体验消费的理念兼容了非商业化的公共空间，库哈斯在其关于城市设计的《哈佛设计学院购物指南》 指出，作为21世纪最后的也是最普及的公共活动，购物活动已经成为现代城市生活的映射，已从如市中心、主要街道和居民社区等传统主流消费空间蔓延渗透到了火车站、医院、学校、图书馆和博物馆等公共空间领域，使得购物活动发展成为现代城市空间的重要元素，形成了一个全空间的城市购物环境，并影响着人们对城市空间的体验：通过公共空间的功能复合，城市综合体催发了目的性购物和冲动购物混合消费行为，将更多的间接顾客转化为直接顾客、时刻顾客转化为时间顾客的潜能，在为商家带来巨大商业价值的同时也引导一种全新城市生活模式的建立。

目前，我国许多城市商业空间还仍以购物中心和百货商店为主体，这些建筑体功能相对简单，彼此成对立的状态。城市综合体的空间价值潜能还远未被激发。随着城市综合体开发逐步成为城市空间形态建设的主流，城市综合体的城市空间价值对城市经济和文化发展的作用愈加突显，城市空间形态也将随之发生深刻的调整和变化。面对城市综合体这一商业空间的新兴模式，我们应积极、审慎而又科学地顺应城市发展规律，避免城市空间异化，使城市空间形态走向融合传统街区文化，契合环境文脉，具有开放特征的可持续发展之路。

（选自全国工商联商业不动产专委会即将发布的《中国城市综合体专业研究报告》）