金隅上市难以复制

现在看来，金隅股份（2009.HK）赴港上市，在时机和概念的把握上，都恰到好处。

金隅股份是自2008年9月国际金融海啸发生之后第一只在香港发行H股上市的国有企业，并成为当时全球最受欢迎的IPO（首次公开发行）。

金隅股份上市，恰逢新股热炒，且其两项主业水泥及房地产，均是当时香港最受投资者追捧的概念。金隅股份隶属于北京市国资委，将自身包装为国内领先的水泥和建材龙头，并巧妙地与“4万亿”经济刺激计划对基础设施投资拉动需求挂钩，让刚刚接受忠旺集团的香港投资者再次趋之若鹜。

在国际配售及香港公开发售方面，认购反应及需求均相当热烈。5名基础投资者合共认购价值1.75亿美元的H股，这其中，中国人寿（2628.HK）认购5，000万美元，中银集团投资亦认购5，000万美元，国家主权基金中投公司认购3，500万美元，奥氏资本（Och-Ziff）认购2，000万美元及嘉里集团认购2，000万美元；香港公开发售部分，认购人数超过40.4万人，认购倍数更高达775倍，冻结资金约4，660亿港元，成为历史上冻结资金第二多的香港公开发行。

金隅股份最终于上限6.38港元定价，并行使全球发售初步可供认购H股15%的超额配售权，额外发行1.40亿股H股，使得发行总规模增加至8.84亿美元。

完整的产业链

“金隅作为一家地方国有企业，赴港上市本不应该引起这么大的反响，火爆的局面是多重因素带来的叠加效应。”在成功上市之后本刊的一次专访中，金隅股份副总经理赵及锋认为。据他介绍，金隅采用的是“一对一”全球路演，机构投资者下单率高达92%.“在跟机构投资者交流的过程中，他们认为金隅具有几个独特的卖点：一是金隅下面有一万亩的工业用地，含有土地一级开发带二级开发的色彩，在二级市场摘牌的时候具有相对优势，即便摘不了牌，但土地升值了，可以获得较高的补偿；二是在香港上市的所有内地房企中，金隅持有物业的收入占总营业收入的比例是最高的，而且这些物业都集中在北京；三是金隅含有规模庞大的水泥和建材业务，受到国家‘4万亿’经济刺激计划的拉动，成为资本市场追逐的热点。”赵及锋告诉本刊，“机构投资者把金隅看成是一条完整的产业链，这是上市成功的主要原因之一。”

目前，金隅在河北廊坊市建设了一个工业园区，计划逐步把位于北京的建材工厂搬迁过去。这样一来，腾出来的数百万平方米的土地就可以进入一级开发程序。土地市场的现状是，从事一级开发的开发商，在二级市场摘牌时拥有相对优势，比其他竞争者要易于拿到土地。实际上，在今年初市场最低迷的时期，金隅就趁机通过摘牌获得了几幅自己的工厂土地。金隅在北京的工厂大约占地一万亩，大部分位于四环内外，如果按容积率规划折算成建筑面积，规模更为庞大。

信达国际的一份研究报告指出，金隅股份是北京主要的水泥生产商，所占市场份额高达40%，现时水泥年产能约1，627万吨，与龙头企业安徽海螺水泥（0914.HK）及中国建材（3323.HK）年产能超过1亿吨相距甚远，但通过收购合并及扩充生产线等方法，预期2010年底水泥产能将达到3，000万吨。除此之外，物业投资及管理与房地产开发业务也是集团另一重点，不但提供稳定的租金收入及售楼收益，也可与水泥及新型建筑材料业务发挥协同效应。

“在收入结构的调整方向上，我们的理想状态是水泥30%，建材30%，房地产开发30%，不动产租金10%.今年受益于国家的经济刺激计划，水泥的收入要比预想的高。”赵及锋告诉本刊。

地产业务的进一步市场化

今年上半年，金隅股份房地产业务实现销售收入为14.86亿元，同比增长15.7%；实现毛利总额4.79亿元，同比上升5.7%；毛利率为32.2%，同比下降3.1个百分点。期内，销售房屋面积15.2万平方米，同比增加0.34万平方米。当中，保障性住房销售面积为8.28万平方米，同比增加4.67万平方米；商品房销售面积约6.9万平方米，同比减少4.3万平方米。上半年销售的保障性住房以两限房为主，而去年同期保障性住房全部为经济适用房。由于保障性住房的销售面积及销售收入占总量的比重分别约为55%及40%，高于去年同期约24%及10%的水平，故导致房地产板块的整体毛利率由35.3%下降至32.2%.上市不久，金隅股份就托管了北京另一个国有房地产开发商大成集团。大成集团累计建设近40片住宅区，作为老牌国资开发集团，掌握着北京优质地段的物业，譬如长安新城、大成国际商业中心等。“未来北京国资委会逐步向金隅这样的优势企业整合国有房地产资产。”赵及锋告诉记者。

虽然拥有上万亩的工业用地，但土地的“招拍挂”让金隅在二级市场获取这些土地时充满了不确定性，因此，通过市场手段拿地就成为一个重要策略。

早在2005年，金隅拿下北京朝阳区姚家园项目地块，迈出市场化的第一步；2007年5月，金隅以12.4亿元获得杭州18号地块；随后，金隅还与万科合作，在北京昌平区拿地60万平方米，其中金隅出面拿地，占该项目51%的股份，而万科负责项目运作。

目前金隅的土地储备位于北京、杭州及内蒙古呼和浩特，总土地储备约327万平方米。“金隅今后不再开发经济适用房了，两限房还会继续做，因为做两限房最主要的能力是成本控制，金隅是做建材出身的，在成本控制方面有优势。”赵及锋说，未来金隅将会增大高端产品的比例，事实上，杭州项目就是一个精品楼盘的成功案例。