万达上市：柳暗花明

10月13日，“2009胡润百富榜”在北京发布，比亚迪掌门人王传福以350亿元身家成为新一届的中国首富。而胡润预测：“下一个问鼎内地首富的人很可能是大连万达掌门人王健林。”

王健林之所以身价骤升，源于万达集团的今年8月宣布“完成金额高达40亿元人民币的两轮私募”，这个“地产江湖的最后一个隐藏大佬”离中国首富的宝座仅有一步之遥。当然，前提是明年大连万达集团能成功实现A股上市。

40亿元私募

8月中旬，王健林通过万达旗下注资的《华夏时报》率先对外高调公布，万达已完成第二轮私募，旗下商业地产正在进行上市前的股改和申报，A股上市一事已经进入倒计时。“继2009年初成功引进建银国际后，万达集团于今年7月面向资本市场启动了第二轮私募，受到投资者热捧，在短短一个月期限内，有近400亿元资金踊跃认购， 最终建银国际、华控产业基金等三家专业投资机构、三家龙头民营企业和投资人张大中最终获配入股大连万达商业地产有限公司”。

除了建银国际、华控产业外，万达对另一家机构投资人的身份并未提及。但据外媒报道，太平洋中国地产基金（Pacific Alliance China Land Ltd）以2240万美元（约合1.52亿元人民币）收购了万达商业地产少数股份。

“这个名单多少有些出人意料，建银和华控都是新基金，你可以看出王健林是很强势的。”一位外资投行界人士对《地产》坦言：“我们也一直想投万达，以前他选了麦格理，去年是我们资金出了问题。”

由于众多资金追捧，万达处于绝对的强势地位，于是采取了限时认购的方式。7月初启动，7月20日即开始认购，8月10日获配的战略投资者交纳保证金并与万达集团正式签约，以每股17元的价格对7名投资者发售股份。“为了让更多的战略投资者有机会参与”，只给予每家获配的投资者大约1%的股权。两轮私募共募集资金40亿元，无论是资金规模还是认购价格，都创下中国民营企业内地私募之最。“时间短、效率高、效果好”，王健林很满意第二轮私募造成的效果。

业内盛传建银在第一轮里的金额估计在10亿元左右。“建银应该占了大头，更多一些，因为据我所知，华控运行的是第一笔基金，总额只有10个亿，房地产也不是主投的方向。”上述投行人士对《地产》表示，至于让民企参股，除了融资外，更多的还是为了上市改善公司的股权结构。

上述投行人士还透露说，2008年下半年就听到万达找钱的消息，那应该是万达资金最紧的时期，“万达开发速度非常快，一直靠预售住宅来支撑商业运营，住宅的资金链一断，整个模式就无法运行。”因此，“建银可谓是抄了把万达的底，按第二轮17元的价格算， 建银已经赚了一大笔。”

在第二轮私募中，建银仍然跟着其他6位新入局者，以17元/股的价格认购了万达1%的股份。“看好万达IPO的前景是肯定的，这更多的是建银的一种表态，给万达面子，也给新投资者一种信心。”上述人士对《地产》分析道，建银的地位是基石投资者，估计占股在8%-10%左右。

“王健林一向很擅长造势，第二轮的高调私募就是很成功的一笔。”上述投行人士对《地产》透露，这是万达在资本市场的一次小试身手，“做得漂亮。”

A股上市只待审批

“Pre-IPO（上市前私募）已经做完了，万达也做完了股改，向证监会提交了上市的申报程序。”王健林公开表示，上市没有时间表，“什么时候批准了，就什么时候开始。我们当然希望尽快上市，计划是明年，最迟后年。”

据《地产》了解，按照万达内部制定的计划，如果一切顺利，万达预计在2010年第二季度登陆上海交易所，一旦上市成功，届时56岁的王健林极有可能问鼎中国首富的宝座。

大连万达集团的此次上市，并非集团整体上市，而是主体上市。目前万达的四大业务板块是商业地产、高级酒店、文化产业以及连锁百货，此次上市的资产包括商业地产、高级酒店、高级公寓和住宅等，其余如零售（连锁百货）、影院等文化产业的资产不会在该上市资产包中。

随着9月份万达在江苏、上海、呼和浩特的万达广场相继开幕，目前万达在全国拥有22个万达广场，6家五星级酒店。

目前万达集团已开业、在建和已获得土地拟建的自持商业物业面积约800万平方米，号称亚洲第一。据万达透露，万达商业地产2009年的利润预计在35亿元左右。

业内人士分析认为，这部分利润仅是万达商业地产售楼部分，其持有物业隐形资产巨大。但仅根据万达商业地产35亿利润来看，根据此次私募市盈率约10倍计算，万达商业地产估值至少达300亿元以上。

“万达IPO募集过百亿的金额是肯定的，但现在外界对万达的期望似乎快了些。”北京高通智库投资顾问有限公司总经张宏告诉《地产》，“明年能上市那也算是非常顺利了，一方面是上市的程序，监管层对民营地产商上A股的谨慎态度，另一方面是公司内部还要做一些管理上的调整。我想后年是比较很有可能的。”

曲折上市路

万达上市的路走得十分曲折。从2004年发力商业地产开始，这种和住宅完全不同的运作模式让王健林充分体会到了打通资本市场的重要性。

2005年初，王健林首次向媒体透露了次年赴港上市的计划。彼时，王称最初的设想是境外IPO，经过和各大外资投行的接触，麦格理的REITs提案中选，那时REITs正在香港引起极大反响，王健林欣喜地发现自己坚持的商业地产有了最好的融资渠道，“IPO是次一等的选择”。

同年，麦格理以5000万美元股权投资和3800万美元优先债的代价持有万达9家商业广场的28%股权——这也是万达REITs上市的主要资产，双方将合资成立商业管理公司，万达出物业，麦格理出钱，准备打包到境外做REITs. 2006年，万达REITs在香港招股文件已获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成内地赴香港上市的第二只REITs，募集目标在10亿美元以上。

2006年7月，国家部委联合发文严格限制境外公司收购内地物业，几经努力，万达REITs的计划最终搁置。王健林对此并不讳言：“REITs是我判断失误。最想玩儿个不一样的，耽误了。要是赴港上市，2006年肯定挂牌了。”正因为遭受过REITs流产的重创，让万达对目前的上市计划不愿多谈。

随后又传出万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），成为内地首例商业地产抵押证券。不过，CMBS也不会替代REITs，只是多一条路而已。王健林同时还强调万达不会放弃上市。

2007年，王健林公开承认，万达不会放弃上市，而是再次踏上更高起点：A股IPO.