8天的“黄金周”刚刚过去，“楼市入冬”的争论再度高扬。

时隔一年，历史彷佛进入同一条轨道：先是一线城市的楼价狂飙，再是交易量的下跌。 “拐点论”重新成为热点，一些购房者已经开始持币待购，等待着量价齐跌的一天。

但与2008年相比，最大的不同或许是：我们没有看见开发商的惶惑：他们仍旧“强势”地咬定高价不松口，依然“高调”地宣称“我的项目不愁卖”，依然“乐观”地预言“刚性需求源源不断”，依然“疯狂”地追逐地王。而在多个项目，排队抢号、开盘售罄依然盛行。

这究竟是拐点，抑或仅仅“疑似”？

通过对京、津、沪三大一线城市的实地调查，《地产》发现：楼市成交量虽然环比有一定下降，但依然处于历史高位；地产商资金链依然雄厚，全面的价格下调几乎不可能。近期看，“量价齐跌”的拐点远未到来。

北京：拐点难现

在房地产市场蛰伏了半年多的炳先生一见到记者，就像祥林嫂一样不断地开始絮叨：“真该在去年年底就把房买了呀。”

从去年年底，炳先生就开始了断断续续的看房之旅，但始终“只有过程不见结果”，几个月下来，看着房价在自己眼前一路飞涨，炳先生这才感觉到了压力，但是，如今的房价涨幅已经超出了他的承受范围。

进入八九月份，市场的现状让炳先生又看到了一丝希望，成交量不断下滑、媒体争相抛出“拐点论”、各路人士更是放言“房价即将进入下跌期”、网络上楼盘打折信息也风声再起。但是同时，房价似乎依然在不紧不慢地上升，排队抢号的消息依然不绝于耳，炳先生显得有些迷茫了。

成交量并未出现实质拐点

“有史以来最长黄金周”似乎坐实了北京楼市“成交下滑”的言论。假期的前7天（10月1日-7日），北京市期房商品住宅累计成交672套，如果扣除8套“保障房”，实际成交的商品房套数环比9月同期下降了71.9%，成交面积环比下降71.3%.现房商品住宅环比数据更是下降了85%以上。

“整体上看，此次黄金周成交量仅仅略高于经济危机最严重的2008年，与今年楼市的整体热度着实不符。”一位业内人士称。

不过，今年的国庆也有其特殊性，60华诞的大阅兵，使得交通处处受阻；8天的长假，也让京城居民出游量大大增加。相形之下，人们对买房的热度自然暂时减缓。

那么，成交量到底跌了没有？从调查数据上看， 8月以来，北京住宅销售环比的确出现了一定的下滑态势。据亚豪机构统计数据显示，8月份，北京期房商品住宅成交套数为11817套，成交面积134.1万平米；环比7月，期房成交套数下降了8.0%，成交面积下降了9.5%.而现房的成交下滑更加显著，与7月相比，成交套数下降45.7%，面积下降39.6%.9月，期房商品住宅成交套数为11620套，成交面积130万平米，成交量继续小幅下降。

建邦枫景销售负责人高彬的说法或许代表了大多数人的意见：北京八九月成交量的回调，主要由于房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用，使得购房人观望情绪加重。而且上半年的刚性需求的突然爆发后，目前出现一定疲软现象。

但是，这些下行迹象是否意味着“拐点”的来临？《地产》认为，目前还远不能如此断言。首先，“下跌”的参照系乃是今年六七月的“峰值”，而从绝对值上说，每月11000多套的期房销售量依然处于历史较高水平。

同时，从“黄金周”后几天开始，成交量又出现了明显回升。10月5日—10月11日，商品住宅总体成交2931套，环比增长32.86%，成交面积321382平方米，环比增长29.82%.北京房地产交易管理网数据显示，10月5日，成交套数只有152套，而11日就达到了710套，增长幅度非常大。在记者发稿期间，北京住宅成交（含期房和现房）每天都保持在700套上下，即使与2007年的数据相比也绝不逊色。

中房协副会长朱中一就公开表示：局部市场出现波动是正常的，几个城市销售量的下降或房价的回落是市场规律使然。与去年同期相比，国内城市成交量总体仍在大幅提升，价格也在企稳，同时全国的房屋施工面积、房屋竣工面积等指标都在逐月提高，说明市场在回暖。 “不能仅凭个别城市、个别指标的变动就说楼市已进入‘拐点’了”。

好卖的房子占主流

《地产》认为，北京楼市并未“见拐”，一个重要的依据是，“火爆旺销”的楼盘依然占据主流。

8月，北京成交套数排行榜上的冠军——加州水郡项目，当月销售764套，即便是在“楼市顶峰”的2007年，这种情况也不多见。而在9月的成交套数排行榜上，位于顺义区的新国展国际公寓以684套的战绩排名第一，单月销售超过200套的楼盘更有11个之多。

从北京房地产交易管理网上，记者考察了在2009年8月取得预售许可证的50多个楼盘，其结果大大出人意料，绝大部分的住宅项目依然是一开盘就极为红火！

丰台区大红门的上海建筑在8月16日新推一个楼座，118套住宅，目前已经全部售罄，均价为15808元/平方米；大兴黄村的领海天使湾同样在8月16日推出4栋楼，共180套住宅单元，到10月17日记者查阅时，已经售出176套。

华贸城在8月26日取得2栋楼共405套住宅的预售许可证，目前已经成交351套。诡异的是，华贸城在10月16日才正式开盘，这300多套房子莫非全是内部认购？

地处远郊平谷的紫贵庄园在8月30日刚获得预售许可证，至今，项目1247套可售房源中已售出795套！

记者的感觉是，这50多个楼盘只要是“住宅”类的，从8月以来，2个月的时间，卖得最“一般”的也消化了四分之一的房源；而大部分项目的去化率均超过了50%.而经济型别墅与“类别墅”的销量也好得很！西山华府从产品类型上或许并不属于别墅，但价格几乎可以与其并肩；该项目8月2日取得预售许可证的133套单元，如今成交了119套，均价为26107元/平方米，而房山长阳镇的别墅项目“大宁山庄”，8月9日才取得预售证，在记者查阅时，126套房子仅仅剩下8套。

有什么房子卖不出去吗？有！

同样是8月取得预售证，写字楼、商业立项的项目销售要差得多。朝阳大悦城的624套写字楼，从8月2日至今无一成交；BDA芯中心的146套“产业用房”，8月以来也是“零成交”；水晶布洛格的246套商业、办公楼，到今天依然不见成交记录。

这似乎也连累到了“挂羊头卖狗肉”的“酒店式公寓”群体。永利国际中心 （屯三里） 就是一例，8月30日取得预售证的559套酒店式公寓，如今只卖出了31套。

而在住宅之中，记者发现，通州区新开盘项目销售成绩比较“平淡”。 8月，共有4个通州项目取得预售证。至今，嘉州阳光苑的348套住宅中售出了303套，排行第一；金隅。七零九零的720套房子卖出385套，成交也有一半多；而新通国际花园、世纪星城的新推楼座，成交量均在三分之一左右。

究其根源，记者认为，恐怕在于区域“供”与“求”的关系。虽然我们天天说的都是“北京市场”如何如何，但具体到每一位消费者不会跑遍北京市场买房子，他们一定有自己的“意向区域”。显而易见，某一区域放量集中，对其中的消费者而言，选择面就更宽，单个项目的去化速度就会被“稀释”。

反过来说，供应稀缺的产品就能保持持续热销。比如，即将入市的西四环唯一新盘建邦枫景位于西四环新立体交通路网辐射核心区内，建设中地铁14号线站点（小屯路站）就在小区附近，且以中小户型为主，受到不少工作在京西甚至中关村的购房者关注。

正如股票一样，楼市也存在“热销板块”，最近，房山、大兴等西南板块受到地王、轨道等利好因素的拉动，无论是销量还是价格，都一路看好。

如果从产品类型分析，亚豪机构市场总监郭毅表示：市场上成交最为火爆的楼盘，一部分是针对中产阶级以及高端客群的；另一部分就是纯刚需产品。相反，总价在100万-150万元之间的产品有点“两头不靠”，也最容易陷入尴尬。

成交面积方面的统计似乎应证了郭毅的说法，销售较好的楼盘多集中在80—100与120—150平方米这两个面积段，而销量较差的面积段集中在100—120平方米的面积段，同样属于“尴尬”的“夹心层”。

大盘仍在蓄水

《地产》通过大量实地调查发现，8月、9月，许多“经典大盘”正处于蓄水前，新一期尚未开盘，这直接导致了它们在成交数据上“不那么漂亮”。

9月28日，记者来到上地的大盘橡树湾，虽然要到10月17日才开盘，在橡树湾售楼处，前来看房咨询的人络绎不绝。目前，要取得排号资格，就得先交10万意向金“办卡”。橡树湾一位内部人员透露：本次开盘大约会推出600套房源，“而目前交意向金办卡的，已经超过了1000人。”

据记者了解，橡树湾这次开盘的主力户型是100平米和150平米的。内部人员非常肯定地说，“现在想卖的房源80%以上都肯定能卖出去。即使是150平米的户型，总价在350万左右，买的人也很多，甚至有很多人担心买不到，托人找关系买。”

市场环境如此，涨价也就成为必然。一个看房的人说：“前一阵我来的时候，还说开盘时价格在18000元到19000元左右，现在再来，销售人员就告诉我预计开盘时的价格是23000元了。”

即将入世的西四环新盘建邦枫景，大致将要推出500余套，由于是西南四环区域目前唯一新盘，因此每天都会接到客户几百组的电话进行咨询，同时客户也在急迫的等待项目推盘时间。

一位销售人员告诉记者，现在市场购房主体大多数都是二次购房。“现在买房的人经济实力都很强，他们买房倒不是为了纯投资，而是没有赶上3月份价格比较低的时期，一直是一个持币待购的状态，错过了很多时机，这次不能再错过时机了。”

“目前成交量下降，和许多大盘都没有开盘有很大的关系。”一位业内人士如此分析。记者也发现，在北京五环以内，体量较大的楼盘都还是在“拖”。比如中信城、远洋一方、华贸城、橡树湾等，“它们如果每个楼盘放几百套房子，整个市场可能就有三四千套房子放出来，这可能就会改变一个阶段的统计数据。”

橡树湾开盘将供应600套房子，华贸城要推出上千套房子，而且，与一些小楼盘不同，这些项目在开盘之时，“水”基本已经“蓄满”。比如华贸城，一期登记排号总量已达到6500号！可以想象，类似这样的项目，一旦开盘就会热销，楼市也会因此水涨船高。

值得注意的是，从年初至今，大规模的刚性需求基本释放完了，无论哪个楼盘，都难以出现“买房人源源不断”的盛况，于是，项目纷纷采用了“蓄水”和“释放”相互交替的策略。“比如橡树湾，现在来排队的客户很多，但是他们都是从四五月份开始积累到现在的。等到项目开盘，这批人都买到房了，再积累这么多的客户，肯定就需要一段较长的时间。如果这批卖完了立刻就开下一栋楼，那估计就会卖不动。”

所以，项目开一次盘，就要沉寂好几个月。“如果3月份是中长跑，现在就是短跑；快速跑一段之后，休息一段时间，然后再快跑。”一位业内人士如此比喻。于是，市场的成交量也会随之变化，不是直线上升或者持续下行，而是呈现波浪形的曲折。

通过大量的走访，记者发现，目前的开发商对于开盘的节奏控制都很内行，其主要的方式有两种，其一就是上面说到的“规模蓄水”，另一种方式则是“细水长流”，采用多次推盘的方式，每次仅推出一栋楼、两栋楼，不断地“挑逗”购房者。一些高档楼盘多采用这种办法。

泛海国际从2007年底到现在，销售一直就是“细水长流”。从相关成交数据来看，泛海国际从2007年11月到2009年10月，除了2009年的6月和7月，成交量在40套以上，其他月份成交量几乎都处在15套以下。据介绍，泛海每次推房，都是采用开一栋楼的方式推，基本上可以在1－2个月内，消化完毕。

泛海国际最近的一次推房，是在今年6月份，开了一栋楼，72套，一个月内就全部卖光了。而未来的新房源，预计要到明年才推。因此，销售人员基本开始休年假。

通州的嘉州阳光苑在8月30日取得了7个楼座的预售证，然而，目前开始卖的只有两栋楼（第11、12号住宅楼），9号楼要等到11月1日开盘；6号楼预计开盘时间是12月1日；其余3栋更要等到2010年年中！

那么，有没有开发商把所有的房子“撒开卖”？也有，比如房山长阳镇的西棕榈滩，开发商以极佳的耐心，把所有房子变成了现房，如今则“批量出售”，一推就是10栋楼。据了解，这也是“捂盘”的成果。

“捂”了这么久，“放”得又这么快，这说明开发商也意识到，不能再“捂”下去了，如今房山房价的确有了大幅度上升，但同时，未来的放量也很大，就在西棕榈滩周边，西有加州水郡，东有万科、中铁等一系列新盘，“趁势套现”或许是最好的做法。从网上交易数据看，这一项目销量平平。