在人们的印象中，位于北京市西南的房山一直是个“被遗忘的角落”，除了周口店猿人遗址、十渡、石花洞等风景区，房山能让北京记住的东西实在太少。
2009年，一场“地王之战”使得沉寂多时的房山波澜顿起。9月7日，北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，以22亿元拿下房山区长阳镇（长阳镇起步区1号地）居住、文化娱乐项目；成交价分别比挂牌价溢价162.6％，折合楼面地价为6470元/平方米。
9月28日，万科再度出手，以29.3亿元成功取得长阳镇起步区5号地。9月30日上午，房山区长阳镇起步区4号地经过35轮竞价，最终由北京城建投资发展股份有限公司以15.1亿元竞得，土地总面积34.85公顷。
一个月的时间，房山便完成了长阳镇2009年的土地供应任务，房价也在“地王”光环之下迅速飙升。
还是“价值洼地”吗？
房山的“价值发现”根源还是今年市区的房价飞涨。一开始，一个普通收入的白领也能在三四环之间买套房，后来得在五环，现在得到通州，甚至是燕郊买房——梯级式被“踢”出城中心，“踢”到了房山、平谷、顺义等远郊区县。“原来五环都觉得是郊区，现在五环都算市区了”。
大量被“踢”出局的需求，给开发商们又打开一扇大门，（远）郊区的土地争夺大战就此拉开序幕。来自中国不动产研究中心的数据显示，从成交面积上来说，房山区和通州区是9月份总体用地最主要的宗地区域，分别占33.4%和25.4%；从成交金额上来说，房山区依旧居首席，占了38.4%，通州区23.6%的比重也是前三甲（朝阳区32.3%排第二）。土地“面粉”贵了，楼盘这个“面包”也随之水涨船高，房山的破万均价似乎指日可待，通州10000元/平米以上的项目则比比皆是。
一直以来，北京房山区被认为是北京楼市的价值洼地。日前，北京市统计局与国家统计局北京调查总队联合发布报告称，北京四环内期房均价已经超过1.7万元/平米；而在“地王”出现之前，房山楼盘价格多在7000元/平米左右，两相权衡，价格确实具有一定吸引力。不过，“地王效应”使得区域楼盘迅速涨价，如今来看，房山究竟还算不算“价值洼地”，实在要费一番较量。
集联排别墅、花园洋房、公寓式酒店及精装住宅等于一体的加州水郡距离“万科地王”相当近，在2009年9月前，这一项目价位基本低于7000元/平米，成交相当火爆，曾以20.43万平方米成交面积，成为上半年“北京房产销量第一”，还荣获了“2009年上半年北京地产领袖楼盘”。
“地王”诞生后，加州水郡立即封盘，而“四期”开盘时，身价已经上调了10％；此后，几乎一个星期就要涨一轮价。记者在9月中旬探访时，价格已涨到9000元左右一平米。十一前夕，记者再次来到售楼处，却发现大门紧闭，门口贴着一张告示，大致内容是：为防止国庆期间出现大批排号买房现象出现，导致安全问题，所以开发商决定9月20日—10月8日暂时封盘。一位“留守”的工作人员表示：目前没有房源，节后才会推出，具体时间不定，房型不定，价格不定。
“封盘”看来已是加州水郡的常规套路，此举玩得还挺聪明。首先，为日后涨价借了个非常堂皇的理由；其次，开发商预计到十一期间成交可能会不尽如人意，倒不如走步缓棋，干脆封盘更钓人胃口呗；再次，加州水郡的“荷包甚鼓”，2009年上半年尤其是七八月份高额的成交使得开发商回笼了大批的资金，不再急着出售。
位于良山卫星城的瑞雪春堂，从2007年底入市，到2009年8月，价格一直没有大涨，始终保持在7000元/平米以下。9月9日，就在万科拿地的第三天，项目一下子涨到7800元/平米；10月，瑞雪春堂再次提价10%，目前报价8500元/平米。
“房山毕竟是太远，各种配套要跟上还需要很长时间，房价如果在5000—6000元／平米，我觉得还算合理，但如果涨到每平米八九千元，就感觉已经太贵。”一位购房人表示。
轨道带来什么？
与“地王效应”相映生辉的，就是“轨道效应”了，目前，北京在建有4条新城线——大兴线、亦庄线、昌平线、房山线，初定于明年12月28日同天开通。这一消息，为房山板块再次注入了一针强心剂。
“由于地铁房山线经过区内项目较为集中的多个区域，将吸引更多的京西客群将置业目标指向房山楼盘。”加州水郡开发商日兴地产负责人如此评价房山线动工的作用。而在房山多个项目售楼现场，记者随机采访多位购房人，100%的人认为，在房山置业的打算与轨道交通有着“密切联系”。
记者了解到，除地铁铺轨外，房山交通将全面升级。今年3月就已提上议事日程的京石第二高速终于在日前得到北京市规委的批复。据规划，京石第二高速将于今年下半年开工，作为北京市7条高速路网之一，该路全长65.4公里，设计时速为120公里，将采用双通道分流进城方式，建成后可以分流京石高速路的车流，尤其是大货车车流，这对保障房山区内居民的出行安全有着重要意义。
此外，西南地区进出中心城区快捷通道的长周路将于近期正式通车；京良路、丰良路与五环路的连接线正在加快协调当中；近期房山至少新增4条直达市区的便捷通道。同时，正在建设的几条山区公路年内将建成通车，形成连接南北两沟的环线路网。
房山的交通状况将在近期得到极大改善。房山楼市也因此不再“偏安一隅”，开始向城区楼盘发起挑战。据天恒。乐活城的售楼小姐告诉记者，大约70%的购房人来自市区，如海淀、丰台、石景山等区域。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司城市研究部部门经理夏连珠分析认为，真正决定是否买房的因素是时间距离问题。以通州为例，该地区距离北京并不近，由于其是最早完成轨道交通建设的，所以通州的房地产市场发展得早。
“从城市发展角度上讲，轨道交通是引导城市发展方向的决定性因素，”奥运之后，北京整体发展战略南移，轨道交通的建设在其中起到了关键作用。
不过，对于轨道交通的价值似乎也不宜太过夸张。诚然，轨道会对房产价值造成提升，便捷性与可达性会有很大的改变。但地铁并非稀缺资源，再过几年将遍布多个远郊区县。长远看，新城凭借地铁一个卖点，未来的价值挖掘空间并不大。
华高莱斯副总经理公衍奎更是直言：房价涨到一定程度的时候，工资收入涨幅跟不上的话，存在着风险压力。房山这样的远郊区县每平米卖到一万二三的均价已经顶到了普通白领客户群的支付能力上限。“即便面粉很贵，面包价涨上去了，消费者可以选择不买，面包自然不能干等长毛。”
此外，记者也发现，真正临近轨道沿线的楼盘并不多，万科地王位置的确是好，离地铁咫尺之遥，西棕榈滩到地铁站，步行恐怕就要10分钟。至于绿城百合、天恒。乐活城等楼盘，要沾上地铁的光并不是那么容易。
绿色房山 生态家园中国房地产住宅研究会副主任开彦说：“房山以及西南部地区，是非常好的北京后花园，发展潜力很大很大。”的确，房山的旅游生态资源极其丰富，优美、宁静、自然的宜居环境，成为房山住宅地产的独特优势。“从定位来说，我希望多做高端的房子，舒适度高一点的房子，环境好一点的房子，如果乱盖的话，那就是对自然环境的伤害。”开彦说。
在房山置业的相当一部分人，是因为买不起城里的住宅，对于这部分刚性需求而言，对于居住的园林景观、生态环境等附加值内容势必不会有太高的要求。而也有一些“主动郊区化”的富有群体，追求生活品质、追求郊区生活的宁静。所以，“房山应该避免像通州一样，全都是高密度、品质雷同的房子，房山完全可以规划品质更高的住宅。”一位业内人士称。
一些业内人士表示，从房山区域特征而言，大力发展“养老居住”是极为恰当的。“北京的老龄化程度已经很高，这一概念在房地产上有着很大的潜力。房山环境好，也安静，如果在医疗、交通等配套设施方面得到改善，完全可以成为北京的老年居住、养生、旅游基地。”
其实，房山不少楼盘的业主的确是用于自己或父母的养老。在多个项目现场，记者都见到“银发一族”。在区域的标杆项目绿城百合售楼现场，记者与一位中老年妇女交谈后得知，她原本在颐和园附近有一套住房，买这是为了来养老，感觉环境比较好。老太太是在去年年底购入的，当时价格仅为6500元，因此感觉性价比相当合适。
绿城集团一向以高档楼盘著称，这一项目同样体现了一丝不苟的作风。欧陆新古典主义建筑风格、1.12的容积率、大面积的水景、精巧的园林设计，的确让人心旷神怡。不过，价格也同样可观，在售楼盘均价在10000元／平米以上，把边的塔楼9000元／平米左右，其景观湖附近的一栋低板售价在12000——13000元／平米之间。
除了养老型房屋外，旅游类地产和精品小区也很符合房山的特征。“房山应该结合自身特点加大旅游房地产的开发力度，要将普通住宅也建成精品小区，向生态型、节能型、环保型的新型小区发展。”一位业内人士称。
后发优势
“房价、地价，只是一个现象，表明人们在这个地方买房置业的需求在增加，更深层次的反映是，城市人口向密度比较小的地区移动。”北京城市规划协会秘书长高毅存告诉《地产》记者，远郊区县目前是新城的“代称”。北京周边11个卫星城，未来都是百万人口的规模，不单是住宅，还有配套、基础设施和产业，在当地一揽子解决生活和工作。
房山新城建设起步并不早，但也正因为后发，更能避免一些先行者的误区。人们看到，房山新城的规划相比通州更加完善和系统。
夏连珠直言：城中心跟郊区最大的区别在于配套上，如果医疗和教育配套跟不上，郊区置业只能落个跳板的命运。关于城市配套，房山新城看来已有成熟规划，目前投入建设的设施就有良乡体育中心、良乡高教园区、良乡文化广场、房山博物馆、北京猿人博物馆、医疗卫生应急指挥中心、房山中医院，以及5个综合性商业中心、十余所中学。
未来10年，房山将投入近200个亿的基础设施，使房山区的城市化水平与目前的海淀、朝阳不相上下。
没有产业的新城是没有生命力的。正如夏连珠所言，新城建设实际上是一个循序渐进的过程，产业问题也该如此。 “日本新城目前出现了人口空心化现象。因为当地没有产业，相当于新城没落了——前期不一定要强调必备产业，但后期一定要跟进产业。”
房山区政府屡屡表态，在新世纪前20年，要把房山区建成为绿色产业示范区、旅游休闲会展区、高等教育和高新技术产业新区；建成首都现代建筑建材产业基地、精细化工和生物工程及新材料生产基地、现代综合物流基地……似乎殊无新意，不过，近日“房山中央休闲购物区”却让人有耳目一新之感。
据了解， 房山中央休闲购物区是一个打造新房山的长期规划， “华北最大奥特莱斯”是中央休闲购物区中引进的第一个大的项目，陆续建设的还有户外体育产业，包括足球、高尔夫球、网球、漂移、滑板、游泳等项目。此外，该休闲购物区还包括民俗、温泉、生态农业等特色旅游休闲产业。行业人士评价，这一规划充分突出了房山优势，与其他新城实现了差异化竞争，产业的带动作用也非常强。
“新城应该有与城市里完全不一样的配套设施，才能造成人们一种主动郊区化的自豪感。这也叫新城超配套。”夏连珠认为，在日本的多摩新城就配置了一个hello kitty town，所有的地图标识都是跟hello kitty有关的，据说这里长大的孩子都有非常强的自豪感。也许，房山的“中央休闲购物区”会是一个有益的尝试，因为“现在依靠价格的优势可以吸引人，但到最后还是需要靠新城的生活品质才可以留住人”。