刘先生毕业后工作4年，积蓄不多，但是看着房价连年飞涨，实在感觉有些心慌，又经过了长达数月的详细考察，决定在远郊区县的通州出手购房。在竭尽全力东拼西凑之后，仍然只能凑够房子总价的两成，因此，贷款就成了必然选择。可是，目前住房贷款的“百家争鸣”，却让刘先生有点眼花缭乱，不知所措。
商贷还是公积金
刘先生原先只知道公积金贷款利率低，于是就打算用混合贷款的方式，一部分用住房公积金贷款，剩下的部分做商贷。但是，销售人员告知：“我们项目的开发商不接受混合贷款。要不就是商贷，要不您就用公积金贷款，剩下的都交首付。”
销售人员还说，按照现在的政策，购房者是第一次购房的话，如果第一次用公积金贷款，即使将来把房子卖了再买新的，也要按照购买二套房的政策来执行，首付提高到四成，利率执行基准利率的1.1倍。但是，如果第一次购房用商贷，第二次购房的时候用公积金贷款，就可以享受第一次购房的优惠：首付两成，利率还可以打7折。利率仅比公积金贷款高0.288%.“因此，我建议您购房用商贷。”
对此，记者咨询了另外一个国企大盘的销售人员，这位销售人员道出了个中缘由：其实一般开发商都能接受混合贷，但是都不愿意做混合贷而已。因为购房人如果用纯商贷的话，7天左右银行就能放贷款给开发商。但是如果客户选择组合贷款，就需要2个月甚至3个月左右，银行才能放下来贷款。这样，如果一两个人做混合贷还好，如果几十个购房人都混合贷的话，几千万贷款都拖3个月才能下来。开发商的压力就比较大。因此，在市场销售比较旺盛的情况下，开发商可能就会拒绝混合贷款。如果市场不好，买房的人不多，开发商肯定也就接受了。
这位销售员说：“我们楼盘也是尽量让客户做商贷，而且在实际操作中，现在的客户也是做商贷的多。但是我们集团比较有钱，如果客户执意要求用公积金贷款，或者执意要求做混合贷，我们公司也会给办理。”
绝大多数人都会被二次购房可以享受首次购房待遇而打动，选择用商业贷款。其实，即使第一次用商业贷款，第二次购房的时候也是有隐忧的。
因为在第二次购房的时候，还是要受到公积金贷款额度的限制，除非未来所买的第二套房子的总价还是特别低，否则的话还是不够。
例如，假使刘先生将来要买一个总价120万元的房子，首付两成为24万元，公积金可贷款的额度为50万元，那么其中还是有46万元的贷款缺口。如果这部分缺口自己不能作为首付缴纳，就只能做商贷，但是一旦涉及了商贷，就需要按照购买二套房的政策来执行。而从目前的市场形势来看，房价会越来越高，因此房子的总价也会越来越高，按照每平米15000元计算，100平米的房子总价就已经达到了150万元。
因此，将来要是享受这个政策，估计也是很不容易的。
此外，商贷目前来看，5年以上的利率为5.94%，打7折之后利率为4.158%，住房公积金5年以上的贷款利率为 3.87%，相差0.288%，并不算很多。但是商贷有个问题是年利率可能会变，未来有提高的可能，而公积金贷款的利率比较稳定，变动不会很大。
外资银行争抢份额
中国民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇介绍说，从银行自身的经营来讲，对利润的追求和对风险回避的角度来说，不管是改善性的还是非改善性的，都是非常优质的资产，客户也是非常优良的客户。
因此，当购房者中的大多数开始选择商贷时，各家银行也开始发力，争抢这块大蛋糕。
目前，外资银行主要是采取办房贷送保险，办房贷免除公证评估等费用等方式进行优惠。
渣打银行目前主推的房贷产品是“活利贷”，将闲置资金存入还款账户中，这笔资金就被视为提前还款金额，利息将会按照剩余本金计算，这样就可以为贷款人省下一部分利息。
东亚银行办理房贷二套房最多可以做到首付四成，利率7.1折的优惠，并且还免费赠送5年财产险。该行还在今年6月底推出的乐居会联名信用卡，这张卡联合5家地产商、31个楼盘以及房地产中介安居客合作，持卡人可以享受购房的不同优惠。这张卡还可以享受链家地产过户费、按揭费用在市场报价基础上的5折优惠，并可以免除贷款额0.5%的贷款手续费和800元的法律文件费等，前3个月申请获批还可以获赠财产险和地震险。
汇丰银行的工作人员表示，目前办理房贷按揭可以赠送财产险，同时免除所有公证、律师、评估等服务费，约2000元。如果贷款人购买的是与银行合作的楼盘，可更快速地通过审批。不过与汇丰进行合作的楼盘都属于较为高端的小区，并且汇丰银行房贷按揭只做价值在150万元以上的房贷。
基本格局不会改变
中资银行也不甘示弱，中国银行在上海推出“省息供”活动，借款人可以最低享受3.78%的低利率，这相当于在基准利率基础上打了6.4折，比5年期以上的公积金利率3.87%还要优惠。
中国银行的“省息供”房贷产品，借款人可以选择一个较短的期限作为贷款期限（如3年、5年或10年），按照较长的期限（如30年）来计算月供。按照这种新的还款方式，同样是一笔30年期的住房按揭贷款，可选择一个较短的贷款期限，如按3年期计算利息，而按照30年期的月供还款，在3年到期时，借款人既可选择提前还款，也可选择继续再办理一个3年期贷款。对于符合条件的借款人，还可以在3年期贷款基准利率基础上打7折，由于3年期基准利率是5.4%，优惠以后就变成3.78%（5.4%×0.7）了。
目前除了中国银行外，招商银行的“自主月供”的房贷和深圳发展银行的“气球贷”都可以实现最低3.78%的贷款利率。
目前在房贷方面，整体来说中资银行的竞争力还是很强的。一方面就是因为外资银行现在也必须受中国国内银监会的监管。包括存贷比、规模的控制、利率和按揭贷款方面的抵押措施都是一样的，而在两年前，外资银行是不受这些因素影响的。“这样的话中资银行比外资银行要强大的多，中资银行有稳定的存款来源，外资银行在吸收存款方面有限制。”
而在国有银行之间的竞争中，国有的四大银行还是具有一定的优势。股份制银行相对来说吸收存款的成本是比较高的，而国有四大银行吸收存款的成本很低，因为老百姓的钱都原意存到那里，再加上大量的企业资产都存在国有银行，因此可以承受更低的利率。
中国民生银行地产金融事业部投行业务部总经理郭鸿飞认为，未来在住房贷款领域的竞争肯定会越来越激烈。“这个肯定有利于房地产市场更健康的发展，因为房地产市场规模越来越大，需要更多的按揭的金融服务。如果各个银行竞争激烈，就要推出更多更好的服务，才能争夺市场，市场也会越来越成熟。”
而这种竞争对未来银行格局的影响，郭鸿飞认为影响不大。“因为住房贷款这部分，在银行总的业务中占的比例并不大。毕竟只是在局部业务的发展，可能会产生一个新的增长点，对局部的市场份额会有影响，但是对全国来说影响不会很大。”