“（上市企业）太多了，投资者有更多的选择。”瑞银投资银行部主席赵驹向记者感慨。
继恒盛地产（0845.HK）、华南城（1668.HK）和宝龙地产（1238.HK）分别在10月上、中旬挂牌之后，恒大地产（3333.HK）、卓越地产、花样年、禹州地产、明发集团已经开始全球路演。龙湖地产将在10月20日接受港交所聆讯，月底进行全球路演并完成公开认购后，紧追恒大地产在11月初挂牌。
以发行家数计， 10月成为史上赴港IPO最密集的“档期”，至少9家公司为“票房”展开惨烈的争夺。面对更趋冷静和挑剔的投资者，恒盛地产、华南城和宝龙地产“首映”不佳，还没有“公映”的6家房企的IPO之路十分艰辛。
房企赴港上市为什么不错峰竞争，反而以竞相杀价潮的形式出现？在这轮香港资本市场回暖、融资功能恢复的过程中，内地房地产业都抓住和错失了哪些机会？在港交所排队的数十家房企能否最终成行？
金隅破冰
失败的IPO都是相似的，成功的IPO却各有各的成功。资本市场爱听故事，但构成故事精彩程度的元素殊难得之，有时还需天赐良机和运气。
金隅股份（2009.HK）6.38港元的定价对应32倍市盈率，香港公开发售冻结资金4660亿港元，成为历史上冻结资金第二多的香港公开发行，行使超额配售权后，总发行规模8.84亿美元。
7月29日挂牌当天金隅股份收报9.97港元，较招股价上涨56%，瑞银中国区投行部主席赵驹向记者表示，金隅股份是他10多年上市保荐中，首日涨幅最大的一宗H股上市，“出乎我们的意料”。
金隅股份发行定价和二级市场相关板块股票的估值水平相当，而通常新股发行要给予一定的折让。由于强大的销售能力，瑞银团队拥有“首富制造者”的称谓（瑞银是玖龙纸业和碧桂园的主承销商），“金融海啸之前，我们可以做出溢价；通过金隅股份，我们又一次把新股估值拉了回来，这也说明国际投资人对中国公司的态度又回到了积极的水平。”
金隅股份接近完美的发行踩准了资本市场的节拍。虽然并不是一家纯粹的房地产公司，上市也没主打房地产概念，但由于庞大的房产业务，业界还是把金隅股份看作内房股IPO破冰的标志。于是，因金融海啸而推迟IPO进程的数十家内地房地产公司，重拾并加快上市进程，在香港联交所排队局面再现，香港公开市场的时间窗口也适时出现。
解套之旅
“香港IPO的时间窗口只有一个星期，恒盛地产抓住了。”通商律师事务所合伙人张国光告诉记者。张曾经为多只内房股香港上市提供法律服务。
作为年内首只上市的纯地产股，恒盛地产在香港恒指接连推高的暖性氛围里上市，融资额高达近百亿港元。
无伦规模还公司经营策略，恒盛地产都稍显平庸。1360万平米的土地储备在行业内中规中矩（其中605万平米和政府签订了框架协议，并没有拿到土地使用证），土地成本760元/平米也没做到行业领先。另外，公司债台高筑，上市募得资金相当部分要用来还债。
接近恒盛地产的投行人士透露：“恒盛最早提交上市文件，头班车一来就搭上了。”不过，恒盛地产IPO是不得已而为之，卖出相对理想的价格多属无心插柳。
德意志银行、高盛和对冲基金D.E.Shaw 5亿美元私募融资今年11月到期。此前不久，为偿还部分高息票据，恒盛地产抵押旗舰项目——尚海湾四幢在建楼盘，从上海实业控股（0363.HK）拆借20亿元，年资金成本高达18%.华南城9月30日先于恒盛地产挂牌。这个数年来运营情况一直差强人意的仓储物流中心能够顺利挂牌，多少有点出乎业界的意料。
华南城位于深圳龙岗区平湖物流基地内，建筑面积达260万平米，定位于纺织服务、皮革皮具、电子、印刷及五金产品的交易和展示中心，华南城实际控制人郑松兴选择销售70%的展示铺位，剩下30%用以持有出租。
同时，华南城还开发了14万平米的住宅，以“融资租赁”的形式销售，5000元/平米的价格“租”40年，“租金”一次缴清，实质上是小产权房。
土地单价低是华南城最大的卖点，180元/平米的土地建成展位可以卖出1.5万元的高价，但华南城盈利能力并不突出，剔除物业评估增值后，三年来都处于亏损状态。
华南城也受到上市前私募的困扰。华南城发行了1.25亿美元的票据，上市后将转作占股本12%的股份。不过，票据持有人在金融海啸中遭遇流动性危机，被迫接受华南城的赎回建议，上市前只剩3050万美元未完成赎回。IPO完成后，华南城超过20%的募得资金将用于偿还票据和银行借贷。
华南城和恒盛地产上市后跌破发行价，宝龙地产受到殃及。由于认购不佳，宝龙地产融资计划被迫缩水，将招股价下调至2.75港元（对应2009年3.2倍市盈率，扣除物业增值收益则8倍），筹资规模也降至3.53亿美元。
相对于华南城，宝龙地产的资产质量相对较好，其商业地产模式开始得到业界认同。宝龙IPO是“二进宫”，与去年相比上市资产包并未改变，仍然是位于江苏、山东和河南等14个城市的17个城市广场，但去年只有福州项目开业，今年增加了4个新开业项目。
由于在二、三线城市开发商业综合体，宝龙地产在土地价格和付款条件上具备优势，并选择将住宅和部分商业面积销售。二、三线城市消费能力增长迅速，投资商铺热情高涨。例如，宝龙在郑州郑东新区拿地价格不足500元/平米，住宅出售价格超过4000元/平米 . 2007年底，通过麦格理银行牵头，宝龙地产发行约10亿港元的可转换票据和有抵押债券，经过分批偿还后，剩余部分今年9月份全部赎回。为偿还可转换票据，宝龙地产向工商银行子公司工银亚洲发行年息为5.22%的抵押票据。
10月16日，宝龙地产收盘2.66港元，已经跌破发行价。为挽回股价颓势，它需要在优化业务模式和提升盈利能力上做出更多证明。凭借商业综合体的定位，宝龙地产将销售物业卖出了溢价，如果商业经营不理想，开发业务和不动产相生相长的模式将难以为继。
恒盛地产、华南城挂牌后集体潜水，与境外投资者风险意识提高不无关系，但公司自身规模一般、盈利模式和资产质量难称行业领先也是一大原因。同时，这三家公司都有境外私募基金进入，财务压力沉重，募得资金相当部分用来打发上市前私募投资人，投资者反应欠佳也在情理之中。