天津：涨幅趋缓

8月，在全国各大城市成交量普遍下跌的背景下，天津一枝独秀稳定增长，全市成交量达142.6万平方米，环比增长了6%，同比飙涨了348%，再次刷新了全年最高值。究其原因，主要是积累已久的项目开盘热销及产品加推所致，而从年初开始的旧城改造，依然是支撑成交量稳定增长的动力之一。

旧城改造支撑楼市

伟业顾问天津公司副总经理李健龙在接受《地产》采访时表示，天津楼市今年的迅猛反弹，实际上是在回补去年500万的成交缺口。天津市内六区中补涨最为明显的两个区域分别为红桥区和河东区，其中河东区的成交量同比去年增长了70%左右。“说白了大势已经涨起来了，区域的发展还滞后于整体市场，在整体市场快速增长的时候，区域的快速补涨就出现了。”

此后出现的几番市政拆迁，力度最大的当属西站CBD与于家浦，一下子撬动了虹桥和塘沽区域的整体市场。“虹桥区去年的均价才6000~7000元/平米，今年的均价一度上涨至12000~13000元/平米，就因为西站CBD的拆迁又拆了五千户。这是绝对的刚性，拆迁完的钱一定会进入到楼市。”

而在最初的设想中，天津市原本希望通过新家园的建设将市区内的刚需客群挤出环外，但由于缺乏必要的交通路网支持，计划很快便暂停了。据现代置地（天津）滨海开发有限公司开发部经理田津介绍，天津新的经济适用房项目地处偏远，无论是交通路网还是商业配套都远未成熟。“旧城改造之后，稍微有点能力的老百姓，都会选择在原居住地购买新的房产。”

旧城改造对于天津的二手房也是一个强有力的支持。

在一手房成交量有所下降之时，二手房依然火旺。在不久前的天津秋季房展会上，二手房不仅占据了展厅内三分之一的天下，展厅之外更是实现了“农村包围城市”，全都是二手房。据我爱我家统计，9月份，天津市二手住宅共成交9994套，环比上涨6.5%，同比上涨374.1%；成交均价5895元/平方米，环比上涨1.0%，同比上涨10.2%.田津告诉记者，旧城改造依旧是助推二手房市场的诱因之一，许多钱不够的拆迁户，会选择购买二手房。

价涨量跌

天津市国土房管局发布的数据进行统计显示，9月份天津新建商品住宅市场共成交122.02万平方米，环比下降了14.41%.商品房成交均价为7666元/平方米，环比下降了0.3%.而依据分析报告，成交均价的变化主要由于滨海新区和远郊五县价格的下降引起，市内六区与环城四区仍保持着两条较为清晰的价格上扬曲线。

李健龙认为，天津市新房价格实际上还在持续上升。“现在存量很少了，所以没必要贱卖。其次，下半年还有一些高端项目在出货，形成了对整体市场价格的支撑。”

而自8月中旬起，成交量的萎缩已经在各个项目中显露无疑。“大家都没有存货了。”远洋地产（天津）有限公司市场营销部总经理赵刚在接受采访时表示，“供应量少了，没有产品交易量自然下来了。我们一期卖完二期没动，万科也是，首创和红石勘也是，每个开发商都是。前期不开发把钱存起来，于是就造成了这样的结果。”

造成本轮成交量下降的因素，除存量问题与客户观望情绪外，二套房贷政策也确实挤压了部分客群，令其暂时停止或放缓了置业行为。“这次从国有银行、商业银行到外资银行全面收口，确实一刀切得比较狠，有些需求被压制下来了。”

李健龙预计，即使某些区域板块尚可维持，天津市第四季度总体成交量必定会继续下跌。“我觉得会下跌30%，河东区与南开区已经没有货量了，梅江的货量还很大，所以河西的成交应该不会太差，津南与西青还有持续不断的消费产品。”

10月前后，一部分项目的余量开始集中入市。十一黄金周期间，滨海“宏泽。城”项目正式开放售楼处并开始认购；梅江的宏泽印象则推出了2号楼水景楼王；海逸长洲推出100套左右88-89平方米的小户型产品；时代奥城则把紧邻南翠屏公园的30号楼作为压轴产品在假期推出，华城领秀二期也推出了100余套新品。

“楼市会有一个助推，阶段性爆破之后马上就结束了。但价格还会继续上涨，因为很多新推出来的都是珍藏版的楼王。”李健龙道。

不过，因其典型的双城格局，天津市区的房地产市场与滨海新区的房地产市场区隔非常明显，甚至就像两个完全独立的城市，如同深圳与东莞一般。仅成交客群一项，天津市区的主力成交几乎全部来自市区和本土客群，开发区则由于高度的资本密集和资金密集，呈现出的外来本土化的特征。“虽然是外地人，却已经融入天津，成为新的天津人了。”据介绍，滨海新区的外来客群成交比例最高时曾经达到60％~70%.

高端物业登场

值得注意的是，与以往的房地产交易情况不同，天津市今年成交量大幅增长的并非中低端普通商品房，而是高端物业产品。如津门津塔、仁恒海河广场，九州国际与津门湖等，项目单价都在万元以上，成交量增速却非常快，单盘销售额基本都突破了十几个亿。“关键还是在产品兑现力与价值上确实被高端客户接受了。”

天津的高端房地产市场与上海、深圳、北京等地完全不同，70％~80%以上的客群均为本地客户。由于受城市总体收入水平限制，近年来高端房产在天津的消化速度始终相对较慢。

“实际上，这部分客户具有购买实力，属于保值性质的投资行为，并不在乎多大的投资回报。”

此外，随着天津的城市发展，升级与改善型居住需求已经出现，甚至可以说是一种城市回归。郊区型度假别墅已经从成交主流中退出，城市外环线附近则出现了大批量的类别墅产品。“总价在两三百万之间，这部分产品很明显就是改善和升级性的投资需求。”

金融危机后，高端客群将资产整合优化，还是投向了城市核心区。“城市核心区的跌幅最大，回弹速度却是最快的，空间也是最大的，甚至超越了以前的历史价格。大家看到这一点，会把资产整合到抗跌性的资产层面。”

而随着海河的改善、路桥与地铁的建设，不仅某种程度上划分和改变了天津的区域格局，甚至也逐渐淡化了客群的区域属性，跨区域购买行为开始出现，对于高端项目也形成了明显而有力的支撑。

未来一段时间内，随着市内六区在售项目陆续售罄，再加上海河沿线一批城市综合体的出现，如嘉里中心、中粮大悦城、九龙仓等，市内六区迎来的将不仅是成交均价的提升，更是天津作为“北方经济中心”战略下的一个城市升级。

“这几个项目一定会把天津楼市的成交均价推向‘2’字头，它们会改变天津的城市基价，以及人们对于天津的城市看法。”李健龙道。