不同于第二季度自住型需求大量入市，第三季度主要是投资性需求恐慌性释放。这两波突然而至的需求基本覆盖了整个住宅市场，不仅让一些处于崩溃边缘的房企起死回生，也让越来越多的房企跻身“百亿军团”。
通过研究发现，在领先的房企中，大部分已经形成了清晰的、独特的开发模式，未来的座次之争，也将是企业之间一场资本实力和开发模式的大比拼。
市场趋势：高端物业热销
经历过二季度房地产市场的火爆，市场成交量在三季度回归理性，尤其是成交量在7、8 两个月回落调整之后，9 月份再度稳步上扬，整体均价则始终持稳步上扬态势，所以销售金额也在9 月表现出同步上升态势。以进入销售金额和销售面积排行榜的23 家企业（前三季度中国房地产企业销售金额TOP20、第三季度销售金额TOP20、第三季度销售面积TOP20榜单参见文后附表）为例，4 月份销售面积突破500 万平米，到6 月达到最高峰587 万平米；但是7、8、9 月份销售面积又回落到3 月的水平，月成交量维持在470 万平米左右。金额方面，在6 月份下滑的基础上，7月、8 月份维持在430亿元左右，而9月份则进一步攀升到505亿元，整体均价则维持上扬态势。
1）八家企业均价过万
三季度各地市场房价普遍继续上涨。主要原因在于两个方面，一是良好的市场行情推动价格上涨；二是三季度大量的高端楼盘上市，使得市场价格结构向高价位段偏移。如星河湾、绿城分别在上海开盘的浦东星河湾和黄浦湾，均价都达到50000 元/平米，拉升了整体市场和企业自身的成交均价。其中最为显著的为走精品路线的星河湾，前三季度销售均价比上半年销售均价上涨幅度达到57.73%.从其他入榜企业来看，前三季度企业总体销售均价普遍较上半年有所上升，1-9 月份23 家企业的平均售价在3472-28317 元/平米之间（表1：23家上榜企业销售均价），平均比上半年高712元/平米。其中，在7000-10000元/平米销售均价区间的企业共有9 家，均价在10000 元/平米以上的企业有8 家。
2）高端物业成为新一轮热点
随着房地产市场领先其他行业回暖，通胀的压力也促使投资者选择保值增值能力较强的高端物业来规避风险，高端住宅市场成交量一路上扬，不少城市的高档住宅成交比重持续攀升。
第三季度，一线城市高档项目持续热销，成交量连创佳绩，如上海星河湾、上海翠湖天地、绿城黄浦湾和深圳华润幸福里等。尤其是上海浦东星河湾，开盘当天成交金额超过40 亿元人民币，创上海房地产市场单日成交金额最高纪录。二、三线城市的高档项目尽管价格水平与一线城市存在较大的差距，但市场需求依旧旺盛，也同样受到消费者青睐，例如天津环球金融中心、杭州金地自在城、南京仁恒江湾城等，销售异常火爆（表2： 有代表性的高端项目三季度成交情况）。
由于高档住宅市场表现抢眼，致力于打造高档产品的开发企业三季度创造了良好的销售业绩。绿城在第三季度销售金额达到118.49亿元，名列榜单第三；星河湾更是仅靠上海、北京、广州四个项目的销售，第三季度的业绩就达到75.93 亿元，名列榜单第七，其中8 月开盘的上海浦东星河湾累计销售金额达46.4 亿元。
3）“地王”频现
随着房地产市场成交的持续火热，土地市场成交也继续保持着活跃的态势，并且热度不断上升。2009 年第三季度，土地市场成交火热，高溢价率地块频频出现，大面积地王频繁成交，不断给土地市场带来亮点，不少地块溢价超过100%，在上海、苏州甚至出现溢价率200%以上的地块，开发商的拿地热情空前高涨（图1：高溢价率地块成交比重面积变化对比）。
各区域土地市场中，成交普遍表现活跃，尤其是重点城市土地成交异常火热，一线城市及二线重点城市依然是强者恒强，是地王产生的主要集中地；同时，二、三线城市高价地块增多，企业转战二、三线市场也是第三季度以来土地市场的主要特征（图2：23家上榜企业在各类城市拿地比重面积对比）。
从土地储备排行榜的10 家进榜企业来看，前三季度新增土地储备建筑面积合计达2462 万平米，新增土地储备投资额合计近719 亿元。其中第三季度新增土地储备最多，新增土地储备的建筑面积约1792 万平米，占前三季度总和72.79%，新增土地储备投资额约579亿元，占前三季度总和的80.53%，双双超过前两季度的总和（图3：前三季度土地储备10强企业新增土地成交金额情况）。
企业发展趋势：开发模式出现分化
随着优势企业脱颖而出，市场集中度进一步提高，金融资源、土地资源向优势企业集中的趋势得到强化。与之相对应，龙头企业的竞争力提升明显，房地产行业形成了多元化的开发模式，行业格局出现了各种开发模式的并存和相互竞争的特点。
1）规模对决，万科依旧是王者
虽然房地产企业间的直接竞争并不激烈，但企业的规模决定了房地产企业在市场上品牌认知、企业的规模经济效应、资本市场的认可度和政府关系，因此企业对于规模的追求不会停止。
从规模上看，万科分别以426.46 亿的销售金额和441.42 万平米的销售面积雄踞前三季度销售金额排行榜的榜首及销售面积排行榜第二位。万科在销售金额上具有毫无争议的领先优势，比跟随者多出至少110亿元的规模。
从目前统计的数据来看，由于万科在三季度销售势头受后续供应影响有所放缓，但如果能够在四季度重新发力的话，相信万科年内实现600 亿元的销售仍可期待。而这将是中国房地产行业的一个新高。
2）资源优势，保利、中海强势追赶
房地产行业有三大要素：土地、资金与人；其中前两者属于最基本的生产要素，考虑到中国土地市场的特殊性以及银行体系的国有化特征，作为央企的代表，保利和中海具有土地获取和银行融资方面先天性的优势，因而，他们也往往具有民企与资本化企业所不具备的霸气（表3：两大实力央企销售业绩）。
保利凭借着央企的先天优势与专业化的运作正奋力追赶万科。保利前三季度实现310.45亿元的销售额，较2008 年全年销售收入大幅增长51.30％。不得不指出的是，保利集团旗下另外一家房地产企业保利香港，并没有纳入排行榜统计，如将保利系整体进行测算，其同万科的差距会进一步缩小。
传统央企中海外的扩张趋势也非常明显，前三季度实现销售金额293.32 亿元，较2008 年全年提升10.22%.但不容忽视的是，与其他企业相比较，长期以来中海外在净利润规模上有一定优势，2009年上半年扣除非经常性损益后归属于公司所有者的净利润，万科为25.24 亿元，而同期中海外则实现同一口径的利润为26.74 亿元。
更为重要的是，母公司中国建筑7 月成功在A 股成功上市，也大大加强了中海外的资金实力。同时，如果考虑到中国建筑旗下的中建地产销售情况，中建系的房地产业务的规模将更趋庞大。
随着市场集中度的上升，万科、保利和中海外无论从全国市场的战略竞争上，还是从区域市场的直接竞争上都会更趋白热化。
3）综合运营，绿地、富力各具优势
在做大住宅业务的同时，部分房地产企业还兼顾商业地产的运营。一旦商业地产业务进入成熟运营期，企业的现金流将更加稳健，更有利于企业稳定发展。绿地、富力、世茂、大华以及华润置地就通过综合运营实力的不断加强，稳居TOP20 排行榜。
绿地集团充分利用企业成熟的集聚开发模式，大力实施“新城战略”，通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型综合项目，并充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，形成相关产业集聚，进而推动项目良好的销售进程。前三季度绿地以377.15 万平米的销售面积荣获前三季度销售面积TOP20企业第三名。
2009年房地产市场转暖，富力地产抓住市场机会窗口，一方面通过商业地产变现，稳定现金流；另一方面通过加大住宅产品的后续投入，合理地完成了业务结构的调整。目前，富力地产业务结构趋于合理，同时富力也在2009 年前三季度取得了179.33亿元的销售佳绩（表4： 绿地和富力两大综合运营企业销售业绩）。
4）精细运作，龙湖、仁恒稳定增长
规模的扩大并不一定意味着粗放式的运营，追求细节往往是房地产企业的成功之道。从企业项目运作上看，龙湖和仁恒坚持高端精品型的发展战略，为企业带来了良好的销售业绩。从本次榜单的表现来看，龙湖和仁恒分别以137.36亿元及107.03亿元的销售金额位列三季度TOP20 排行榜的11和16位（表5：龙湖和仁恒两大精细运作企业销售业绩）。其中龙湖地产在2009 年继续坚持全精品化工程，进行标准化以及模块化完善，并在各地植入龙湖物业的高品质服务，保证了龙湖产品的标准和统一。在此完善的运作下，龙湖地产2009年前三季度的销售业绩超过了百亿，并有可能在年末实现企业销售新高。而对于一向坚持建造精装修项目的仁恒来说，始终执行高端品质和精品战略相结合的发展方向，也为仁恒赢得了市场。
5）效率优先，星河湾、世纪金源创单盘营收纪录
星河湾、世纪金源，用其屈指可数的超级项目，一举进入排行榜单。在房地产行业规模化经营进程中，通行的通过项目数量扩张，乃至于区域扩张的传统思维方式已被打破。这种新兴的超级项目模式或许给业界带来更多启示。
星河湾本年在售仅有上海、广州和北京四个项目，但这四个豪宅项目将其稳稳送入了销售金额TOP20 排行榜。三季度上海浦东星河湾项目共成交46.4 亿元，占企业自身第三季度销售金额的61.1%；北京星河湾项目也以14.11亿元销售金额进入第三季度销售金额TOP20 企业项目的10 强（表6：星河湾和世纪金源两大效率优先型企业销售业绩）。
世纪金源本年也仅有四个项目在售，分布于贵阳、合肥、昆明、长沙四个城市，这四个位于二线城市的超级大盘，也将其保送进入四张榜单，并创下了前三季度销售金额第14，销售面积第6的佳绩。
同样采取超级项目模式，星河湾和世纪金源走了两条截然不同的战略路线。星河湾依赖的是精品战略，通过购买力、消费偏好和圈层的定位将产品聚焦于小众，在高端市场实现了份额扩张。而世纪金源则充分应用低价促量的方式来实现规模的扩张。
房地产业正向“资本+专业”的模式转变，资本层面的竞争是第一位的，而专业能力又是不可或缺的。未来的座次之争，也将是一场白热化的资本实力和开发模式的大比拼。