在与天津市政府签下“东丽湖华侨城”超大型旅游地产项目后，华侨城集团两年前在天津国际机场旁拍得的高价住宅地，则以一种“曲线退地”的方式落下帷幕。

2009年9月，华侨城集团和旗下上市公司华侨城A作价10亿元，将持有华明镇项目的天津华侨城全部股权转让，受让方为天津东方财信投资集团有限公司（以下简称为“东方财信”）及天津东方鸿业物业管理有限公司（以下简称为“东方鸿业”）。两年时间里，该地块账面缩水达四成，浮亏超过6亿元，不过将这次转让置于华侨城集团天津整体布局来看，“挥泪大甩卖”似乎另有所谋。

舍小取大？

房地产业的全面复苏，再度赋予开发商疯狂的底气，全国各地地王又依次粉墨登场。

不过当拿地激情消退之后，曾经的地王获得者并非总是赢家。克而瑞（中国）研究中心最新报告显示，2005年至今产生的全国50个地王项目中，超过半数尚未开工，原本荣耀的地王成为开发商手里的烫手山芋。

位于天津东丽区的华明镇地块由华侨城集团2007年9月通过激烈竞价以16亿元取得，这一价格超过底价近一倍。该地块规划总建筑面积31.8万平米，楼面地价每为5100元/平米，物业类型为多层、小高层和高层住宅。

拍地不久，华侨城集团即与旗下上市公司华侨城A共同出资10亿元合作成立天津华侨城投资有限公司，其中华侨城A出资4亿元，占40%股份，华侨城集团占60%股份。拿地两年有余，受累于不菲的地价及楼市过山车般起伏，天津华侨城项目一直在“晒太阳”。

尽管如此，2009年5月下旬，华侨城集团总裁任克雷仍与天津市市委书记张高丽签订战略合作协议，计划斥资50亿元开发天津东丽湖华侨城项目。东丽湖华侨城距华明镇仅10分钟车程，占地面积达6000亩，其中住宅用地2000亩，旅游、商业用地4000亩。华侨城宣称，该项目将以创意文化、休闲娱乐、旅游度假、商务会议、体育运动、高尚居住和生态环保等元素为核心，进行主题旅游、酒店及商业、主题房地产、主题文化产业及体育公园开发，建成一个文化内涵丰富、主题特色鲜明、配套设施先进、生态环境优美的都市旅游休闲度假目的地。

一个月后，华侨城A旋即公告将华明镇项目公司天津华侨城40%股权挂牌转让，一同在天津产权交易中心挂牌的，还有华侨城集团持有的60%股权。之所以出售华明镇项目，华侨城A解释为，“因其不符合华侨城综合开发的理念，不是理想的项目资源，如今在天津有了中意的旅游地产主业项目，宁可舍小取大，放弃这个纯住宅开发项目。”

华明地王均“晒太阳”

由于毗邻空港产业园区，华明镇被天津市政规划为10个新家园居住区之一，而且最先启动建设，但囿于交通配套的不完善及区域保障性住宅的集中放量，多数天津业内人士并不看好。该区域目前商品房均价7000-8000元/平米，不过即使在楼市再度步入癫狂的2009年上半年，问津者仍寥寥。

“我感觉华明镇2007年拍的几块高价住宅地还是有问题。天津人生活习惯与北京大相径庭，40分钟车程对于我们来说相当偏远，尤其是这地方公共交通及商业配套相当贫瘠。林林立立的经济适用房与农民房的冲击，也让该区域住宅现在很难卖出好价钱。”天津房地产研究会副秘书长刘玉录告诉记者，过去两年高价在华明镇获得土地的开发企业，除了首创置业启动了华明新家园，其余均在僵持阶段。

黄光裕旗下鹏润地产在此经历亦可管窥一斑。2008 年年初，鹏润地产以25.55亿元总价、楼面地价5000元/平米拍得华明镇一块住宅用地，不过在前首富锒铛入狱后，该项目于今年上半年亦被退回，鹏润地产浮亏数千万。

“很显然，占地6000亩的东丽湖华侨城更适合旅游地产的模式，万科、富力等大房企均已进驻，相较于华明镇这个区域发展价值更大。”刘玉录认为。

曲线解套

相较于其他发展商的较为赤裸的退地行为，华侨城集团处理这块地王的手法更为高明。

9月24日，华侨城A发布公告称，其持有的天津华侨城40%股权已被东方财信及东方鸿业于挂牌到期日9月4日摘牌，成交价格为4亿元。

天津产权交易中心负责该项目转让的胡晓楠告诉《地产》记者，此次转让为联合转让，受让方在受让华侨城A持有40%股权的同时，也需受让华侨城集团持有的60%股权。这意味着东方财信与东方鸿业在摘走华侨城A拥有的40%股权同时，也以6亿元将华侨城集团另外持有的60%股权悉数纳入。

如果仅从华侨城集团最初拍地价格来看，华明镇地块账面缩水达四成，浮亏超过6亿元。不过查阅受让方东方财信资料，华侨城集团此次转让目的似可明知。记者了解到，东方财信为天津东丽区政府国有独资投资集团公司，为东丽区土地整理的主要参与者，华侨城集团涉及的华明镇地块、东丽湖地块一级开发均由其完成。

“这意味着历时两年，华明镇地块在经历了楼市轮回之后，又回到最初的拥有者手里。华侨城集团通过这种业内较为罕见的转让方式，将这块地王交回给了东丽区政府。”知情人士向记者透露。

知情人向记者指出，华侨城集团账面上将承受6亿元的浮亏，不过算上此次转让交易的附加条件，即东方财信须承担天津华侨城向债权人华侨城集团偿还人民币8亿元委托贷款的本金、利息及违约金等，华侨城集团事实上从这次转让中回收资金达18亿元，称得上完美解套，同时通过签约东丽湖华侨城，将获得更大收益。

“一些大开发商背景很深，在与地方政府的较量中，往往更为强势和主动；为了拉拢他们，地方政府也不得不许诺优惠条件，以撬动停滞不前的城市改造。”天津新聚仁房地产公司咨询部总监张兴华表示。